Abordagem de Renda
Qual é a abordagem de renda?
A abordagem de renda, às vezes referida como abordagem de capitalização de renda, é um tipo de método de avaliação imobiliária que permite aos investidores estimar o valor de uma propriedade com base na renda que ela gera. É utilizado dividindo-se a receita operacional líquida (NOI) do aluguel arrecadado pela taxa de capitalização.
Como funciona a abordagem de renda
A abordagem de renda é normalmente usada para propriedades geradoras de renda e é uma das três abordagens populares para avaliar imóveis. Os outros são a abordagem de custo e a abordagem de comparação. A abordagem de receita para avaliações imobiliárias é semelhante ao fluxo de caixa descontado (DCF) para finanças. A abordagem de renda desconta o valor futuro das rendas pela taxa de capitalização.
Ao usar a abordagem de renda para a compra de um imóvel alugado, o investidor considera o valor da renda gerada e outros fatores para determinar por quanto o imóvel pode ser vendido nas condições atuais de mercado. Além de determinar se o investidor pode lucrar com a propriedade alugada, o credor deseja saber seu risco potencial de reembolso se estender uma hipoteca ao investidor.
Dos três métodos de avaliação de imóveis, a abordagem da renda é considerada a mais complicada e difícil.
Considerações Especiais
Ao usar a abordagem de renda para comprar um imóvel alugado, o investidor também deve considerar a condição do imóvel. Grandes reparos potenciais que podem ser necessários podem reduzir substancialmente os lucros futuros.
Além disso, o investidor deve considerar a eficiência com que a propriedade está operando. Por exemplo, o proprietário pode dar aos inquilinos reduções de aluguel em troca da conclusão do trabalho do quintal ou outras responsabilidades. Talvez inquilinos específicos estejam enfrentando dificuldades econômicas que devem ser revertidas nos próximos meses, e o proprietário não deseja despejá-los. Se o aluguel que está sendo cobrado não for maior do que as despesas correntes, o investidor provavelmente não comprará o imóvel.
Com a abordagem de renda, o cap rate e o valor estimado têm uma relação inversa – reduzir a cap rate aumenta o valor estimado
O investidor também deve verificar quantas unidades, em média, estão vazias em um determinado momento. O não recebimento do aluguel integral de cada unidade afetará a renda do investidor proveniente da propriedade. Isso é especialmente importante se uma propriedade estiver precisando muito de reparos e muitas unidades estiverem vazias, sugerindo uma baixa taxa de ocupação. Se as unidades não forem preenchidas regularmente, a arrecadação do aluguel será menor do que poderia ser e a compra do imóvel pode não ser do interesse do investidor.
Principais vantagens
- A abordagem de renda é um método de avaliação imobiliária que usa a receita gerada pela propriedade para estimar o valor justo.
- É calculado dividindo a receita operacional líquida pela taxa de capitalização.
- Um comprador deve prestar atenção especial à condição da propriedade, eficiência operacional e vacância ao usar a abordagem de renda.
Exemplo de abordagem de renda
Com a abordagem de renda, um investidor usa vendas de mercado de comparáveis para escolher uma taxa de capitalização. Por exemplo, ao avaliar um prédio de apartamentos de quatro unidades em um condado específico, o investidor analisa os preços de venda recentes de propriedades semelhantes no mesmo condado. Após calcular a taxa de capitalização, o investidor pode dividir o NOI do imóvel alugado por essa taxa. Por exemplo, uma propriedade com receita operacional líquida (NOI) de $ 700.000 e uma taxa de capitalização escolhida de 8% vale $ 8,75 milhões.