Imóveis para renda de aposentadoria: o que saber
Se você está se aposentando e está sem os fundos de que precisa, considere investir em imóveis.
É verdade que não é o ativo que primeiro vem à mente. Mas a propriedade de renda “pode ser uma ponte importante para a aposentadoria para aqueles que não têm o suficiente para se aposentar no sentido tradicional”, diz Jeff Camarda, investidor imobiliário e CEO do Camarda Wealth Advisor y Group, com sede em Jacksonville, Flórida.
Como o mercado imobiliário é ineficiente, é possível encontrar pechinchas incríveis com retornos muito altos sobre o investimento, diz Camarda. E se você pode administrar a propriedade sozinho, você pode obter mais receita. Se você comprar a propriedade certa pelo preço certo e nas condições certas, diz ele, uma propriedade alugada pode gerar muito mais receita do que os investimentos passivos tradicionais.
Principais vantagens
- O aluguel de imóveis pode ser uma boa fonte de renda para a aposentadoria.
- A relativa ineficiência do mercado imobiliário pode produzir pechinchas que oferecem retornos sólidos.
- Se precisar de um empréstimo para comprar um imóvel alugado, faça-o antes de se aposentar.
- Escolher um bom local é mais importante do que encontrar o imóvel mais barato.
- Você deve procurar ganhar cerca de 8% ao ano sobre o seu investimento, após os custos.
Quanto dinheiro você precisa?
Se você planeja financiar sua compra com uma hipoteca, precisará agir antes de se aposentar, diz a corretora de imóveis associada Janice Leis, que atende as principais áreas residenciais da Filadélfia e do sul da Flórida.
As diretrizes de empréstimos hipotecários normalmente exigem que os candidatos estejam empregados e tenham pelo menos dois anos de histórico de empregos estáveis na mesma ocupação. Os credores também exigem um adiantamento substancial, normalmente 30% ou mais, se o comprador não for ocupar a propriedade, diz John Walters, do LeWalt Consulting Groupe em St. Petersburg, Flórida.
Se você não tiver dinheiro para fazer uma entrada tão grande, considere usar seusfundos do IRA. Todo o crescimento do patrimônio líquido e a receita de receitas de aluguel crescerão dentro do imposto diferido do IRA, diz Walters. Comprar a propriedade com fundos dentro de um Roth IRA, sobre o qual você já pagou impostos, significa que todos os seus ganhos e patrimônio podem crescer sem impostos. (Para obter mais informações, consulte ” Usando sua IRA para comprar bens imobiliários.”)
Lembre-se de despesas recorrentes
Depois de descobrir como vai comprar o imóvel, você precisa pensar em como vai cobrir as despesas recorrentes. Possuir uma propriedade de renda residencial é como possuir uma residência principal, pois há despesas variáveis fora da hipoteca, diz Rob Albertson, um corretor imobiliário residencial da Realty Austin em Austin, Texas. Existem custos de manutenção para itens menores (como torneiras com vazamento) e itens principais (como um novo telhado).
Não se esqueça dos custos associados à comercialização e da perda de receitas durante os períodos de vacância e mudança de inquilino. Albertson diz para não levar em consideração mais do que uma taxa de ocupação de 92% em seus cálculos, mesmo em um mercado de aluguel aquecido. Seja conservador em suas estimativas de despesas e receitas.
Benefícios e responsabilidades fiscais
Existem também benefícios fiscais e passivos a serem considerados. Walters observa que um dos principais benefícios associados ao aluguel de imóveis é a capacidade de reivindicar umadedução da depreciação em sua declaração de imposto de renda federal.
A depreciação reduz o valor de sua propriedade a cada ano para se aproximar do uso e desgaste;também diminui sua conta de impostos a cada ano em que você o reclama. No entanto, também reduz sua base de custo, o que significa que você poderá pagar mais impostos se vender a propriedade com lucro.
Em primeiro lugar, discuta a viabilidade financeira de seus planos com um contador, um advogado imobiliário e um corretor de seguros para ver quanto vai custar tudo, diz Leis.
Escolha um local
Comprar barato não ajudará você a obter um retorno sobre seu investimento se você não conseguir encontrar locatários que queiram arrendar o imóvel, observa Jenny Usaj, corretora e proprietária da Usaj Realty em Denver, Colorado.
“Embora o preço seja mais alto em áreas melhores, o tempo de comercialização do imóvel diminuirá, bem como o tempo em que ele ficará desocupado”, diz ela. Se você não tiver certeza de onde encontrar aluguel, comece perto do centro da cidade ou perto de um campus universitário. As residências para aluguel geralmente seguem as oportunidades de emprego.
Também é importante dar uma olhada no bairro e comprar uma propriedade que reflita a demografia atual da área, diz Usaj. “A área é habitada por adultos solteiros ou famílias? Uma residência de um ou três quartos será mais atraente para os locatários próximos? Mais uma vez, tome cuidado para não aproveitar a melhor barganha do mercado. Certifique-se de que a propriedade será atraente ao estilo de vida da região. “
O que você vai ganhar?
“Você quer ganhar pelo menos 8% do capital investido no aluguel, líquido de todas as despesas”, diz John Graves, diretor administrativo de uma The 7% Solution: You CAN Afford uma aposentadoria confortável. As despesas incluem hipoteca, impostos, seguro, manutenção, uma taxa de administração de propriedade de 10% e um subsídio de taxa de vacância de 10%.
Se você investir $ 100.000 na propriedade, deseja obter um lucro líquido de $ 8.000 por ano, diz ele. O raciocínio por trás dos 8% é que ele compensa o risco e a relativa falta de liquidez de seu investimento. Se você ou seu cônjuge puderem trabalhar na propriedade fazendo reparos e manutenção ou administrando a propriedade, seus custos diminuirão e sua renda acabará aumentando, diz ele.
Problemas potenciais
Os proprietários de propriedades para investimento podem enfrentar uma série de problemas, incluindo locatários que não pagam, custos excessivos de manutenção e dificuldade em encontrar inquilinos, diz Cameron Novak, corretor de imóveis e proprietário do Homefinding Center em Corona, Califórnia.
Trabalhar com um corretor de imóveis de renome com referências para encontrar sua propriedade de investimento também é importante, diz ele. Muitos municípios impõem regulamentações e taxas de inspeção rígidas aos proprietários que desejam transformar propriedades ocupadas pelo proprietário em aluguéis, diz John Braun, advogado imobiliário da Young Goodman Brown em Minneapolis e investidor imobiliário experiente.
Os potenciais investidores devem examinar essas questões antes de se comprometerem com uma compra. Eles também devem estar cientes de que as isenções de homestead não se aplicam a propriedades de investimento, o que pode significar contas de imposto de propriedade mais altas.
A propriedade alugada não é um investimento totalmente passivo. “Possuir uma propriedade de renda residencial não é uma questão de mãos livres”, diz Albertson. “Se você não quiser administrar a propriedade, ou não puder, já que mora fora da cidade, terá de 8% a 10% do seu aluguel bruto indo para uma empresa de administração para cobrir a cobrança e o reparo do aluguel solicitações de.”
Além disso, os futuros proprietários devem avaliar seus próprios temperamentos antes de assumir a posse de uma propriedade, pois o trabalho envolve lidar com uma variedade de personalidades.
Finalmente, selecionar o inquilino certo é fundamental. A triagem completa é crucial, diz Albertson. “Esta é a pessoa a quem você está confiando seu ativo de aposentadoria, então é melhor você ter certeza de que não está se preparando para um desastre ou inúmeras dores de cabeça.”