23 Junho 2021 1:04

Investimento direto em bens imóveis vs. REITs

Quer saber como investir em imóveis? Muitos investidores que desejam explorar o setor imobiliário comparam os REITs a imóveis reais e tangíveis. REITs – ou fundos de investimento imobiliário – são corporações que agem como fundos mútuos para investimentos imobiliários. Você pode investir em um REIT sem ter que possuir ou administrar qualquer propriedade por conta própria. Alternativamente, você pode seguir a rota de investimento imobiliário direto e comprar propriedades residenciais ou comerciais.

Principais vantagens

  • Os REITs permitem que investidores individuais ganhem dinheiro com imóveis sem ter que possuir ou administrar propriedades físicas.
  • O mercado imobiliário direto oferece mais incentivos fiscais do que investimentos REIT e dá aos investidores mais controle sobre a tomada de decisões.
  • Muitos REITs são negociados publicamente em bolsas de valores, portanto, são mais fáceis de comprar e vender do que os imóveis tradicionais.

Imobiliário direto

Com um investimento imobiliário direto, você compra um imóvel específico ou uma participação em um, como um complexo de apartamentos (residencial) ou um shopping center (comercial). Os investidores imobiliários diretos ganham dinheiro por meio da receita de aluguel, valorização e lucros gerados a partir de quaisquer atividades comerciais que dependam dos imóveis.

Prós do investimento imobiliário direto

Um benefício de investir em propriedades físicas é o potencial de gerar um fluxo de caixa substancial – bem como a capacidade de tirar proveito de vários incentivos fiscais para compensar essa receita. Por exemplo, você pode deduzir os custos normais e necessários para administrar, conservar e manter a propriedade. Outra grande redução de impostos é a depreciação, na qual você deduz os custos de compra e melhoria de uma propriedade ao longo de sua vida útil (e reduz sua renda tributável no processo).

Claro, também há apreciação. Embora o mercado imobiliário flutue como o mercado de ações, os preços dos imóveis geralmente aumentam com o tempo, portanto, você poderá vender mais tarde por um preço mais alto.

Outra vantagem: você tem mais controle sobre a tomada de decisões do que com REITs. Por exemplo, você pode selecionar apenas propriedades que correspondam às suas preferências de localização, tipo de propriedade e estrutura de financiamento. Você também pode definir preços de aluguel, escolher inquilinos e decidir quantas propriedades comprar.

Contras do investimento imobiliário direto

Uma das principais desvantagens do investimento direto é que ele requer uma quantidade significativa de tempo e energia (capital de suor) se você planeja ter sucesso. Você tem que lidar com questões de inquilinos, emergências de manutenção e sua responsabilidade se houver acidentes na propriedade.

O financiamento pode ser outra desvantagem. Muitos investidores precisam obter uma hipoteca ou algum outro tipo de financiamento para pagar os investimentos. Se o mercado afundar ou você tiver dificuldade em encontrar inquilinos de qualidade, existe a chance de inadimplemento do empréstimo.

Outro ponto negativo é que o mercado imobiliário não é um ativo líquido. Isso significa que você provavelmente não conseguirá vendê-lo rapidamente se precisar de dinheiro em uma emergência.

Prós

  • Fluxo de caixa positivo e valorização

  • Vantagens fiscais

  • Controle sobre as decisões

Contras

  • Requer tempo e energia

  • Risco de inadimplência de financiamento

  • Ilíquido (não é fácil de comprar e vender)

REIT

Um REIT é uma empresa que possui, opera ou financia bens imobiliários geradores de renda ou ativos relacionados a bens imóveis. Modelados com base nos fundos mútuos, os REITs reúnem o capital de vários investidores.

Hoje, existem mais de 225 REITs nos Estados Unidos negociados nas principais bolsas de valores e registrados na Securities and Exchange Commission (SEC). Esses REITs têm uma capitalização de mercado de ações combinadas de mais de US $ 1 trilhão.1 Em todo o  mundo, mais de 35 países oferecem atualmente REITs.


Os REITs podem ser apropriados para novos investidores com experiência limitada no mercado imobiliário que desejam diversificar seu portfólio sem muito risco.

Profissionais de REITs

Talvez a maior vantagem dos REITs seja que os investidores individuais podem acessar os lucros dos imóveis sem a necessidade de possuir, operar ou financiar propriedades diretamente. Eles oferecem uma forma econômica de investir no mercado imobiliário. Você pode investir em um fundo com apenas $ 500 – um ponto de entrada muito menor do que o investimento imobiliário direto.

Outro benefício é que os REITs oferecem um potencial atraente de retorno total. Por lei, os REITs têm que pagar pelo menos 90% da receita tributável aos acionistas, e não é incomum ter um rendimento de dividendos de 5% – ou mais. Os REITs também têm o potencial de valorização do capital à medida que o valor dos ativos subjacentes aumenta.

Outra vantagem importante é a liquidez. Como ações, você pode comprar e vender ações REIT em uma bolsa. Em geral, os REITs negociam sob alto volume, o que significa que você pode entrar ou sair de uma posição quando quiser (ou precisar).

Contras de REITs

Claro, existem algumas desvantagens para REITs. Para começar, a maioria dos dividendos REIT não são considerados “dividendos qualificados”, portanto, são tributados a uma taxa mais elevada. Isso é algo para se prestar atenção extra se você possui REITs em uma conta de corretora tributável. Lembre-se de que você pode manter REITs em uma conta Roth IRA com vantagens fiscais.

Outra desvantagem é que os REITs podem ser muito sensíveis às flutuações das taxas de juros, e o aumento das taxas de juros é ruim para os preços dos REIT. Em geral, os preços REIT e os rendimentos do Tesouro têm uma relação inversa: quando um sobe, o outro desce e vice-versa.

Uma outra desvantagem é que, embora os REITs possam ajudá-lo a diversificar sua carteira geral de investimentos, a maioria dos REITs individuais não é diversificada. Isso porque eles se concentram em um tipo específico de propriedade – como escritórios ou shopping centers. Se um REIT investe apenas em hotéis, por exemplo, e os tanques econômicos ou as pessoas param de viajar (pense em COVID-19), você pode estar exposto a riscos específicos à propriedade.

Prós

  • Lucros imobiliários sem ter que possuir, administrar ou financiar propriedade

  • Dividendos acima da média e potencial de valorização

  • Líquido (fácil de comprar e vender)

Contras

  • Sem vantagens fiscais

  • Sensível às flutuações das taxas de juros

  • Riscos específicos de propriedade

The Bottom Line

O investimento imobiliário direto pode ser uma escolha melhor se você deseja fluxo de caixa, incentivos fiscais para compensar essa receita e grande potencial de valorização. Também é bom se você deseja mais controle sobre seus investimentos e como uma abordagem inicial.

Os REITs fazem sentido para investidores que não desejam operar e administrar imóveis, bem como para aqueles que não têm dinheiro ou não conseguem financiamento para comprar imóveis. REITs também são uma boa maneira para investidores imobiliários iniciantes ganharem alguma experiência no setor.

 

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