23 Junho 2021 1:04
Há muito tempo que os imóveis são considerados um investimento seguro, seja você um proprietário, outro ou alugado. Se você tiver dinheiro, poderá expandir seu portfólio para o mercado imobiliário de luxo. Antes de começar, aqui estão algumas opções para investir em imóveis de luxo.
Principais vantagens
- O mercado imobiliário não é considerado luxo apenas porque é caro. Também deve ser único, exclusivo e considerado superior.
- Os compradores sofisticados querem acesso a atividades de luxo, como compras, restaurantes e artes, bem como a proximidade de outras casas de luxo.
- Os investidores em imóveis de luxo podem virar uma mansão, investir internacionalmente, comprar um condomínio de luxo, comprar uma propriedade de férias de alto padrão ou construir do zero.
Os preços dos imóveis de luxo estavam altos e subindo. Caso em questão: a venda de imóveis residenciais mais cara de 2019 foi uma cobertura em Manhattan que foi vendida por US $ 240 milhões, de acordo com dados da Miller Samuel Inc. Isso é quase US $ 166 milhões a mais do que a maior venda do ano anterior em Nova York.
Com a riqueza das pessoas mais ricas do mundo crescendo, parecia que o mercado potencial para propriedades de luxo era maior do que nunca. Em seguida, a pandemia do coronavírus atingiu, e as perspectivas para os preços dos imóveis e imóveis, em geral, tornaram-se notavelmente incertas.
Pechinchas podem estar disponíveis para quem tem dinheiro. No entanto, a disposição dos potenciais investidores de se apresentar e comprá-los é duvidosa, para dizer o mínimo.
Esteja você interessado agora ou pensando em investimentos futuros, aqui estão os princípios-chave para investir em imóveis de luxo com base no crescimento do mercado antes da pandemia.
O que são imóveis de luxo?
É fundamental entender as características que caracterizam a propriedade de luxo antes de investir. Um preço alto por si só não colocará uma propriedade nesta categoria. “Tem que ser único e exclusivo – no bom sentido, do jeito desejável”, disse Randy Char, vice-presidente sênior de operações do One Queensridge Place, um arranha-céu de luxo em Las Vegas. “As pessoas ricas pagarão um prêmio por algo que é percebido como superior.”
Os compradores sofisticados querem locais com acesso a atividades de luxo, como lojas sofisticadas, restaurantes e artes, bem como proximidade com outras casas de luxo. Um endereço de troféu, como Park Avenue em Nova York, agrega valor. Ter uma história contada também não atrapalha. Muitos compradores de luxo procuram a beleza natural de uma localização à beira-mar, ou pelo menos vistas de um rio, oceano ou lago. Outros querem vistas do campo ou da montanha.
Os compradores sofisticados desejam muitos dos mesmos recursos que todos os compradores desejam, mas em uma escala maior. Eles querem privacidade e segurança, às vezes até o ponto de reclusão. Eles querem beleza por dentro e por fora e podem pagar uma arquitetura personalizada, design personalizado, atenção exagerada aos detalhes e acabamentos opulentos.
Eles também querem amenidades no topo de amenidades: uma cozinha de chef, automação residencial, detectores de movimento, elevadores de carro e adegas de vinho com temperatura controlada. Muitos também querem espaço, mas você certamente não precisa de uma casa enorme para viver com luxo.
Ao escolher uma casa de luxo, é extremamente importante pensar sobre os aspectos da propriedade que não podem ser alterados, disse Mark Fitzpatrick, CEO da RUHM Destination Marketing, um serviço de marketing para propriedades de luxo. “Não se pode mudar a trajetória do sol, a localização do oceano ou o fato de haver uma trajetória de vôo para grandes aviões sobre sua cabeça. O papel de parede feio no banheiro é muito menos importante do que o clima ”, disse ele.
Quanto custa um imóvel de luxo?
Em mercados onde os preços geralmente são mais baixos, você pode precisar de apenas meio milhão para possuir um imóvel de luxo. Mas você precisará de pelo menos US $ 1 milhão para comprar uma propriedade de luxo na maioria das grandes cidades, e o preço de entrada sobe onde o custo de vida é alto. De acordo com a Christie’s, são $ 3 milhões em São Francisco, $ 5 milhões em Los Angeles e Nova York e $ 7 milhões em Londres.
Os compradores de luxo geralmente pagam em dinheiro, mas uma hipoteca jumbo é outra opção. Se você está financiando a compra, precisará de uma grande entrada, excelente crédito, comprovante de renda e bens, e grandes reservas de caixa.
Como Investir em Imóveis de Luxo
Se você quer investir em imóveis de luxo, existem vários caminhos que você pode seguir. Quer você compre para si mesmo, alugue ou vire, aqui estão algumas opções:
- Vire uma mansão
- Investir internacionalmente
- Compre um condomínio de luxo
- Compre um aluguel de temporada sofisticado
- Conclua uma construção personalizada
Aqui está uma análise mais detalhada de cada opção.
Flip a Mansion
A remodelação de propriedades de luxo existentes é uma opção que pode ter potencial para um maior retorno do investimento. Ainda assim, você está limitado a propriedades no inventário que têm a combinação certa de arquitetura, condição e estilo.
As casas luxuosas tendem a ser mais bem conservadas do que as não luxuosas, o que significa que há potencial para menos custos de reabilitação. A desvantagem disso é que a concorrência pode ser maior entre os usuários de imóveis de luxo, mas a vantagem é que há menos concorrência no mercado de residências de luxo em geral. Isso porque há menos pessoas com know-how para garantir financiamento, negociar como um profissional e executar um projeto de reabilitação de propriedade de luxo em alto nível.
Investir Internacionalmente
Investir em imóveis de luxo no exterior pode trazer benefícios que você não encontrará no mercado interno. Por exemplo, nas Ilhas Turcas e Caicos, um pequeno território britânico no Oceano Atlântico tropical, não há impostos anuais sobre a propriedade e nem impostos sobre ganhos de capital sobre a propriedade transferida. A propriedade é protegida por um registro de terras, e o dólar americano é a moeda oficial. Portanto, as taxas de câmbio não são um fator na conclusão da compra ou no valor futuro da sua propriedade.
Não está claro como a pandemia pode mudar isso, mas essas ilhas têm sido um bom lugar para investir porque os preços dos terrenos aumentaram constantemente nos últimos dez anos. Esperava-se que continuassem a fazê-lo graças ao rápido crescimento do turismo e do desenvolvimento, de acordo com Blair MacPherson, coproprietário e corretor da RE / MAX Real Estate Groups Turks and Caicos. No entanto, isso foi antes de a crise do coronavírus interromper as viagens e muito mais. Você pode obter uma receita adicional de seu investimento alugando-o enquanto estiver fora e deixando uma empresa de gerenciamento cuidar dos detalhes, acrescentou.
Investir no exterior também pode trazer dificuldades únicas. “Temos que lembrar que o resto do mundo não opera como nós operamos nos Estados Unidos”, disse Fitzpatrick da RUHM. “Você não quer comprar uma propriedade em outro país apenas para descobrir que o governo pode retirá-la de você no futuro.”
Use um advogado imobiliário internacional e outros profissionais para ajudá-lo em sua diligência, disse Fitzpatrick.
Compre um condomínio de luxo
Quer você compre um condomínio de luxo para si ou para alugar, “gastar dinheiro em uma casa localizada em um prédio de grande luxo com comodidades e opções de transporte nas proximidades é o caminho a percorrer”, disse Lydia Sussek, de Corcoran, uma imobiliária de serviço completo empresa em Manhattan. Como sempre, a localização é importante. “Comprar em um prédio de aparência luxuosa com poucas opções de transporte é um investimento ruim”, disse ela.
Os serviços e características que o edifício oferece também podem fazer ou quebrar o seu investimento. “Não tem porteiro a tempo inteiro? Tudo bem, mas o que mais sua casa oferece? Vistas, tetos altos, terraços, todos esses recursos ajudam a distinguir sua casa de outros apartamentos pré-fabricados e podem levar a uma taxa de vendas mais alta na hora de se mudar ”, disse Sussek.
Lembre-se de que, ao comprar um imóvel de luxo, você adquire um estilo de vida. Coberturas privadas, piscinas, espaços comuns com academias de ginástica e serviço de limpeza ou serviços em estilo de hotel distinguem os imóveis de luxo, disse ela. “Mesmo que haja outros novos condomínios construídos ao redor da casa que você compra, esses tipos de propriedades têm valor”, disse Sussek.
Concluir uma construção personalizada
Quando as coisas vão bem, uma casa feita sob medida oferece as maiores margens de lucro – embora geralmente tenha um prazo mais longo. Ainda assim, uma casa onde tudo é novo e tem os estilos e comodidades mais desejados de hoje é crucial para obter o melhor preço.
Se você não está construindo a casa para si mesmo, tome cuidado ao personalizá-la. Você desejará selecionar um layout, comodidades e acabamentos que atrairão um amplo segmento do mercado de luxo para maximizar suas chances de vender rapidamente e por um bom preço. Certifique-se de que a casa seja funcional, acolhedora e tenha os recursos de segurança e privacidade que os compradores de ponta desejam. Mas há uma linha tênue entre construir esse amplo apelo e criar a exclusividade que os compradores de luxo desejam.
“Quando algo não é comoditizado, e é desejável, e há demanda, é quando você vê os preços realmente subirem”, disse Char. “Se você olhar para uma garrafa de ’82 Lafitte Rothschild, a valorização do preço cresce exponencialmente em relação a uma safra que é menos superior por causa da oferta e da demanda. É a mesma coisa com imóveis de luxo. Quanto mais exclusivo e difícil de encontrar, mais digna de investimento a casa se torna. ”
Escolha uma propriedade para aluguel por temporada de alta qualidade
“Um aluguel por temporada de luxo pode fornecer uma série de benefícios, incluindo valorização de ativos, deduções fiscais, oportunidades de networking de negócios e, o mais importante, diversão pessoal”, diz Fitzpatrick. A escolha de um local com um mercado tipicamente forte é fundamental, como uma cidade de estação de esqui, Havaí ou uma ilha tropical.
“Eles são ótimos para a renda sazonal e têm um bom desempenho durante bons mercados financeiros”, acrescenta Fitzpatrick. “No entanto, eles podem sofrer mais durante uma recessão do que as casas perto das grandes cidades.”
Por outro lado, os mercados em baixa são o melhor momento para comprar se você tiver dinheiro.
De fato, o mercado de habitação de luxo experimentou a recuperação mais forte desde o colapso imobiliário de 2008 nas principais cidades, com áreas de resort seguindo o exemplo, afirmou um relatório de 2019 da Christie’s International Real Estate. Obviamente, esse relatório é anterior à pandemia, portanto, basta lê-lo para obter orientação. Não está claro como as consequências do coronavírus afetarão o mercado em áreas de resort – ou em qualquer outro lugar, nesse caso.
Além de escolher a cidade certa, os investidores devem considerar a compra de um imóvel que seja atraente para famílias em férias, diz Fitzpatrick. “Isso aumentará sua taxa de ocupação e seu ROI”, diz ele.
Bruce Tobias, um agente imobiliário com 22 maiores produtores da RE / MAX Sedona no Arizona, observou que destinos turísticos de alto perfil são uma escolha acertada, e os investidores devem procurar propriedades com potencial para ganhos de longo prazo.
Hipotecas Jumbo para imóveis de luxo
Enquanto a maioria dos compradores de imóveis de luxo opta por comprar propriedades com dinheiro, alguns usam empréstimos gigantescos para obter imóveis de luxo. Os empréstimos jumbo (também chamados de hipotecas jumbo) são empréstimos em valores superiores ao limite definido pela Federal Housing Finance Agency ( FHA ).
Normalmente, esse valor é superior a $ 510.400. No entanto, às vezes é ainda maior, principalmente em condados com mercados imobiliários mais caros.
Dicas para investir em imóveis de luxo
Se investir em imóveis de luxo parece uma boa opção para você, há algumas coisas que você deve ter em mente antes de começar:
- Identifique seus objetivos. O objetivo de investir em qualquer imóvel é obter o retorno do seu investimento. Ao escolher propriedades de luxo, considere o resultado que deseja. Por exemplo, se você planeja obter um lucro rápido, pode se concentrar em inverter. Se você deseja uma renda de longo prazo, pode considerar um prédio de apartamentos de luxo.
- Descobrir financiamento. Mesmo se você tiver dinheiro em mãos, nem sempre é a melhor opção. Por exemplo, um empréstimo de dinheiro duro pode ser apropriado para financiar um lançamento que você planeja concluir dentro de alguns meses.
- Escolha o mercado certo. Se você investir em um imóvel de sete dígitos, certifique-se de que o mercado apoiará sua decisão. Observe o mercado de trabalho, o custo de vida, a renda familiar média e as perspectivas econômicas da região. Se for um aluguel, considere o tráfego durante todo o ano e na alta temporada.
Investir em imóveis de luxo pode ser mais empolgante do que investir em títulos, devido à sua natureza tangível. Há muitas maneiras de fazer isso, desde construir uma casa personalizada até virar uma mansão e comprar uma propriedade de férias. Você pode desfrutar de sua casa de luxo como residente, veranista ou senhorio, ou pode construir casas de luxo para os outros desfrutarem.
Antes de investir, certifique-se de compreender os recursos que criam valor duradouro nesta classe de ativos para obter o melhor retorno do seu investimento. E é claro – a menos que você mesmo esteja comprando para morar lá – certifique-se de que haverá um mercado de compradores ou locatários para suas propriedades.