Propriedades comerciais para manter o taxista na baía

Se você já trocou cartões de beisebol com um amigo quando era criança, já está familiarizado com o princípio básico de uma ” troca igual “. Talvez seu amigo realmente amasse José Canseco e quisesse seu cartão de novato Canseco, mas você suspeitava que a carreira dele poderia acabar mal. Vocês dois concordaram em trocar Canseco por alguns de seus cartões de perspectivas promissores. Você calculou o valor de sua carta e decidiu quais cartas dele você queria em troca, então fez uma troca. É uma aposta segura que o IRS não teve uma parte da ação.

Uma troca do mesmo tipo (também chamada de troca da seção 1031) permite que os investidores imobiliários façam algo semelhante, diferindo ganhos ou perdas de capital quando compram ou vendem uma propriedade.  Essencialmente, uma troca semelhante permite que você troque propriedades de investimento com outro investidor e mantenha o fisco fora do negócio até muito mais tarde, quando a propriedade for eventualmente vendida em dinheiro. Obviamente, o processo não é tão fácil quanto trocar algumas cartas de beisebol, mas este artigo mostrará como isso é feito.

Por que você deve considerar uma troca A oportunidade de diferir as obrigações fiscais por meio de uma troca 1031 (nomeada de acordo com a Seção 1031 do Código da Receita Federal) incentiva os investidores a reequilibrar carteiras imobiliárias e a fazer usos mais lucrativos do dinheiro que de outra forma pagariam em impostos. A capacidade de reequilibrar é particularmente importante no setor imobiliário porque, ao contrário de ações e títulos individuais, uma propriedade pode representar uma parte significativa do valor de uma carteira.

Devido à natureza concentrada de um investimento imobiliário, é importante que os gestores de portfólio tenham flexibilidade para reequilibrar suas carteiras e fazer apostas táticas em diferentes setores imobiliários ou regiões de investimento. Uma troca 1031 incentiva esse reequilíbrio, permitindo que os investidores entrem e saiam de exposições imobiliárias por meio da troca de uma propriedade por outra, sem o ônus de incorrer imediatamente em impostos sobre ganhos de capital. Ao usar continuamente as trocas 1031 ao adquirir e alienar bens, os investidores podem adiar o imposto sobre ganhos de capital até que seja hora de liquidar parte ou a totalidade da carteira, houver uma mudança favorável na lei tributária ou eles acumularam perdas de capital suficientes para compensar a obrigação de ganho de capital. (Para obter mais informações sobre como fazer a Seção 1031 trabalhar para você, verifique Smart Real Estate Transactions.)

Visão geral Para se qualificar para este tratamento fiscal, os investidores devem cumprir certos requisitos e limitações em relação aos tipos de propriedades que podem trocar, a localização das propriedades e o momento de certos eventos importantes.  A próxima seção fornecerá uma descrição detalhada dos vários requisitos, mas é importante observar primeiro que uma residência principal não se qualifica, portanto, infelizmente, você não poderá trocar seu condomínio suburbano por uma casa de praia em Malibu.  (Para saber mais sobre a venda de uma residência pessoal, leia A venda de sua casa deixará você com um choque fiscal? E É verdade que você pode vender sua casa e não pagar nenhum imposto sobre ganhos de capital? )

Coordenar os elementos necessários pode ser uma tarefa difícil. Para ajudar a facilitar as negociações e a documentação necessária, os investidores devem usar uma câmara de compensação terceirizadachamada ” intermediário qualificado(QI)”, que administra todos os fundos relacionados à compra, venda e troca de propriedades.  Uma vez que os fundos não fluem diretamente através das contas do contribuinte, e o contribuinte nunca tem controle de qualquer dinheiro produzido pela transação, o investidor efetivamente transferiu os ganhos de capital para as propriedades trocadas e pode adiar o imposto sobre ganhos de capital até o venda de ativos imobiliários por dinheiro.

A configuração e execução de uma troca 1031 e o tratamento fiscal correspondente da transação podem ser muito complexos. A próxima seção fornecerá uma descrição breve e simplificada dos requisitos e etapas necessárias para executar uma troca 1031.

Requisitos de transaçãoPropriedades de qualificação A troca só funciona para imóveis de investimento ou propriedades comerciais. Uma propriedade para investimento é aquela que é adquirida com o objetivo de arrendar e obter receita. A propriedade comercial pertence e é usada por uma empresa e é mantida no balanço patrimonial como um ativo. Todas as propriedades imobiliárias nos Estados Unidos, sejam elas melhoradas ou não, geralmente são do mesmo tipo. Bens imóveis fora dos Estados Unidos são considerados bens “não semelhantes”.4 A  seção 1031 não se aplica a trocas de estoque, ações, títulos, notas, outros títulos ou propriedade pessoal de qualquer tipo.  (Para uma visão geral dos diferentes tipos de propriedade, confira nosso tutorial Explorando Investimentos Imobiliários e Investindo em Imóveis.)

Ativos não qualificados e o boot Se a transação envolver ativos não qualificados (não da mesma espécie) propriedade ou dinheiro, o investidor deve reconhecer o ganho na venda e pagar os impostos de acordo. Assumindo que o valor de uma das propriedades permutadas é maior que o valor da outra, os ativos não qualificáveis ​​usados ​​para equilibrar o valor entre as permutas são chamados de ” boot ” e ainda estão sujeitos aos impostos normais sobre ganhos de capital.

Timing Embora as transações não precisem ser simultâneas, há restrições em certos elementos de tempo de transação. Por exemplo, para qualificar uma transação como uma troca 1031, um investidor deve identificar a propriedade a ser trocada antes do fechamento, e identificar a propriedade de substituição dentro de 45 dias após o fechamento da venda do primeiro ativo. Além disso, a transação de aquisição do imóvel substituto deve ser realizada em até 180 dias após a efetivação da venda do primeiro negócio.  Para a maioria dos investidores, uma das tarefas mais difíceis é identificar ativos de reposição dentro de 45 dias da venda do ativo devolvido. No entanto, é importante que o façam porque essas restrições de tempo são muito rigorosas e o IRS não concede prorrogações.

Intermediário qualificado Devido à complexidade desses acordos e aos requisitos e restrições em torno da bolsa, os investidores que patrocinam a bolsa devem usar um intermediário qualificado para facilitar a negociação. O intermediário qualificado, definido como uma empresa que atua em tempo integral na facilitação de trocas 1031, não fornece consultoria jurídica ou tributária. Não pode ser uma parte comercial, como uma firma de CPA, advogado ou agente imobiliário que teve qualquer relacionamento com o sujeito passivo nos 24 meses anteriores à primeira transação imobiliária.  De preferência, o QI deve ser uma empresa terceirizada que não tenha fornecido anteriormente nenhum desses serviços a nenhum participante da transação.

O QI executa vários serviços de facilitação e atua como uma ponte entre as partes envolvidas para ajudar a estruturar e executar a troca. Suas funções incluem:

• Preparar toda a documentação necessária e agir como uma câmara de compensação para garantir que todas as partes apropriadas recebam a documentação.
• Garantir que os fundos sejam mantidos em uma conta bancária garantida e que quaisquer desembolsos sejam feitos paracontas em garantia quando as transações forem concluídas.
• Apresentar uma contabilidade completa das transações para os registros do contribuinte e fornecer um Formulário 1099 aos contribuintes e ao IRS documentando todos os impostos exigidos e quaisquer impostos sobre ganhos de capital pagos.