Fraude hipotecária: entendendo e evitando isso

Principais vantagens

• Os golpes comuns de fraude em hipotecas individuais são roubo de identidade e falsificação de renda / ativos, enquanto os profissionais da indústria podem usar fraudes de avaliação e empréstimos aéreos para enganar o sistema.
• Atividades de empréstimo predatório, resgate de execução hipotecária e golpes de redução de hipotecas contribuíram para a Grande Recessão em 2007. 
• A fraude hipotecária continua a ser um problema na América. De acordo com os dados da CoreLogic de setembro de 2018, um em cada 109 pedidos de hipoteca mostra indícios de fraude.
• Existem organizações profissionais que monitoram e investigam fraudes em hipotecas, juntamente com o FBI.

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A fraude de habitação ou hipoteca pode ser cometida por indivíduos que pretendem ocupar uma propriedade como residência principal ou por grupos de investidores que fraudam através de propriedades alugadas ou cometem fraude de avaliação ao vender casas.

De acordo com o Federal Bureau of Investigation (FBI), é qualquer tipo de “distorção relevante, deturpação ou omissão em relação à propriedade ou hipoteca potencial em que um subscritor ou credor financia, compra ou segura um empréstimo”.  Com essa definição de trabalho, vemos que a fraude hipotecária pode ser cometida tanto por mutuários individuais quanto por profissionais do setor. E as somas envolvidas são altas. Por exemplo, em Sacramento, Califórnia, sete pessoas foram condenadas por um esquema de hipoteca de US $ 10 milhões no início de 2019.

Existem duas áreas distintas de fraude hipotecária – fraude para lucro e fraude para habitação. 

1. Fraude com fins lucrativos:  aqueles que cometem esse tipo de fraude hipotecária costumam ser especialistas do setor, usando seu conhecimento especializado ou autoridade para cometer ou facilitar a fraude. Investigações atuais e relatórios generalizados indicam que uma alta porcentagem de fraude hipotecária envolve conluio por parte de membros do setor, como funcionários de bancos, avaliadores, corretores de hipotecas, advogados, originadores de empréstimos e outros profissionais envolvidos no setor. A fraude com fins lucrativos não visa garantir a habitação, mas sim usar indevidamente o processo de empréstimo hipotecário para roubar dinheiro e patrimônio de credores ou proprietários. O FBI prioriza fraudes para casos de lucro.
2. Fraude para habitação:  Este tipo de fraude é normalmente representado por ações ilegais tomadas por um mutuário motivado para adquirir ou manter a propriedade de uma casa. O mutuário pode, por exemplo, deturpar informações de renda e ativos em um pedido de empréstimo ou induzir um avaliador a manipular o valor de avaliação de uma propriedade.

Para entender as implicações para os setores habitacional e imobiliário e para as instituições financeiras, basta consultar as manchetes e a literatura sobre a crise das hipotecas subprime de 2008. Muitos desses empréstimos especulativos foram baseados em fraude hipotecária.

Por que cometer fraude de hipoteca? 

Mutuários e profissionais são motivados a cometer fraude hipotecária por vários motivos. Podemos descrever a maioria dessas razões definindo dois tipos principais – fraude para habitação e fraude para lucro. A fraude para habitação é cometida por mutuários que, muitas vezes com a assistência de agentes de crédito ou outro pessoal, deturpam ou omitem detalhes relevantes sobre emprego e renda, dívida e crédito ou valor e condição da propriedade com o objetivo de obter ou manter a propriedade imobiliária. Fraude com fins lucrativos é cometida por profissionais da indústria que distorcem, deturpam ou omitem detalhes relevantes sobre o emprego e a renda, dívida e crédito, ou valor e condição de propriedade de seus clientes ou pessoais com o objetivo de maximizar os lucros em uma transação de empréstimo.

É importante observar aqui que a fraude com fins lucrativos pode ser cometida por qualquer profissional na cadeia de transações de empréstimo, incluindo o construtor, agente de vendas de imóveis, agente de crédito, corretor de hipotecas, conselheiro de crédito / dívida, avaliador imobiliário, inspetor de propriedade, seguro agente, empresa de título, advogado e agente de custódia. Os profissionais da indústria também podem trabalhar em conjunto, como uma rede, para fraudar subscritores, credores e devedores e maximizar as taxas e compartilhar os lucros em todos os serviços relacionados a hipotecas. Essas ações são motivadas pelo desejo de ganhar comissões extras de vendas ou simplesmente aumentar uma posição de investimento.

Esquemas e golpes comuns de fraude de hipoteca 

Os esquemas de fraude de hipoteca mais comuns investidores são diferentes tipos de propriedade lançando, fraude de ocupação, ea palha comprador scam.

A inversão de propriedades geralmente não é ilegal quando associada à compra de uma casa, manutenção / conserto e revenda com lucro. Por outro lado, quando um imóvel é comprado abaixo do mercado e imediatamente vendido com lucro com a ajuda de um avaliador corrupto que “verifica” se o valor do imóvel é na verdade o dobro do valor inicial da compra, é indicada fraude hipotecária.

No caso do esquema de venda de propriedade de fechamento no mesmo dia, a cadeia de títulos e a avaliação são frequentemente fraudulentas e incluem três partes – o vendedor, o flipper e o comprador final desavisado. O vendedor faz um contrato com o flipper para comprar a propriedade abaixo do valor de mercado. O flipper fornece ao comprador final um compromisso de seguro de título fraudulento, mostrando o flipper como o proprietário (embora esse não seja o caso) e uma avaliação é feita no preço inflacionado que o flipper e o comprador final concordaram.

A fraude de ocupação é um esquema usado pelos investidores para se qualificar para taxas de empréstimo-valor mais altas e menores custos diretos nas compras, além de taxas de hipoteca mais baixas. A fraude de ocupação ocorre quando um mutuário alega que a casa será ocupada pelo proprietário para obter um status favorável de banco quando a propriedade permanecerá realmente desocupada. O comprador de palha usa ou permite que alguém use sua identidade, pontuação de crédito e renda para obter propriedade para outro comprador que pode não se qualificar para uma hipoteca (ou se qualificar para as melhores taxas). Os compradores de palha são frequentemente usados ​​pelos investidores, de boa ou não, para encobrir outras formas e múltiplas camadas de fraude.

Os golpes de fraude de hipoteca individual mais comuns são roubo de identidade e falsificação de renda / ativos. O roubo de identidade ocorre quando o verdadeiro comprador obtém financiamento de forma fraudulenta, usando as informações da vítima relutantes e desavisadas, incluindo números do Seguro Social, datas de nascimento e endereços. O roubo de identidade para fins de hipoteca também pode incluir recibos de pagamento, registros bancários, declarações de impostos, W-2s e cartas de verificação de emprego falsificadas. Mesmo os registros de propriedade podem ser falsificados, e os mutuários podem obter uma hipoteca fraudulenta sobre uma propriedade que eles não possuem nem ocupam.

Empréstimo Aéreo vs. Fraude de Avaliação

Os golpes de fraude de hipotecas profissionais mais comuns do setor são empréstimos aéreos e fraude de avaliação.

Um empréstimo aéreo é um empréstimo obtido em uma propriedade inexistente ou para um tomador inexistente. Muitas vezes, um grupo de profissionais trabalhará em conjunto para criar um tomador de empréstimo e uma cadeia de títulos falsos e para obter um fichário de seguro de propriedade e título. Além disso, a cadeia de fraude pode incluir bancos de telefone e caixas de correio para criar verificações de emprego, endereços residenciais e números de telefone de mutuários falsos. O golpe do empréstimo aéreo simplesmente coloca dinheiro nas mãos dos perpetradores, e nenhuma propriedade é comprada ou vendida.

A fraude de avaliação geralmente envolve um corretor imobiliário, construtor, avaliador e agente de crédito trabalhando juntos para maximizar o preço de compra e o valor do empréstimo, a fim de aumentar suas comissões. Por outro lado, avaliadores corruptos freqüentemente subestimam uma propriedade para garantir que outro investidor seja capaz de comprar o ativo.

Algumas formas de atividades de empréstimo predatório, resgate de execução hipotecária e golpes de redução de hipotecas dependem fortemente das práticas de fraude de hipotecas mencionadas anteriormente. Os empréstimos predatórios geralmente envolvem a falsificação dos valores da renda dos credores para refletir de maneira imprecisa sua capacidade de assumir dívidas adicionais. Essas atividades contribuíram fortemente para a Grande Recessão.

Combate à fraude hipotecária

Não há falta de legislação em nível local, estadual ou federal projetada para reduzir a fraude hipotecária. Os estados deram um grande passo recentemente ao exigir o licenciamento do oficial de crédito e a educação continuada. Além disso, as agências imobiliárias, de títulos e de seguros são licenciadas e monitoradas por agências governamentais. Muitos estados também exigem auditorias periódicas das atividades e transações das empresas de empréstimos hipotecários para monitorar a conformidade.

Organizações profissionais como a Mortgage Bankers Associations ( MBA ) e a National Association of Mortgage Brokers ( NAMB ) têm um código de conduta e práticas recomendadas que são monitoradas por pares. A Unidade de Crimes Econômicos – II do FBI também monitora reclamações e atividades suspeitas no setor de hipotecas.

The Bottom Line

A boa notícia é que podemos melhorar os mercados reduzindo a fraude hipotecária. Os indivíduos devem definir expectativas realistas para a experiência de empréstimo e aquisição de casa própria. Os investidores devem definir metas realistas de lucro. Os profissionais da indústria devem buscar padrões pessoais mais elevados e se submeter à responsabilidade da organização de mesmo nível. Os governos precisam tornar a legislação mais uniforme e reconciliar a aplicação da lei com investigações ativas.