5 maneiras de avaliar uma propriedade para aluguel de imóveis
Existem várias perguntas que os próprios investidores devem fazer quando se trata de investir seu dinheiro suado. Qual será o retorno do investimento? Qual é o custo? Mas, mais importante, os investidores devem se preocupar com seu valor. Isso é especialmente verdadeiro quando você considera a compra de uma propriedade de investimento.
receita e é uma maneira estável de ganhar dinheiro. Mas antes de entrar no jogo do aluguel de imóveis, como alguém fará as avaliações?
Continue lendo para descobrir algumas das maneiras mais comuns de avaliar propriedades de aluguel de alto nível.
Principais vantagens
- Determinar o custo e o retorno de uma propriedade de investimento é tão importante quanto descobrir seu valor.
- Os investidores podem usar a abordagem de comparação de vendas, o modelo de precificação de ativos de capital, a abordagem de renda e a abordagem de custo para determinar os valores das propriedades.
- Não existe uma solução única para todos, portanto, pode ser necessário aplicar uma combinação desses fatores.
1. A abordagem de comparação de vendas
A abordagem de comparação de vendas (SCA) é uma das formas mais reconhecidas de avaliação de imóveis residenciais. É o método mais utilizado por avaliadores e agentes imobiliários na avaliação de propriedades.
Essa abordagem é simplesmente uma comparação de casas semelhantes que foram vendidas ou alugadas localmente durante um determinado período de tempo. A maioria dos investidores desejará ver um SCA ao longo de um período de tempo significativo para colher quaisquer tendências potencialmente emergentes.
O SCA depende de atributos ou recursos para designar um valor de preço relativo. Esses valores podem ser baseados em certas características, como o número de quartos e banheiros, garagens e / ou calçadas, piscinas, decks, lareiras – qualquer coisa que torne uma propriedade única e notável.
O preço por metro quadrado é uma métrica comum e fácil de entender que todos os investidores podem usar para determinar onde sua propriedade deve ser avaliada. Em outras palavras, se uma casa geminada de 2.000 pés quadrados está sendo alugada por US $ 1 / pé quadrado, os investidores podem razoavelmente esperar uma receita nessa estimativa, desde que moradias semelhantes na área também estejam disponíveis para isso.
Exemplo de abordagem de comparação de vendas
Lembre-se de que o SCA é um tanto genérico – ou seja, cada casa tem uma singularidade que nem sempre é quantificável. Compradores e vendedores têm gostos e diferenças únicos. O SCA pretende ser uma linha de base ou opinião razoável, e não um preditor perfeito ou ferramenta de avaliação para imóveis. É também um método que deve ser usado para comparar casas relativamente semelhantes.
Portanto, não funciona se você for avaliar o imóvel no qual está interessado, que tem 2.000 pés quadrados com garagem, piscina, seis quartos e cinco banheiros completos com outro imóvel que tem metade do número de quartos, sem piscina e tem apenas 1.200 pés quadrados.
Também é importante que os investidores utilizem um avaliador certificado ou corretor de imóveis ao solicitar uma análise comparativa de mercado. Isso atenua o risco de avaliações fraudulentas, que se generalizou durante a crise imobiliária de 2007.
2. O modelo de precificação de ativos de capital
O modelo de precificação de ativos de capital (CAPM) é uma ferramenta de avaliação mais abrangente. O CAPM introduz os conceitos de risco e custo de oportunidade conforme se aplica ao investimento imobiliário.
Este modelo analisa o retorno potencial do investimento (ROI) derivado da receita de aluguel e o compara a outros investimentos que não apresentam risco, como títulos do Tesouro dos Estados Unidos ou formas alternativas de investimento em imóveis, como fundos de investimento imobiliário (REITs )
Em suma, se o retorno esperado de um investimento sem risco ou garantido exceder o ROI potencial da receita de aluguel, simplesmente não faz sentido financeiro assumir o risco de um imóvel alugado. Com relação ao risco, o CAPM considera os riscos inerentes ao aluguel de um imóvel.
Fatores de risco
Por exemplo, todas as propriedades de aluguel não são iguais. A localização e a idade da propriedade são considerações importantes. O aluguel de um imóvel antigo significa que os proprietários provavelmente incorrerão em maiores despesas de manutenção.
Propriedade para alugar em uma área de alta criminalidade provavelmente exigirá mais precauções de segurança do que alugar em um condomínio fechado.
Este modelo sugere levar em consideração esses riscos antes de considerar seu investimento ou ao estabelecer uma estrutura de preços de aluguel. O CAPM ajuda a determinar o retorno que você merece por colocar seu dinheiro em risco.
3. A Abordagem de Renda
A abordagem de renda se concentra no que a renda potencial para aluguer produz em relação ao investimento inicial. A abordagem de renda é freqüentemente usada para investimentos em imóveis comerciais.
A abordagem de renda é freqüentemente usada com investimentos em imóveis comerciais porque examina a receita potencial de aluguel de uma propriedade em relação ao desembolso inicial de dinheiro para comprar o imóvel.
A abordagem de renda depende da determinação da taxa de capitalização anual de um investimento. Essa taxa é a receita anual projetada do multiplicador do aluguel bruto dividido pelo valor atual da propriedade. Portanto, se a compra de um prédio de escritórios custa $ 120.000 e a renda mensal esperada de aluguel é $ 1.200, a taxa de capitalização anual esperada é: 14.400 ($ 1.200 x 12 meses) ÷ $ 120.000 = 0,12 ou 12%
Este é um modelo muito simplificado com poucas suposições. Mais do que provável, há despesas com juros em uma hipoteca. Além disso, as receitas futuras de aluguel podem ser mais ou menos valiosas daqui a cinco anos do que são hoje.
Muitos investidores estão familiarizados com o valor presente líquido do dinheiro. Aplicado ao mercado imobiliário, esse conceito também é conhecido como fluxo de caixa descontado. Os dólares recebidos no futuro estão sujeitos a riscos inflacionários e também deflacionários, e são apresentados em termos de desconto para contabilizar isso.
4. Abordagem do multiplicador de aluguel bruto
A abordagem do multiplicador de aluguel bruto (GRM) avalia uma propriedade alugada com base no valor do aluguel que um investidor pode receber a cada ano. É uma forma rápida e fácil de avaliar se um imóvel vale o investimento. Isso, é claro, antes de considerar quaisquer impostos, seguros, serviços públicos e outras despesas associadas à propriedade, portanto, deve ser considerado com cautela.
Embora possa ser semelhante à abordagem de renda, a abordagem do multiplicador de aluguel bruto não usa a receita operacional líquida como seu limite máximo, mas sim o aluguel bruto.
O cap rate do multiplicador de aluguel bruto é maior que um, enquanto o cap rate para a abordagem de renda é um valor percentual. Para obter uma comparação comparativa, você deve observar os GRMs e a receita de aluguel de outras propriedades semelhantes àquela em que você está interessado.
Exemplo de abordagem do multiplicador de aluguel bruto
Digamos que um imóvel comercial vendido no bairro que você está procurando por $ 500.000, com uma renda anual de $ 90.000. Para calcular seu GRM, dividimos o preço de venda pela renda anual de aluguel: $ 500.000 ÷ $ 90.000 = 5,56.
Você pode comparar esse valor com o que está olhando, desde que saiba sua renda anual de aluguel. Você pode descobrir seu valor de mercado multiplicando o GRM por sua receita anual. Se for mais alto do que o vendido recentemente – ou seja, por $ 500.000 – pode não valer a pena, então considere seguir em frente.
5. A Abordagem de Custo
A abordagem de custo para avaliar imóveis afirma que a propriedade só vale o que pode ser razoavelmente usado. É estimado combinando o valor do terreno e o valor depreciado de quaisquer benfeitorias.
Os avaliadores desta escola muitas vezes defendem o uso mais elevado e melhor para resumir a abordagem de custo de bens imóveis. É freqüentemente usado como base para avaliar terrenos baldios.
Por exemplo, se você é um incorporador de apartamentos que deseja comprar três acres de terreno em uma área árida para convertê-lo em condomínios, o valor desse terreno será baseado no melhor uso desse terreno. Se a terra é cercada por campos de petróleo e a pessoa mais próxima mora a 20 milhas de distância, o melhor uso e, portanto, o valor mais alto dessa propriedade não é a conversão em apartamentos, mas possivelmente a expansão dos direitos de perfuração para encontrar mais petróleo.
Outro argumento de melhor uso tem a ver com o zoneamento de propriedade. Se a propriedade em potencial não for zoneada para fins residenciais, seu valor será reduzido, pois o incorporador incorrerá em custos significativos para ser zoneado novamente. Esta abordagem é considerada mais confiável quando usada em estruturas mais novas e menos confiável para propriedades mais antigas. Freqüentemente, é a única abordagem confiável ao examinar as propriedades de uso especial.
The Bottom Line
Não existe uma maneira de determinar o valor de um imóvel alugado. A maioria dos investidores sérios analisa os componentes de todos esses métodos de avaliação antes de tomar decisões de investimento sobre propriedades para alugar. Aprender esses conceitos introdutórios de avaliação deve ser um passo na direção certa para entrar no jogo de investimento imobiliário.
Então, depois de encontrar uma propriedade que pode render uma quantidade favorável de renda, encontre uma taxa de juros favorável para sua nova propriedade usando uma calculadora de hipoteca. O uso dessa ferramenta também fornecerá dados mais concretos com os quais trabalhar ao avaliar uma propriedade para aluguel em potencial.