Razão de empréstimo para custo (LTC)
O que é a relação entre o empréstimo e o custo (LTC)?
A relação entre o empréstimo e o custo (LTC) é uma métrica usada na construção de imóveis comerciais para comparar o financiamento de um projeto (conforme oferecido por um empréstimo) com o custo de construção do projeto. O índice LTC permite que os credores de imóveis comerciais determinem o risco de oferecer um empréstimo para construção. Ele também permite que os desenvolvedores entendam a quantidade de patrimônio que eles retêm durante um projeto de construção. Semelhante ao índice LTC, o índice empréstimo-valor (LTV) também compara o valor do empréstimo para construção, mas com o valor justo de mercado do projeto após a conclusão.
A fórmula para LTC é
Principais vantagens
- Loan-to-cost (LTC) compara o valor do financiamento de um projeto imobiliário comercial com seu custo.
- O LTC é calculado como o valor do empréstimo dividido pelo custo de construção.
- Enquanto isso, o valor do empréstimo (LTV) compara o valor do empréstimo ao valor de mercado esperado do projeto concluído.
- Um LTC mais alto significa que o projeto é mais arriscado para os credores, onde a maioria dos credores financiará apenas um projeto com um LTC de até 80%.
O que a relação entre o empréstimo e o custo lhe diz?
O índice LTC é usado para calcular a porcentagem de um empréstimo ou o valor que um credor está disposto a fornecer para financiar um projeto com base no custo tangível do orçamento de construção. Após a conclusão da construção, todo o empreendimento terá um novo valor. Por esse motivo, o índice LTC e o índice LTV são usados lado a lado na construção de imóveis comerciais.
O índice LTC ajuda a delinear o risco ou nível de risco de fornecer financiamento para um projeto de construção. Em última análise, um índice LTC mais alto significa que é um empreendimento mais arriscado para os credores. A maioria dos credores concede empréstimos que financiam apenas uma determinada porcentagem de um projeto. Em geral, a maioria dos credores financia até 80% de um projeto. Alguns credores financiam uma porcentagem maior, mas isso normalmente envolve uma taxa de juros significativamente mais alta.
Embora o índice LTC seja um fator atenuante para os credores que estão considerando a concessão de um empréstimo, eles também devem considerar outros fatores. Os credores também levarão em conta a localização e o valor da propriedade na qual o projeto está sendo construído, a credibilidade e a experiência dos construtores, bem como o histórico de crédito e o histórico de empréstimos do mutuário.
Exemplo de como usar o LTC
Como exemplo hipotético, vamos supor que os custos de construção de um projeto imobiliário comercial sejam de $ 200.000. Para garantir que o mutuário tenha algum patrimônio em jogo no projeto, o credor fornece um empréstimo de $ 160.000. Isso mantém o projeto um pouco mais equilibrado e incentiva o mutuário a ver o projeto até sua conclusão. A relação LTC neste projeto seria calculada como $ 160.000 / $ 200.000 = 80%.
A diferença entre o índice de empréstimo e custo e o valor do empréstimo
Intimamente relacionado ao LTC está a relação entre o valor do empréstimo, mas é um pouco diferente. O índice LTV compara o empréstimo total concedido para um projeto com o valor do projeto após a conclusão (em vez de seu custo de construção). Considerando o exemplo acima, vamos supor que o valor futuro do projeto, uma vez concluído, seja o dobro dos custos de construção, ou $ 200.000. Se o empréstimo total concedido para o projeto, após a conclusão, for de $ 320.000, o índice LTV para este projeto também seria de 80% ou $ 320.000 / $ 400.000.