Como aumentar o valor líquido de seu patrimônio imobiliário com alavancagem
Investir em imóveis tornou-se uma forma popular de diversificar sua carteira de investimentos. Para onde quer que olhemos, somos constantemente lembrados dos benefícios de comprar um imóvel, de muitos infomerciais sobre seminários imobiliários ou de programas de casa que contam com o incrível valor de administrar ou vender imóveis para alugar.
Mas não é tão fácil. Afinal, comprar um imóvel alugado não é como investir em ações – você não pode simplesmente gastar um pouco aqui e ali e se tornar um proprietário. Você precisa de capital para fazer essa compra. E o processo muitas vezes pode ser longo e demorado. Sem mencionar todos os riscos envolvidos, especialmente se você não fizer sua pesquisa. Mas existe uma maneira de entrar no mercado aumentando seu patrimônio líquido? Experimente usar a vantagem a seu favor. Ao fazer isso, você pode colocar pouco ou nenhum dinheiro e usar dívidas para ajudá-lo a obter um retorno.
Continue lendo para aprender mais sobre como você pode usar a alavancagem para aumentar o patrimônio líquido de seus imóveis, bem como alguns dos riscos envolvidos. (Para obter mais informações, consulte Net Worth Tracker da Investopedia.)
Principais vantagens
- A alavancagem usa capital emprestado ou dívida para aumentar o retorno potencial de um investimento.
- No mercado imobiliário, a forma mais comum de alavancar seu investimento é com seu próprio dinheiro ou por meio de hipoteca.
- A alavancagem funciona a seu favor quando os valores dos imóveis aumentam, mas também pode levar a perdas se os valores caírem.
- Evite alavancar os riscos tomando decisões de investimento sólidas e contabilizando pagamentos de hipotecas, vagas e uma economia difícil.
O que é alavancagem?
Alavancagem é o uso de vários instrumentos financeiros ou capital emprestado – em outras palavras, dívida – para aumentar o retorno potencial de um investimento. É comumente usado em Wall Street e Main Street quando se fala sobre o mercado imobiliário. A alavancagem é uma técnica usada por pessoas e empresas para expandir o potencial de retorno, ao mesmo tempo que expande o lado negativo de quaisquer riscos envolvidos se as coisas não derem certo.
Embora o potencial para um bom retorno seja possível – como quando os preços dos imóveis sobem – usar a alavancagem pode ser uma faca de dois gumes. Isso porque também pode levar a perdas se o investimento se mover na direção oposta. No caso dos preços dos imóveis, as perdas acontecem quando os preços caem.
Maneiras de acessar alavancagem
A maneira mais fácil de acessar a alavancagem é usar seu próprio dinheiro. No caso de uma hipoteca, um adiantamento padrão de 20% dá direito a 100% da casa em que deseja morar. Algunsprogramas de financiamento permitem que você gaste ainda menos dinheiro.
Se você comprar a propriedade como um investimento, poderá estar em uma posição em que seus sócios forneçam parte – ou mesmo todo – o dinheiro. Da mesma forma, alguns vendedores podem estar dispostos a financiar parte do preço de compra da propriedade que desejam vender. De acordo com esse acordo, você pode comprar um imóvel com pouco dinheiro disponível e, em alguns casos, nenhum dinheiro disponível.
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Exemplo de alavancagem
Considere a exigência de compra de imóveis comum de 20% para baixo pagamento. Isso representa US $ 100.000 em uma propriedade de US $ 500.000. Ao colocar apenas 20% do dinheiro e tomar emprestado o restante, o comprador basicamente usa uma porcentagem relativamente pequena de seus próprios fundos para fazer a compra. A maioria, portanto, é fornecida por um credor. É por isso que os investidores imobiliários costumam se referir aos 80% restantes do preço de compra como dinheiro de outras pessoas.
Vamos supor que a propriedade se valorize a uma taxa de 5% ao ano. Isso significa que o patrimônio líquido do mutuário cresce para $ 525.000 em apenas 12 meses. A comparação desse ganho com o ganho de uma compra feita à vista, sem nenhum empréstimo, destaca o valor da estratégia de alavancagem. Por exemplo, o mesmo mutuário poderia ter usado os $ 100.000 para fazer uma compra paga integral de uma propriedade de $ 100.000.
Assumindo a mesma taxa de valorização de 5%, o patrimônio líquido do comprador da compra de uma propriedade totalmente em dinheiro de $ 100.000 aumentaria $ 5.000 ao longo de 12 meses, contra $ 25.000 para a propriedade mais cara. A diferença de $ 20.000 demonstra o aumento potencial do patrimônio líquido proporcionado pelo uso da alavancagem. Agora imagine esse ganho de 5% a cada ano durante 20 anos. Com o tempo, o uso de alavancagem pode ter um impacto muito significativo e muito positivo em seu patrimônio líquido.
Os perigos da alavancagem
Agora às más notícias. Tudo isso parece ótimo, mas há uma desvantagem. A alavancagem pode funcionar contra você, tanto quanto pode funcionar a seu favor. Para mostrar como, vamos revisitar nosso exemplo anterior. Se você usar um pagamento inicial de $ 100.000 para comprar uma casa de $ 500.000 e os preços dos imóveis em sua área caírem consecutivamente por vários anos, a alavancagem funciona ao contrário. Após o primeiro ano, sua propriedade de $ 500.000 pode valer $ 475.000, se depreciar em 5%. Se os preços continuarem na mesma trajetória, em breve sua propriedade poderá valer $ 451.250 – uma perda no patrimônio líquido de $ 48.750.
Assim como a influência pode trabalhar a seu favor, também pode funcionar contra você.
No mesmo cenário de queda de preço de 5%, se esses $ 100.000 fossem usados para uma compra em dinheiro de uma casa de $ 100.000, o comprador teria perdido apenas $ 5.000 no primeiro ano os preços das casas caíram – muito menos do que a casa mais cara.
Nos mercados imobiliários, onde os preços caem significativamente, os proprietários podem acabar devendo mais dinheiro do que a casa realmente vale. Para os investidores, a queda dos preços pode reduzir ou até eliminar os lucros. Se os aluguéis também caírem, o resultado pode ser uma propriedade que não pode ser alugada a um preço que cubra o custo da hipoteca e outras despesas. Se você está pensando em se tornar um proprietário, há muitos fatores a serem considerados.
Contras com o aproveitamento de muitas propriedades
Os problemas ficam ainda maiores quando várias unidades estão envolvidas, já que os investidores imobiliários comerciais geralmente colocam o mínimo de dinheiro possível. O objetivo é alavancar seu dinheiro, assumindo o controle de 100% dos ativos e colocando apenas 20% do valor. Considere os $ 500.000 em nosso exemplo anterior. apenas digamos que é um pequeno prédio de apartamentos. Como foi comprado com $ 100.000 como entrada, se o valor do edifício cair 30%, a propriedade vale apenas $ 350.000, mas o investidor ainda deve pagar os juros e o principal sobre o valor total do empréstimo de $ 400.000.
Se o valor que o investidor recebe do aluguel também cair, o resultado pode ser o default do imóvel. Se o investidor usar o fluxo de caixa dessa propriedade para pagar a hipoteca de outras propriedades, a perda de receita pode produzir um efeito dominó que pode terminar com uma carteira inteira em execução hipotecária sobre um empréstimo inadimplente de uma propriedade.
Evitando riscos de alavancagem
Agora que você aprendeu os fundamentos da alavancagem no mercado imobiliário, bem como algumas das armadilhas, pode pensar que é impossível obter um bom retorno usando essa técnica. Não se preocupe – é apenas uma questão de usar o bom senso. Assim como qualquer investimento, o mercado imobiliário vem com risco. Embora você possa usar a alavancagem a seu favor, existem algumas coisas importantes que você deve evitar para ter uma vantagem melhor no mercado.
Primeiro, não presuma o que vai acontecer antes de acontecer. Você nem sempre pode usar o desempenho passado como um indicador do que acontecerá no futuro – especialmente com o mercado imobiliário. Se você ver que os valores das propriedades aumentaram em uma área específica de 5% a 10% ao longo de um determinado período de tempo, isso não significa que eles continuarão no mesmo caminho.
Em seguida, faça seu orçamento de acordo e saiba no que está se metendo. Se você fizer um pagamento menor, o valor do seu empréstimo será maior. Isso significa que você terá que fazer um pagamento maior da hipoteca. Você pode ter que contabilizar taxas de vacância mais baixas, uma economia mais difícil, inquilinos ruins – tudo isso recairá sobre você. No final das contas, você ainda é responsável pelo pagamento da hipoteca, então deve ter certeza de que pode se manter à tona em qualquer situação.
The Bottom Line
As imagens de tais compras alavancadas trazem à mente aqueles comerciais de fim de noite em que os vigaristas de fala mansa sugerem que você pode ganhar milhões de dólares comprando propriedades sem gastar dinheiro. Embora seja possível, não recomendamos seguir esse caminho.
Felizmente, você não precisa. Existem maneiras menos exóticas de usar a alavancagem, permitindo que você compre um imóvel com uma quantia relativamente pequena, mesmo sem dinheiro algum. Na verdade, embora eles possam não pensar nisso como uma vantagem, a maioria das pessoas o faz se retirar uma hipoteca quando compram uma casa. Eles pagam o empréstimo ao longo de um período de anos ou décadas, enquanto aproveitam o uso da propriedade. A moral da história é que a alavancagem é uma ferramenta comum que funciona bem – quando usada com prudência.