Como organizar e lucrar com opções imobiliárias
Existem várias maneiras de investir em imóveis. Para muitos americanos, o investimento imobiliário mais básico vem na forma de uma casa de família ou aluguel. Investir em um único imóvel pode ser um investimento grande e lucrativo com múltiplas possibilidades de uso. Versatilidade, longevidade e valorização são frequentemente os principais motivos que tornam os investimentos em uma única propriedade relativamente seguros, confiáveis e lucrativos ao longo do tempo.
Um aumento no crowdfunding e empréstimos hipotecários online também ampliou muitas das possibilidades e oportunidades para investidores imobiliários diretos. Plataformas como Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360e mais oferecem maneiras mais rápidas, fáceis e eficientes de obter um empréstimo hipotecário, aumentando o potencial para os compradores serem mais versáteis em seus investimentos.
À medida que o mercado imobiliário evolui, novas ofertas são lançadas regularmente. Com essas introduções, os investidores imobiliários agora têm uma gama de opções que vai de grupos de investimento imobiliário, fundos mútuos imobiliários, fundos de investimento imobiliário e ofertas de varejo de financiamento coletivo como Fundrise. No entanto, os investimentos imobiliários diretos ainda oferecem uma maneira de obter lucros significativos para os investidores com a combinação certa de estabilidade financeira e tolerância ao risco. Para esses investidores, as opções imobiliárias podem ser uma possibilidade que, quando exercidas, pode aumentar os ganhos ou reduzir alguns dos riscos de um investimento imobiliário direto.
As opções de imóveis não estão disponíveis nas bolsas, não têm preços flutuantes além do prêmio contratado e geralmente não cobrem unidades múltiplas. As opções imobiliárias são mais utilizadas nomercado imobiliário comercial, mas também podem ser utilizadas por investidores regulares. Normalmente, as opções de imóveis são usadas para situações específicas em que um comprador se beneficiará de uma opção, mas não da obrigação de comprar um imóvel no final de um período de manutenção.
Principais vantagens
- Uma opção de imóvel é uma cláusula de contrato especialmente projetada entre um comprador e um vendedor.
- As opções imobiliárias são negociadas entre compradores e vendedores, geralmente oferecendo a maior vantagem para o comprador.
- As disposições sobre opções imobiliárias no período de detenção são as mais comuns, mas as opções podem ser elaboradas com uma infinidade de variações.
O que é uma opção imobiliária?
Os investimentos imobiliários diretos vêm com muitas considerações exclusivas que geralmente não se aplicam estritamente à variedade de outras alternativas imobiliárias. Para investidores interessados ou avançados, uma opção imobiliária como cláusula de um contrato de compra direta de um imóvel pode ser uma oportunidade potencial. As opções de imóveis vêm com um nível adicional de complexidade, bem como seus próprios parâmetros exclusivos.
Em termos gerais, uma opção de imóvel é uma cláusula de contrato especialmente projetada entre um comprador e um vendedor. O vendedor oferece ao comprador a opção de comprar um imóvel por um determinado período de tempo a um preço fixo. O comprador adquire a opção de comprar ou não comprar o imóvel ao final do período de detenção. Pelo direito desta opção, o comprador paga ao vendedor um prêmio da opção . Se o comprador decidir comprar o imóvel (ou seja, exercer a opção imobiliária), o vendedor deve vender o imóvel ao comprador de acordo com os termos do contrato pré-existente.
Você pode ter encontrado o conceito de opções ao comprar ações. As opções fornecem algumas opções adicionais para um comprador com termos baseados no ativo subjacente. As opções em geral podem ser exercidas antecipadamente, mantidas até o vencimento da opção ou possivelmente vendidas a um segundo comprador antes do vencimento. As opções de imóveis são comumente usadas por incorporadores e investidores em negócios imobiliários comerciais ou residenciais de alto padrão. As opções de imóveis fornecem mais flexibilidade e potencialmente uma maior oportunidade de investimento para os compradores, com benefícios limitados para os vendedores.
Pode haver uma infinidade de opções de imóveis esboçadas incorporadas como parte de um contrato de contrato de compra de imóveis. Alguns dos mais comuns incluem:
- Opção de período de retenção: o comprador paga um prêmio pela opção de compra do imóvel, mas não é obrigado a
- Opção de listagem: o comprador usa a opção de listar a propriedade e potencialmente lucrar com uma marcação
- Opção de troca 1031: o comprador paga um prêmio pela opção de obter um período de manutenção e, em seguida, faz uma troca de imóvel semelhante no momento da compra
O prêmio da opção imobiliária, o período de propriedade negociado e o preço de venda final são freqüentemente os componentes mais importantes negociados em um contrato de opção imobiliária.
Exemplo de uma opção imobiliária
Aqui está uma análise abrangente de risco e recompensa para um cenário de opção imobiliária. Suponha que um construtor tenha $ 500.000 e deseja comprar um terreno listado por $ 2 milhões. O construtor não tem certeza de algumas coisas:
- O construtor pode levantar $ 1,5 milhão por meio de empréstimos bancários ou outras fontes?
- O construtor pode obter as licenças necessárias para desenvolvimento residencial ou comercial ou subdivisão adicional da propriedade?
- O construtor pode levantar dinheiro e obter licenças antes que outro construtor compre o terreno?
Nessa situação, uma opção imobiliária é adequada. Por um custo definido não reembolsável (denominado prêmio de opção imobiliária ) de, digamos, US $ 25.000, o construtor pode firmar um contrato de opção imobiliária com o vendedor. A opção imobiliária permite que o construtor bloqueie o preço de venda do imóvel em US $ 2 milhões durante um período de seis meses.
O contrato de opção imobiliária pode incluir as seguintes condições:
- Detalhes da propriedade ( localização, tamanho e outras especificações)
- Duração do contrato (seis meses a partir da data do acordo)
- Prêmio da opção ou valor de contraprestação ($ 25.000 prêmio não reembolsável pago pelo comprador ao vendedor em uma única quantia)
- Preço de compra acordado se a opção for exercida durante o contrato ($ 2 milhões)
Para a duração de seis meses do contrato, pode haver quatro cenários possíveis.
Cenário 1: O construtor é aprovado para um empréstimo bancário de $ 1,5 milhão. Ele também confirma que pode obter as licenças necessárias para o desenvolvimento. Ele exerce sua opção imobiliária para comprar a propriedade pelo preço predeterminado de US $ 2 milhões. O vendedor recebe $ 2 milhões e mantém o prêmio adicional da opção de $ 25.000.
Cenário 2: após dois meses, o construtor descobre que não será capaz de obter uma licença de desenvolvimento. Nos próximos quatro meses, a construtora consegue encontrar outra parte disposta a comprar o imóvel por US $ 2 milhões. O construtor vende a opção de imóvel para o novo partido por um novo preço de $ 30.000. A nova parte substitui o construtor no contrato de opção original. A nova parte exerce a opção e compra o imóvel por R $ 2 milhões. O vendedor recebe $ 2 milhões da nova parte e fica com o prêmio da opção de $ 25.000 do construtor. O construtor vendeu a opção por $ 30.000, então ele ganha $ 5.000 e não está sobrecarregado com uma propriedade que não pode usar.
Cenário 3: O construtor é simplesmente um comprador de opção que busca se beneficiar da valorização do preço da propriedade. Se o preço exigido de $ 2 milhões aumentar para $ 2,2 milhões em cinco meses, o construtor se beneficiará ao exercer a opção de compra e venda do imóvel com lucro. No final da transação, o proprietário do imóvel recebe $ 2 milhões mais o prêmio da opção de $ 25.000. O construtor obtém um lucro de $ 175.000 com a venda da propriedade.
Cenário 4 : O construtor não consegue garantir um empréstimo ou licenças. Ele também não consegue encontrar nenhum outro comprador interessado. O construtor deixa a opção expirar e perde o prêmio da opção. No entanto, o comprador conseguiu evitar um investimento potencialmente ruim de $ 2 milhões pagando o prêmio de $ 25.000 (1,25% do valor real do negócio). O vendedor se beneficia em $ 25.000 e continua a procurar um comprador.
Em todos os casos, uma vez que um contrato de opções imobiliárias seja celebrado, o vendedor não tem mais a opção de vender a propriedade ou a que preço durante o período de detenção da opção. O vendedor deve esperar seis meses pela decisão do comprador. É por isso que o vendedor recebe e mantém o prêmio da opção, independentemente do que o comprador decidir.
The Bottom Line
As opções imobiliárias oferecem um método alternativo para negociar, investir e lucrar com investimentos imobiliários. Eles podem ser considerados um tipo de contrato de balcão entre duas partes individuais. Não há mercado de troca para esses tipos de opções, mas pode haver disposições criativas que podem permitir que um comprador venda a opção enquanto ainda estiver em um período de retenção ativo. Em geral, as partes envolvidas devem garantir que as cláusulas do contrato de opção sejam devidamente escritas, justas e respeitadas por todos os envolvidos.
Os contratos de opção imobiliária podem oferecer algumas maneiras alternativas de ganhar dinheiro, mas geralmente uma de suas maiores vantagens é o desvio de grandes riscos. Os incorporadores imobiliários poderiam se beneficiar da posse de múltiplos contratos de opção imobiliária e potencialmente exercer apenas alguns selecionados com base nas evoluções durante o período de detenção. O titular do contrato também pode optar por renunciar a uma opção se ocorrerem mudanças durante o período de detenção, como uma nova estrada movimentada ou aumento da criminalidade.
Os períodos de retenção para essas opções podem variar, o que também varia os riscos. Um vendedor geralmente está preso a um preço definido. Uma alta probabilidade de exercício, porém, pode dar-lhes algum tempo para fazer melhores escolhas ou arranjos. Normalmente, o comprador é obrigado a pagar um prêmio específico durante o período de manutenção. Os prêmios podem ajudar a baixar o preço de compra. Eles também podem permitir que o comprador obtenha melhores condições de financiamento hipotecário, o que reduz os custos gerais. Ao longo da vida do período de detenção, uma propriedade imobiliária também pode valorizar com um preço de compra que permanece o mesmo.
A inadimplência do vendedor da opção pode ser um dos maiores desafios nos contratos de opção imobiliária. Nesses casos, o único recurso do comprador geralmente é uma ação judicial. A falta de informações disponíveis ao público e de registros anteriores sobre participantes de opções imobiliárias é outro desafio. Os investidores em opções imobiliárias também podem precisar considerar despesas adicionais, como taxas de serviços jurídicos, como redação e registro do contrato.