O que saber antes de comprar um condomínio
Se você nunca comprou um condomínio – geralmente reduzido para apenas condomínio – você pode se surpreender com todas as diferentes questões a considerar. Comprar um condomínio não é o mesmo que comprar uma casa. Você provavelmente terá paredes adjacentes com seus vizinhos, bem como outros elementos físicos que são diferentes de uma casa independente.
Além disso, todo o processo pelo qual você precisa passar para tomar sua decisão e obter uma hipoteca também pode ser significativamente diferente.
Principais vantagens
- Antes de comprar um condomínio, é importante entender as diferenças entre morar em um condomínio e em uma casa unifamiliar e determinar se o estilo de vida do condomínio é adequado para você.
- Os condomínios costumam ser mais baratos do que as residências unifamiliares e exigem menos manutenção, o que os torna boas opções para compradores com orçamento limitado ou pessoas que procuram reduzir o tamanho.
- Os empréstimos podem ser mais difíceis de obter para um condomínio porque alguns credores têm requisitos rígidos em relação à ocupação do proprietário e à relação entre o valor e o empréstimo.
- Os proprietários dos condomínios terão que cumprir os pactos, condições e restrições (CC & Rs) do complexo ou correrão o risco de serem multados, forçados a cumprir ou processados.
- Os proprietários de condomínios pagam taxas mensais que cobrem os custos de manutenção contínua e reparos nas áreas comuns do complexo, como jardins, piscinas, saguões, elevadores e salas de recreação.
Quem deve possuir um condomínio?
Uma das primeiras coisas que você precisa se perguntar é: “ Você é do tipo condomínio? ” O que exatamente isso significa? Sendo um morador da cidade, por exemplo. Muitos condomínios estão localizados em ambientes urbanos. Condomínios estão surgindo em centros urbanos e alguns estão até mesmo construindo itens de conveniência no empreendimento, incluindo supermercados, agências bancárias e outros negócios. Com essa conveniência, pode haver mais ruído e congestionamento.
Se você está pensando em um determinado local para uma potencial compra de condomínio, verifique a área em horários diferentes do dia e da noite para ver se ela é forte ou bem iluminada. Se ruído ou luz são um problema para você, esta pode não ser a escolha certa.
Uma das coisas que vêm com a propriedade de um condomínio é a Homeowners Association (HOA). Ele estabelece uma declaração de convênios, condições e restrições (CC & Rs) que relaciona as coisas que você, como proprietário do condomínio, deve cumprir para morar lá. Se você descobrir que não será capaz de cumprir os CC & Rs, a vida em condomínio pode não ser para você. O não cumprimento pode significar que você pode ser multado, forçado a obedecer ou até mesmo processado.
Os condomínios podem ser uma escolha adequada para um certo tipo de pessoa, como o proprietário de uma casa pela primeira vez que não pode pagar uma casa unifamiliar mais cara. Os condomínios também oferecem a vantagem de baixa manutenção. Isso pode ser um recurso atraente para pessoas mais velhas que procuram menos uma casa para administrar fisicamente. Os condomínios também podem ser uma escolha atraente para quem deseja ter uma localização central em uma cidade grande.
Questões de empréstimo
Comprar um condomínio pode ser mais difícil do que comprar uma casa. Os credores são muito cuidadosos ao conceder empréstimos para esse tipo de residência. Eles geralmente exigem que uma certa porcentagem das unidades tenha pessoas morando nelas, ou sejam, como eles chamam, ” ocupadas pelo proprietário “.
Outra restrição pode ser quantos condomínios podem pertencer a um investidor. Normalmente, os credores não querem que uma pessoa seja dona de mais de 10% das unidades de um edifício. Muitas vezes, os credores também terão regulamentos relativos à taxa de ocupação do edifício. Alguns credores exigem que pelo menos 90% das unidades sejam vendidas antes de oferecer qualquer financiamento.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
Os credores também podem ter taxas de empréstimo para valor (LTV) mais rígidas e restrições para aqueles que compram condomínios. Uma proporção de LTV é quanto vale o condomínio versus quanto é devido. Por exemplo, se você colocar 20% para baixo em uma casa, seu LTV seria de 80%.
Existem hipotecas para condomínios apoiadas pela Federal Housing Administration (FHA) por até 30 anos;eles são conhecidos como empréstimos da Seção 234 (c). Embora os termos dos devedores sejam semelhantes aos dos empréstimos habitacionais, as restrições aos condomínios são muitas; o prédio deve ter mais de quatro unidades, para começar.
Outros custos
Pode haver outros custos envolvidos com a propriedade de um condomínio. Mesmo que o HOA ofereça seguro, talvez você precise levar cobertura adicional para o proprietário também. Leia atentamente toda a documentação para ter certeza de que o seguro oferecido pelo HOA não transfere o risco para você para manter os prêmios mais baixos.
Além disso, esteja ciente de que você precisará pagar uma taxa mensal de condomínio. Todos os proprietários de um condomínio pagam taxas para cobrir a manutenção e os reparos contínuos nas áreas comuns do condomínio. As taxas normalmente cobrem a manutenção de áreas como saguões, elevadores, piscinas, salas de recreação, estacionamentos e áreas dentro do complexo. Alguns fundos podem ser mantidos em reserva para pagar grandes reparos, como a substituição do telhado ou pintura externa. As taxas de condomínio variam muito, dependendo do tamanho do complexo e das comodidades oferecidas.
Evitando condomínios com problemas
Uma das coisas mais importantes que você pode fazer para se proteger ao comprar um condomínio é pesquisar o HOA e participar de uma reunião do HOA. Você também pode falar com os vizinhos para ver se eles estão satisfeitos com a forma como o condomínio é administrado. Revise o estatuto para determinar o que é coberto pelo HOA. Você também pode pedir para obter as atas das reuniões recentes da diretoria e dos membros e descobrir quanto as anuidades do HOA aumentaram nos últimos anos.
Outra área a ser pesquisada é o histórico de contencioso do conselho, tanto tributário quanto de caráter geral. Você pode descobrir que há processos judiciais pendentes dos quais você não deseja se tornar parte, caso compre. Algumas associações de condomínio foram forçadas à falência por dívidas HOA não pagas. Se eles atrasarem o recebimento das taxas, os credores também podem parar de oferecer financiamento para as unidades, o que pode afetar o valor de revenda.
Revise os registros financeiros de inadimplência e fundos de reserva. Uma boa associação deve ter pelo menos 25% da receita bruta em reserva para emergências e reparos. Se eles ficarem sem dinheiro, você pode ser atingido por uma avaliação. Além disso, certifique-se de verificar as avaliações recentes do imposto sobre a propriedade. Se o preço de venda do seu condomínio for baixo, mas a avaliação de impostos for alta, você pode esperar uma conta de impostos mais alta do que esperava. Certifique-se de que os impostos estão de acordo com o valor real da propriedade.
The Bottom Line
devida diligência e verificar o HOA, CC & Rs e quaisquer situações fiscais e de seguro.
Além disso, certifique-se de contratar um corretor de imóveis e um agente de crédito com bastante experiência em vendas de condomínios, já que as questões relacionadas a essa compra não são tão simples quanto as de uma casa tradicional para uma única família.