Constante de hipoteca
O que é uma constante de hipoteca?
Uma constante de hipoteca é a porcentagem de dinheiro paga a cada ano para pagar ou serviço de uma dívida, dado o valor total do empréstimo. A constante de hipoteca ajuda a determinar quanto dinheiro é necessário anualmente para pagar um empréstimo hipotecário.
Compreendendo uma constante de hipoteca
Uma constante de hipoteca é a porcentagem do dinheiro pago para o serviço da dívida em uma base anual dividida pelo valor total do empréstimo. O resultado é expresso como uma porcentagem, o que significa que fornece a porcentagem do total do empréstimo pago a cada ano.
A constante da hipoteca pode ajudar os mutuários a determinar quanto pagarão a cada ano pela hipoteca. O mutuário desejaria uma constante de hipoteca mais baixa, pois isso significaria um custo anual mais baixo do serviço da dívida.
Os investidores imobiliários usam uma constante de hipoteca ao fazer uma hipoteca para comprar um imóvel. O investidor desejará ter certeza de que cobrará aluguel suficiente para cobrir o custo anual do serviço da dívida do empréstimo hipotecário.
Os bancos e credores comerciais usam a constante da hipoteca como um índice de cobertura da dívida, o que significa que a usam para determinar se o mutuário tem renda suficiente para cobrir a constante da hipoteca.
Principais vantagens
- Uma constante de hipoteca é a porcentagem de dinheiro paga a cada ano para pagar ou serviço de uma dívida, dado o valor total do empréstimo.
- A constante de hipoteca ajuda a determinar quanto dinheiro é necessário anualmente para pagar um empréstimo hipotecário.
- A constante da hipoteca é usada por credores e investidores imobiliários para determinar se há receita suficiente para cobrir os custos anuais do serviço da dívida do empréstimo.
Calculando a constante de hipoteca
Para calcular a constante da hipoteca, somaríamos os pagamentos mensais da hipoteca de um ano e dividiríamos o resultado pelo valor total do empréstimo.
Por exemplo, uma hipoteca de $ 300.000 tem um pagamento mensal de $ 1.432 por mês a uma taxa de juros fixa anual de 4%.
- O custo total anual do serviço da dívida é de $ 17.184 ou (12 meses * $ 1.432).
- A constante da hipoteca é 5,7% ou ($ 17.184 / $ 300.000).
- Multiplicamos o resultado de 0,057 por 100 para mover o decimal e torná-lo uma porcentagem.
A constante da hipoteca também pode ser calculada mensalmente, dividindo o pagamento mensal pelo valor do empréstimo hipotecário. A constante de hipoteca anualizada pode ser calculada multiplicando-se a constante mensal por 12.
O cálculo seria $ 1.432 / $ 300.000 = 0,00477 * 12 meses = 0,057 (x 100 para mover o decimal) ou 5,7% ao ano.
A constante de hipoteca só se aplica a hipotecas de taxa fixa, pois não há como prever o serviço da dívida vitalício de um empréstimo de taxa variável – embora uma constante possa ser calculada para quaisquer períodos com uma taxa de juros fixada.
Aplicações da constante de hipoteca
Uma constante de hipoteca é uma ferramenta útil para investidores imobiliários porque pode mostrar se a propriedade será um investimento lucrativo. A taxa de capitalização é o oposto da constante da hipoteca, em que o cap rate mostra a porcentagem da receita anual com base no valor do empréstimo hipotecário. Se o cap rate for maior que o percentual constante da hipoteca, o fluxo de caixa é positivo, tornando o investimento lucrativo.
Usando o exemplo anterior, digamos que um investidor queira comprar a casa para alugá-la. A renda líquida mensal recebida da propriedade alugada é provavelmente de $ 1.600 por mês. A receita líquida é o aluguel mensal menos quaisquer despesas mensais. O valor do empréstimo para comprar a propriedade foi de $ 300.000 em nosso exemplo anterior.
- O lucro líquido anual é de $ 19.200 ou $ 1.600 x 12 meses.
- O cap rate é calculado tomando o lucro líquido anual de $ 19.200 e dividindo-o pelo valor do empréstimo de $ 300.000 para chegar a 0,064 x 100 = 6,4%.
- Se você se lembra, a constante da hipoteca era de 5,7% e, como o cap rate é maior do que a constante, seria um investimento lucrativo.
Por outras palavras, o rendimento líquido anual da propriedade é mais do que suficiente para cobrir os custos anuais do serviço da dívida ou a constante da hipoteca.
Conforme declarado anteriormente, os bancos ou credores também podem usar a constante de hipoteca para determinar se um mutuário tem renda anual para cobrir os custos do serviço da dívida do empréstimo. O cálculo seria feito da mesma forma que acima, mas em vez de usar a renda mensal de aluguel, o credor substituiria os ganhos mensais do tomador. O banco precisaria calcular a receita líquida mensal do mutuário ou o dinheiro que sobrou depois que as despesas e outros pagamentos mensais da dívida foram pagos. A partir daí, o credor poderia calcular a receita líquida anual e o cap rate para determinar se é suficiente para cobrir a constante da hipoteca.