23 Junho 2021 3:01
Para muitas pessoas, comprar uma casa é o maior investimento financeiro individual que farão. Por causa do alto preço, a maioria das pessoas geralmente precisa de uma hipoteca. Uma hipoteca é um tipo de empréstimo amortizado em que a dívida é paga em prestações regulares ao longo de um período. O período de amortização refere-se ao período de tempo, em anos, que um mutuário escolhe para quitar uma hipoteca.
Embora o tipo mais popular seja a hipoteca de taxa fixa de 30 anos, os compradores têm outras opções, incluindo hipotecas de 25 e 15 anos. O período de amortização afeta não apenas quanto tempo levará para pagar o empréstimo, mas também quantos juros serão pagos ao longo da vida da hipoteca. Períodos de amortização mais longos normalmente envolvem pagamentos mensais menores e custos totais de juros mais altos ao longo da vida do empréstimo.
Os períodos de amortização mais curtos, por outro lado, geralmente implicam em maiores pagamentos mensais e menores custos totais de juros. É uma boa ideia para qualquer pessoa no mercado de hipotecas considerar as várias opções de amortização para encontrar uma que ofereça o melhor ajuste em relação à capacidade de gerenciamento e economia potencial. Aqui, damos uma olhada nas diferentes estratégias de amortização de hipotecas para os compradores de imóveis atuais.
Principais vantagens
- Escolher o período durante o qual você deve pagar sua hipoteca é uma troca entre pagamentos mensais mais baixos e custo geral mais baixo.
- O vencimento de um empréstimo hipotecário segue um cronograma de amortização que mantém os pagamentos mensais iguais, enquanto modifica o valor relativo do principal vs. juros em cada pagamento.
- Quanto mais longo for o cronograma de amortização (digamos 30 anos), mais acessíveis serão os pagamentos mensais, mas, ao mesmo tempo, mais juros serão pagos ao credor ao longo da vida do empréstimo.
Cronogramas de Amortização
O valor exato do principal e dos juros que compõem cada pagamento é mostrado no cronograma de amortização da hipoteca (ou tabela de amortização). No início, mais de cada pagamento mensal vai para os juros. Os juros de uma hipoteca são dedutíveis do imposto. Se você estiver em uma faixa tributária alta, essa dedução será de mais valor do que para aqueles com alíquotas mais baixas. Com cada pagamento subseqüente, mais e mais do pagamento vai para o principal e menos para os juros, até que a hipoteca seja paga integralmente e o credor apresente uma Satisfação de Hipoteca com o cartório do condado ou cartório de registro de imóveis.
Períodos de amortização mais longos reduzem o pagamento mensal
Os empréstimos com períodos de amortização mais longos têm pagamentos mensais menores porque você tem mais tempo para pagar o empréstimo. Essa é uma boa estratégia se você quiser pagamentos mais gerenciáveis. A figura a seguir mostra um exemplo resumido de um cronograma de amortização para um empréstimo de taxa fixa de $ 200.000 por 30 anos a 4,5%:
Resumo do empréstimo de 30 anos com taxa fixa de 4,5%:
- Montante da hipoteca = $ 200.000
- Pagamento mensal = $ 1.013,37
- Montante de juros = $ 164.813,42
- Custo total = $ 364.813,20
Períodos de amortização mais curtos economizam seu dinheiro
Se você escolher um período de amortização mais curto – por exemplo, 15 anos – terá pagamentos mensais mais altos, mas também economizará consideravelmente em juros ao longo da vida do empréstimo e terá sua casa própria mais cedo. Além disso, as taxas de juros em empréstimos mais curtos são normalmente mais baixas do que as de prazos mais longos. Esta é uma boa estratégia se você puder cumprir confortavelmente os pagamentos mensais mais elevados sem dificuldades desnecessárias.
Lembre-se de que, embora o período de amortização seja mais curto, ainda envolve 180 pagamentos sequenciais. É importante considerar se você pode ou não manter esse nível de pagamento.
A Figura 2 mostra como é o cronograma de amortização para o mesmo empréstimo de $ 200.000 4,5%, mas com uma amortização de 15 anos (novamente, uma versão resumida para simplificar):
Resumo do empréstimo de 15 anos com taxa fixa de 4,5%:
- Montante da hipoteca = $ 200.000
- Pagamento mensal = $ 1.529,99
- Montante de juros = $ 75.397,58
- Custo total = $ 275.398,20
Como podemos ver nos dois exemplos, a amortização mais longa de 30 anos resulta em um pagamento mais acessível de $ 1.013,37, em comparação com $ 1.529,99 para o empréstimo de 15 anos, uma diferença de $ 516,62 a cada mês. Isso pode fazer uma grande diferença para famílias com orçamento apertado ou que simplesmente desejam limitar as despesas mensais.
Os dois cenários também ilustram que a amortização de 15 anos economiza $ 89.416 em custos de juros. Se um mutuário puder pagar confortavelmente os pagamentos mensais mais altos, uma economia considerável pode ser feita com um período de amortização mais curto.
Opções de pagamento acelerado
Mesmo com uma hipoteca de amortização mais longa, é possível economizar dinheiro com juros e pagar o empréstimo mais rapidamente por meio da amortização acelerada. Essa estratégia envolve a adição de pagamentos extras à sua conta mensal de hipoteca, potencialmente economizando dezenas de milhares de dólares e permitindo que você fique livre de dívidas (pelo menos em termos de hipoteca) anos antes.
Considere a hipoteca de $ 200.000 por 30 anos do exemplo acima. Se um pagamento extra de $ 100 fosse aplicado ao principal a cada mês, o empréstimo seria pago integralmente em 25 anos, em vez de 30, e o mutuário realizaria uma economia de $ 31.745 no pagamento de juros. Aumente esse valor para $ 150 extras a cada mês, e o empréstimo seria liquidado em 23 anos com uma economia de $ 43.204,16. Mesmo um único pagamento extra feito a cada ano pode reduzir o valor dos juros e encurtar a amortização, desde que o pagamento vá para o principal, e não os juros (certifique-se de que seu credor processe o pagamento dessa forma).
Naturalmente, você não deve abrir mão de necessidades ou tirar dinheiro de investimentos lucrativos para fazer pagamentos extras. Mas cortar despesas desnecessárias e aplicar esse dinheiro em pagamentos extras pode fazer sentido financeiro. E, ao contrário da hipoteca de 15 anos, oferece a flexibilidade de pagar menos alguns meses.
Calculadoras de amortização de hipotecas online podem ajudá-lo a decidir qual hipoteca é a certa para você e calcular o impacto de fazer pagamentos extras de hipoteca. Além disso, calculadoras de hipotecas podem ser usadas para determinar as melhores taxas de juros disponíveis. Para começar, experimente a calculadora abaixo.
Outras opções
balão costumam ter pagamentos baixos, mas deixarão você com uma dívida enorme no final do prazo do empréstimo, o que também é uma aposta arriscada.
The Bottom Line
Decidir qual hipoteca você pode pagar não deve ser deixada apenas para o credor: Mesmo no clima atual de empréstimos com seus padrões mais rígidos, você pode ser aprovado para um empréstimo maior do que o realmente necessário. Se você gosta da ideia de um período de amortização mais curto para poder pagar menos juros e possuir sua casa mais cedo – mas não pode arcar com os pagamentos mais altos – considere procurar uma casa em uma faixa de preço mais baixa. Com uma hipoteca menor, você pode conseguir os pagamentos mais altos que vêm com um período de amortização mais curto.
Como muitos fatores podem afetar a hipoteca mais adequada para você, é importante avaliar sua situação. Se você está considerando uma hipoteca enorme e está em uma faixa de impostos alta, por exemplo, sua dedução da hipoteca provavelmente será mais favorável do que se você tivesse uma hipoteca pequena e estivesse em uma faixa de impostos mais baixa. Ou, se você está obtendo bons retornos de seus investimentos, pode não fazer sentido financeiro reduzir a construção de seu portfólio para fazer pagamentos de hipotecas mais altos. O que sempre faz sentido financeiro é avaliar suas necessidades e circunstâncias e determinar a melhor estratégia de amortização de hipotecas para você.