Mello-Roos
O que é um Mello-Roos?
A Mello-Roos é um distrito fiscal ad hoc da Califórnia, criado para financiar um projeto de infraestrutura. Um distrito só pode ser criado com a aprovação de dois terços dos eleitores e permite que um imposto especial seja cobrado de seus residentes. A lei estadual que permite esses distritos foi implementada em 1982 como uma forma de os governos locais contornarem o limite estadual de 1978 para os aumentos de impostos sobre a propriedade.
A lei tributária de Mello-Roos permanece controversa. Os incorporadores da Califórnia são conhecidos por anunciar suas casas recém-construídas como “Não Mello-Roos!”
Compreendendo Mello-Roos
Um Distrito de Instalações Comunitárias de Mello-Roos (CFD) pode ser criado por uma cidade, condado ou distrito escolar.
Um Mello-Roos permite que um governo local ou municipal ou distrito escolar venda títulos para financiar um projeto ou serviço específico. Os projetos permitidos pela legislação da Califórnia variam de melhorias de infraestrutura a serviços de polícia e bombeiros, escolas, parques e creches.
Principais vantagens
- A Mello-Roos é um distrito de tributação especial criado na Califórnia para financiar infraestrutura ou serviços locais.
- O imposto é aplicado apenas aos residentes do distrito beneficiário do projeto.
- A lei permitiu que os distritos de Mello-Roos fossem criados para permitir que as comunidades arrecadassem dinheiro para projetos locais, apesar das restrições da Proposta 13 de tetos de imposto de propriedade.
A liquidação do imposto pode ser cobrada até que a dívida obrigatória emitida para o distrito seja paga integralmente com juros.
As origens de Mello-Roos
O imposto Mello-Roos tem o nome dos patrocinadores da lei, o senador estadual da Califórnia Henry Mello e o deputado estadual Mike Roos.
O projeto deles foi uma solução alternativa para a Proposta 13. Essa emenda de 1978 à Constituição da Califórnia limita os impostos sobre a propriedade a 1% do valor avaliado e limita a taxa de aumento na avaliação a 2% ao ano.
Os corretores de imóveis devem informar aos compradores em potencial se uma casa fica em um distrito de instalações comunitárias de Mello-Roos.
O imposto Mello-Roos é avaliado contra o terreno, mas não é baseado no valor de avaliação da propriedade. É assim que contorna o limite imposto pela Proposição 13.
Hoje, Mello-Roos é mais frequentemente usado para criar infraestrutura ou serviços de suporte em torno de novos empreendimentos. Também fornece uma maneira de fazer melhorias em bairros mais antigos e menos ricos que não estão mais gerando impostos sobre a propriedade suficientes para cobrir os serviços básicos.
Prós e Contras de Mello-Roos
Os defensores da lei Mello-Roos dizem que ela possibilita a construção de novas moradias e com um custo menor para os eventuais compradores. Um desenvolvedor planejando uma grande nova comunidade pode recusar o preço de financiar uma nova infraestrutura dentro e ao redor da comunidade ou repassar o custo aumentando os preços das casas.
Os oponentes apontam para a carga tributária agregada e para a dificuldade potencial de vender uma casa que tenha autuação fiscal especial vinculada a ela.
Os impostos de Mello-Roos geralmente não são dedutíveis dos impostos federais, pois não atendem aos requisitos do IRS para a dedução.
Letras miúdas em Mello-Roos
O título emitido por um CFD é considerado uma garantia contra uma propriedade e o não pagamento do imposto pode resultar rapidamente em execução hipotecária, uma vez que os distritos de Mello-Roos estão sujeitos a leis de execução hipotecária acelerada.
Os corretores de imóveis são obrigados por lei a informar os compradores potenciais se uma casa está em um CFD e, portanto, está sujeita a uma avaliação fiscal especial.
Os impostos de Mello-Roos geralmente são listados como um item de linha na conta anual de impostos de uma propriedade, embora ocasionalmente um distrito envie aos proprietários uma conta separada. Os escritórios dos assessores do condado mantêm registros dos distritos de Mello-Roos.