Sem litoral

O que é sem litoral?

Sem litoral, no contexto de um imóvel, refere-se a um terreno inacessível por via pública, exceto por meio de um lote adjacente. Um terreno baldio localizado atrás de um strip mall e só pode ser alcançado caminhando pelo shopping se qualifica como este tipo de terreno. A propriedade sem litoral está trancada, o que significa que está cercada por outra propriedade. 

Compreendendo Landlocked

Parcelas sem litoral são normalmente o resultado de subdivisões ou da divisão de uma parcela maior de terreno em parcelas menores, que são vendidas individualmente. O ideal é que cada parcela menor tenha acesso a uma faixa de domínio público, mas às vezes isso não é possível. Por exemplo, um vendedor pode querer subdividir um grande lote quadrado com uma característica da paisagem no centro, como uma montanha, que é inadequada para desenvolvimento. Em vez de escavar um terreno gerrymandered que dá acesso rodoviário à montanha, pode ser deixado como sem litoral.

Propriedades imobiliárias sem litoral podem ocorrer quando um terreno que pertence a uma família há muitos anos é dividido entre os membros da família. Eventualmente, quando as propriedades são vendidas, torna-se necessário que as propriedades sejam adquiridas separadamente. Acessar a propriedade sem litoral pode não ter sido um problema quando as propriedades vizinhas eram de propriedade da mesma família. No entanto, uma vez que a propriedade de algumas das propriedades muda, o acesso aos imóveis sem litoral pode se tornar um problema.

Críticas a imóveis sem litoral

Os imóveis sem litoral costumam ter um valor inferior ao das propriedades vizinhas, devido à sua inacessibilidade. No entanto, isso não significa que o imóvel sem litoral não vale nada. No entanto, pode ser difícil obter um empréstimo ou hipoteca para o imóvel, uma vez que os bancos não podem financiar um imóvel sem litoral. A falta de acesso à propriedade para serviços públicos, como médicos e bombeiros, pode fazer com que bancos e possíveis compradores deixem de negociar com um imóvel sem litoral.

Servidão

O acesso a uma propriedade ou lote sem litoral pode ser um desafio para o proprietário. No entanto, as leis estaduais e federais protegem o direito dos proprietários de “uso produtivo” de suas terras, o que significa, em geral, o direito de acesso a uma via pública.

Uma  servidão, que concede o direito de atravessar terras vizinhas, é usada para fornecer esse acesso. Existem vários tipos de servidões, algumas mais fáceis de adquirir do que outras. Mas, compradores experientes que entendem as regras podem encontrar bons investimentos em propriedades sem litoral.

A maneira mais tranquila de conseguir uma servidão é por meio de uma negociação amigável com o proprietário de terras vizinho. Eles podem ficar tentados a fazer uma promessa verbal, o que permite que um proprietário sem litoral cruze suas terras, mas os compradores são aconselhados a fazer a promessa por escrito. A servidão de escrita criado por um advogado imobiliário, e registrado com o local de ação  escritório fornece segurança para o proprietário do imóvel sem litoral. Com um acordo verbal, o vizinho pode mudar de ideia ou vender seu terreno a um proprietário menos hospitaleiro. Finalmente, a palavra do vizinho não terá muito peso quando o terreno sem litoral voltar à venda. Uma servidão permanente por escrito evita todos esses problemas potenciais.

Servidão por necessidade

Se um vizinho se recusar a assinar uma servidão amigável ou pedir uma indenização não razoável, pode ser necessário obter uma servidão por necessidade. Uma servidão por necessidade é uma ordem judicial que concede ao proprietário o direito legal de acesso à sua propriedade. No entanto, o proprietário sem litoral deve provar, por meio de escritura e busca de título,  que tanto a propriedade sem litoral quanto a vizinha pertenciam à mesma pessoa. O tribunal decidiu essencialmente que, quando a propriedade foi subdividida, o proprietário se esqueceu de fornecer o acesso rodoviário necessário.

Considerações Especiais

É importante observar que o pedido de servidão por necessidade acarretará em custas judiciais. Além disso, pode deixar o proprietário sem litoral com um vizinho furioso que pode apelar da decisão. Existem exceções à servidão por necessidade, como patentes de terras concedidas pelo governo federal, mesmo aquelas que datam de centenas de anos. Para evitar se envolver em batalhas legais por uma propriedade sem litoral, os compradores devem consultar um advogado imobiliário experiente.