Land Trust
O que é um Land Trust?
Um fundo fiduciário é uma entidade legal que assume a propriedade ou autoridade sobre um pedaço de propriedade a pedido do proprietário. Como outros tipos de fideicomisso, os termos de cada fideicomisso de terra são únicos.
Principais vantagens
- Os fundos fiduciários são organizações que assumem a propriedade legal, administração ou controle parcial sobre a propriedade por ordem do proprietário.
- Os consórcios de propriedade de terras, também conhecidos como fundos de terras de Illinois, protegem o anonimato do proprietário e mantêm a propriedade fora do inventário.
- Os fundos de conservação de terras têm a tarefa de administrar terras não desenvolvidas para manter os recursos naturais, locais históricos e áreas recreativas públicas para as gerações futuras.
- Proprietários de terras que usam servidões de conservação para transferir direitos de desenvolvimento para um fundo de terras de conservação podem receber uma dedução fiscal por sua doação de caridade.
- Devido a alguns casos de fraude, algumas doações de servidão de conservação e os fundos fiduciários que as aceitam estão sob crescente escrutínio.
Como funciona um Land Trust
Comece entendendo os dois tipos de truste fundiário.
- Um fideicomisso de titularidade permite ao dono da propriedade manter anonimamente todos os direitos sobre a propriedade e dirigir as ações do fideicomisso de terras. Esses trusts são também comumente chamados de ‘trustes de terras de Illinois’ porque foram popularizados pela primeira vez em Chicago durante o século XIX. Naquela época, os proprietários não tinham permissão para votar em projetos de cidades nos mesmos lugares em que possuíam terras. Para contornar essa lei, empresários e políticos ricos usariam fundos fiduciários para comprar terras anonimamente, protegendo assim seus direitos de voto. Nem todos os 50 estados têm uma estrutura legal em vigor para um fideicomisso de propriedade de terras. No entanto, a maioria dos estados acatam as leis de fideicomisso de terras de Illinois se não tiverem as suas próprias, o que significa que qualquer indivíduo pode formar um fideicomisso de terras ‘ao estilo de Illinois’ em qualquer estado com orientação legal adequada.
- Um fundo de conservação de terras, por outro lado, exige que o proprietário desista de alguns direitos sobre o uso e desenvolvimento da terra. O objetivo de um fundo de conservação de terras é proteger a vida selvagem, locais históricos ou culturais e recursos naturais do desenvolvimento comercial ou outras atividades que podem levar à interrupção ou poluição.
Trusts de detenção de títulos (também conhecidos como Illinois Land Trusts)
Em um fideicomisso de propriedade de terras, o proprietário assina um documento chamado Deed in Trust, que transfere a propriedade legal da propriedade. Ao estabelecer o fideicomisso, o proprietário da terra (que é o concedente e o beneficiário do fideicomisso) pode especificar como a terra deve ser administrada, quem tem controle sobre ela e como toda a renda produzida é distribuída. Isso significa que, embora o fideicomisso seja o detentor do título no papel, o proprietário mantém o controle total sobre a propriedade.
Os trusts detentores de títulos são usados como uma forma de os proprietários manterem o anonimato e manterem ativos valiosos fora do inventário. Eles também podem fornecer uma série de outros benefícios de planejamento imobiliário e proteger os ativos de julgamentos ou gravames. Isso pode ser especialmente útil para os muito ricos, celebridades e grandes empresas que desejam manter planos de desenvolvimento em segredo.
Um caso em questão: o famoso Walt Disney World Resort em Orlando, Flórida, foi comprado inicialmente em 1965 usando um fundo de propriedade de propriedade. Os proprietários originais dos pântanos da Flórida, onde o resort foi construído, não faziam ideia de que a Disney, que já era um nome conhecido na época, estava por trás da compra. Se soubessem da identidade do comprador, provavelmente teriam aumentado o preço pedido.
Conservation Land Trusts
Em um fundo de conservação de terras, o fundo não necessariamente assume o título da terra, a menos que a propriedade seja doada em sua totalidade. Em vez disso, um proprietário de terras pode entrar em um acordo legalmente vinculativo, chamado de servidão de conservação, “doando” assim seus direitos de desenvolvimento para o trust. O truste tem a tarefa de garantir que a servidão seja cumprida e, em alguns casos, administrar a propriedade.
As servidões de conservação podem ser adaptadas para que o proprietário retenha os direitos de propriedade e uso – como o direito de continuar cultivando ou criando gado – enquanto ainda garante que a terra permaneça subdesenvolvida para sempre. As servidões de conservação “seguem a terra”, o que significa que os termos da servidão permanecem em vigor mesmo que a terra seja vendida ou passada a herdeiros.
56 milhões
O número total de hectares de terras não desenvolvidas administradas por mais de 1.300 fundos de conservação privados em todos os EUA
Considerações Especiais
Há uma outra distinção importante entre detenção de títulos e fundos de conservação de terras: uma doação para o último pode render a você uma grande redução de impostos.
Se um proprietário de terras doar seus direitos de desenvolvimento para um fundo de conservação, ele pode receber uma dedução fiscal igual à diferença entre o valor da terra onerada (com a servidão no local) e o que poderia valer se fosse desenvolvida para sua ” maior e melhor uso. ” Em alguns casos, essa dedução pode valer milhões de dólares.
Normalmente, os proprietários de terras são agricultores e pecuaristas que possuem a propriedade há gerações ou indivíduos, famílias ou empresas muito ricas que podem pagar para comprar terras imediatamente. Recentemente, no entanto, um novo nicho de investimento foi desenvolvido com o objetivo de abrir os benefícios fiscais da conservação para uma parcela maior da população.
Investindo em servidões de conservação…
Usando uma parceria com vários membros (ou ‘consórcio’), essas empresas de investimento permitem que vários investidores credenciados juntem seu dinheiro para comprar terras para conservação. Depois de doar os direitos de desenvolvimento de propriedade para um trust de terras por meio de uma servidão de conservação, os membros da parceria dividiram a dedução fiscal pro rata. Graças, em parte, a essas parcerias de conservação, estima-se que a conservação da terra aumentou 175% entre 2005 e 2015.
… E a controvérsia sobre os investimentos em servidão de conservação
Claro, sempre que houver potencial para lucro, alguém abusará do sistema. Tem havido alguns casos importantes de pessoas que fazem grandes deduções para doar servidões em campos de golfe, conjuntos habitacionais e outras propriedades que não têm realmente muito valor ecológico ou cultural.
Em resposta, houve uma reação agressiva contra os investimentos sindicalizados, especificamente, e os trusts que aceitam suas doações de servidão. No entanto, esse foco singular pode não pintar um quadro completo das questões em jogo. Seja doado por fazendeiros, bilionários ou investidores sindicalizados, é claro que as leis de doação de servidão de conservação exigem um olhar mais atento para garantir que o risco de abuso seja minimizado sem remover o incentivo para conservar.