Como as taxas de juros afetam os valores das propriedades
As taxas de juros têm um efeito tão profundo no valor dos títulos do Tesouro (T-Bills). Como sua influência na capacidade de um indivíduo de comprar propriedades residenciais (aumentando ou diminuindo o custo do capital hipotecário) é tão profunda, muitas pessoas fazem a suposição incorreta de que o único fator decisivo na avaliação imobiliária é a taxa de hipoteca atual.
Mas as taxas de hipoteca são apenas um fator relacionado aos juros que influencia os valores das propriedades. Como as taxas de juros também afetam os fluxos de capital, a taxas de retorno do investimento exigidas pelos investidores, as taxas de juros impulsionam os preços dos imóveis de várias maneiras.
Principais vantagens
- As taxas de juros podem impulsionar os preços dos imóveis de várias maneiras.
- Semelhante à análise de fluxo de caixa descontado conduzida em investimentos de capital e títulos, a abordagem de renda leva em consideração o fluxo de caixa líquido.
- As taxas de juros podem afetar o custo do financiamento e as taxas de hipoteca – mudanças nos fluxos de capital também podem ter um impacto direto na dinâmica de oferta e demanda de uma propriedade.
- O impacto mais evidente das taxas de juros sobre o valor dos imóveis está na derivação das taxas de desconto ou capitalização, pois são iguais à taxa livre de risco mais um prêmio de risco.
Fundamentos de avaliação
Os valores dos imóveis são geralmente influenciados pela oferta e demanda de propriedades, bem como pelo custo de reposição do desenvolvimento de novas propriedades. Mas há mais na avaliação do que isso, especialmente quando você considera como as taxas de juros, fluxos de capital e taxas de financiamento influenciadas pelo governo afetam os valores das propriedades. Para entender essa dinâmica, é importante ter um entendimento básico da abordagem de renda – a técnica de avaliação mais comum para investidores. A abordagem de renda – fornecida por avaliadores de propriedades comerciais e por subscritores de investimentos imobiliários – é muito semelhante à análise de fluxo de caixa descontado conduzida em investimentos de capital e títulos.
A avaliação começa pela previsão do rendimento da propriedade, que assume a forma de pagamentos antecipados de arrendamento ou, no caso de hotéis, de ocupação antecipada multiplicada pelo custo médio por quarto. Depois de contabilizar todos os custos de nível de propriedade, o analista chega ao lucro operacional líquido (NOI) ou fluxo de caixa que permanece após todas as despesas operacionais.
Ao subtrair quaisquer custos de capital associados, capital de investimento para manter ou reparar a propriedade e outras despesas não específicas da propriedade do NOI, terminamos com o fluxo de caixa líquido (NCF). Como as propriedades geralmente não retêm dinheiro ou têm uma política de dividendos declarada, o NCF é igual ao dinheiro disponível para os investidores – assim como o dinheiro dos dividendos – que é usado para avaliar investimentos de capital ou de renda fixa. Capitalizando dividendos ou descontando o fluxo de caixa (incluindo qualquer valor residual) para um determinado período de investimento, o valor da propriedade é determinado.
Fluxos de capital
As taxas de juros podem afetar significativamente o custo de financiamento e as taxas de hipoteca, o que afeta os custos do nível de propriedade e, portanto, os valores. No entanto, a oferta e a procura de capital e os investimentos concorrentes têm o maior impacto nas taxas de retorno exigidas (RROR) e nos valores dos investimentos. Como o Federal Reserve Board mudou o foco da política monetária para o gerenciamento das taxas de juros como uma forma de estimular a economia ou evitar a inflação, sua política teve um efeito direto sobre o valor de todos os investimentos.23
À medida que as taxas de câmbio interbancárias diminuem, o custo dos fundos é reduzido e os fundos fluem para o sistema. Por outro lado, quando as taxas aumentam, a disponibilidade de fundos diminui. Quanto ao setor imobiliário, as mudanças nas taxas de empréstimos interbancários aumentam ou reduzem a quantidade de capital disponível para investimento. A quantidade de capital e o custo de capital afetam tanto a demanda quanto a oferta – isto é, o dinheiro disponível para compras e desenvolvimento de imóveis. Por exemplo, quando a disponibilidade de capital é restrita, os provedores de capital tendem a emprestar menos como porcentagem do valor intrínseco, ou não tanto na pilha de capital. Isso significa que os empréstimos são feitos a taxas mais baixas de empréstimo-valor (LTV), reduzindo assim os fluxos de caixa alavancados e os valores das propriedades.
Essas mudanças nos fluxos de capital também podem ter um impacto direto na dinâmica de oferta e demanda de uma propriedade. O custo de capital e a disponibilidade de capital afetam a oferta ao fornecer capital adicional para o desenvolvimento de propriedades e também influenciam a população de compradores potenciais em busca de negócios. Esses dois fatores trabalham juntos para determinar os valores das propriedades.
O custo de capital e a disponibilidade de capital afetam a oferta, fornecendo capital adicional para o desenvolvimento de propriedades.
Taxas de desconto
O impacto mais evidente das taxas de juros sobre o valor dos imóveis é visível na derivação das taxas de desconto ou capitalização. A taxa de capitalização pode ser vista como a taxa de dividendos exigida pelo investidor, enquanto uma taxa de desconto é igual aos requisitos de retorno total do investidor. K geralmente denota RROR (taxa de retorno exigida), enquanto a taxa de capitalização é igual a (K – g), onde g é o crescimento esperado na receita ou o aumento na valorização do capital.
Cada uma dessas taxas é influenciada pelas taxas de juros vigentes porque são iguais à taxa livre de risco mais um prêmio de risco.Para a maioria dos investidores, a taxa livre de risco é a taxa dos títulos do Tesouro dos EUA. Garantidos por crédito do governo federal, são considerados livres de risco porque a probabilidade de inadimplência é muito baixa. Como os investimentos de alto risco devem alcançar um retorno comensuravelmente maior para compensar o risco adicional suportado, ao determinar as taxas de desconto e taxas de capitalização, os investidores adicionam um prêmio de risco à taxa livre de risco para determinar os retornos ajustados ao risco necessários em cada investimento considerado.
Como a taxa de desconto (K) é igual à taxa livre de risco mais um prêmio de risco, a taxa de capitalização é igual à taxa livre de risco mais um prêmio de risco, menos o crescimento previsto (g) na receita. Embora os prêmios de risco variem como resultado da oferta e demanda e outros fatores de risco no mercado, as taxas de desconto variam devido a mudanças nas taxas de juros que as compõem. Quando os retornos exigidos sobre os investimentos concorrentes ou substitutos aumentam, os valores dos imóveis caem;inversamente, quando as taxas de juros caem, os preços dos imóveis aumentam.
The Bottom Line
É importante focar nas taxas de hipotecas porque elas influenciam diretamente os preços dos imóveis. Se você for um proprietário em potencial ou um investidor imobiliário, uma maneira fácil de pesquisar as taxas de juros atuais é usar uma calculadora de hipoteca.
Dito isso, é importante observar que as mudanças nas taxas de juros afetam vários aspectos do mercado imobiliário. Além do preço da sua nova casa, as taxas de juros também afetam a disponibilidade de capital e a demanda por investimento. Esses fluxos de capital influenciam a oferta e a demanda por propriedades e, como resultado, afetam os preços das propriedades.
Além disso, as taxas de juros também afetam os retornos dos investimentos substitutos e os preços mudam para ficar em linha com o risco inerente aos investimentos imobiliários. Essas mudanças nas taxas de retorno exigidas para imóveis também variam durante os períodos de desestabilização nos mercados de crédito. À medida que os investidores preveem uma maior variabilidade nas taxas futuras ou um aumento no risco, os prêmios de risco aumentam, colocando uma pressão mais forte para baixo nos preços dos imóveis.