Reformulação da hipoteca
O que é uma reformulação da hipoteca?
A reformulação da hipoteca, também chamada de reformulação do empréstimo, é uma característica de alguns tipos de hipotecas em que os pagamentos mensais restantes são recalculados com base em um novo cronograma de amortização. Durante uma reformulação da hipoteca, o mutuário paga uma grande quantia para seu principal, e sua hipoteca é então recalculada com base no novo saldo pendente mais baixo.
Algumas hipotecas têm uma data de reformulação programada, que é a data em que o credor irá calcular um novo cronograma de amortização com base no saldo principal remanescente da hipoteca e no prazo.
Principais vantagens
- Uma reformulação ocorre quando um mutuário paga uma grande quantia para o principal de sua hipoteca e o credor recalcula o empréstimo com base no novo saldo.
- Quando o credor recalcula o empréstimo, ele cria um novo cronograma de amortização, que é uma tabela de pagamentos do empréstimo mostrando o principal e os juros que compõem cada pagamento até que o empréstimo seja pago integralmente.
- O principal benefício para o mutuário da reformulação de uma hipoteca é a oportunidade de reduzir os pagamentos mensais.
- Empréstimos de amortização negativa ou hipotecas de opção com taxa ajustável (opção ARM) freqüentemente têm uma cláusula de reformulação da hipoteca como parte do contrato de empréstimo.
Como funciona uma reformulação da hipoteca
Para o mutuário, o principal benefício de reformular uma hipoteca é reduzir os pagamentos mensais. Freqüentemente, um credor hipotecário simplesmente reduzirá o prazo de um empréstimo se forem feitos pagamentos extras do principal, mas manterá o mesmo valor fixo mensal devido – simplesmente aumentando o valor do principal e reduzindo a parcela de juros do pagamento.
A reformulação pode reduzir o valor dos juros que o mutuário pagará ao longo da vida do empréstimo, se um pagamento de principal suficientemente grande for feito, reduzindo os juros e o principal remanescentes dos novos pagamentos mensais do empréstimo.
Reformulação de hipoteca vs. refinanciamento
A reformulação da hipoteca pode ser uma opção mais confortável do que o refinanciamento. Com um refinanciamento, você substitui sua hipoteca atual por um novo empréstimo hipotecário, que pode ser caro e depende de sua posição de crédito. Uma reformulação da hipoteca não envolve uma verificação de crédito e continua com a hipoteca original.
Por outro lado, refinanciar uma hipoteca significa pagar o empréstimo existente e substituí-lo por um novo. As razões pelas quais os proprietários de imóveis refinanciam incluem:
- A oportunidade de obter uma taxa de juros mais baixa.
- Para encurtar o prazo de sua hipoteca.
- O desejo de converter de uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) para uma hipoteca de taxa fixa ou vice-versa.
- Uma oportunidade de aproveitar o patrimônio de uma casa para financiar uma grande compra.
- Para consolidar dívidas.
Ao contrário do refinanciamento de uma hipoteca, reformulá-la não reduzirá a taxa de juros de sua hipoteca.
Tipos de hipotecas que podem ser reformuladas
Empréstimos de Amortização Negativa
A reformulação da hipoteca pode ser incluída nos termos do empréstimo e está associada a um empréstimo de amortização negativa. Um empréstimo com amortização negativa tem uma estrutura de pagamento que permite um pagamento programado menor que a taxa de juros do empréstimo.
Quando um pagamento é menor do que a cobrança de juros no momento, ele cria juros diferidos. O montante dos juros diferidos criados é adicionado ao saldo do capital do empréstimo, conduzindo a uma situação em que o capital devido aumenta ao longo do tempo em vez de diminuir. Devido a esse principal crescente, as hipotecas de amortização negativa exigem que o empréstimo seja reformulado em algum momento para que seja liquidado no final do prazo programado.
Às vezes, as hipotecas de amortização negativa também têm gatilhos que podem causar uma reformulação não programada. Isso pode acontecer, por exemplo, se o saldo principal do empréstimo atingir um limite definido por meio de amortização negativa.
Hipotecas de taxa ajustável de opção (opção ARM)
As hipotecas de amortização negativa também são conhecidas como hipotecas de taxa ajustável de opção de pagamento (Opção ARM). Essas hipotecas oferecem opções aos mutuários que incluem pagar todo o principal e juros ou pagar apenas alguns dos juros.
Embora as opções disponíveis com uma opção ARM permitam mais flexibilidade nos pagamentos, o mutuário poderia facilmente acabar com mais dívidas de longo prazo do que antes. Tal como acontece com outras hipotecas de taxa ajustável, existe a possibilidade de as taxas de juros mudarem drástica e rapidamente com base no mercado.
Exemplo de uma reformulação de hipoteca
Mesmo se uma hipoteca não tiver uma opção de reformulação incluída, você pode abordar seu credor para ver se a reformulação da hipoteca irá beneficiá-lo e reduzir seus pagamentos mensais. Pagando uma quantia única e reformulando sua hipoteca, você pode reduzir seus custos de moradia. Por outro lado, se você enviar um montante fixo sem reformulação, você reduzirá seu saldo, mas seus pagamentos mensais permanecerão os mesmos.
Digamos que você tenha uma hipoteca de US $ 500.000 com taxa fixa de 30 anos e taxa de juros de 4%. Seu pagamento combinado de juros e principal é de $ 2.338 por mês.
Depois de cinco anos, você recebe uma quantia total inesperada de $ 375.000. Se você decidir usar esse montante fixo para pagar a hipoteca sem reformulá-la, continuará a pagar $ 2.338 por mês. Se, por outro lado, você reformular o empréstimo ao longo dos 25 anos restantes da hipoteca, o pagamento mensal diminuirá para $ 1.507.