Como investir em bens imobiliários de capital privado

Os fundos imobiliários de private equity  permitem que  indivíduos e instituições de alto patrimônio, como doações e fundos de pensão, invistam em ações e títulos de dívida em ativos imobiliários. Usando uma estratégia de gestão ativa, o setor imobiliário de private equity adota uma abordagem diversificada para a propriedade. Os sócios gerais investem em uma variedade de tipos de propriedades em diferentes locais. As estratégias de propriedade podem variar de novos empreendimentos e propriedades de terra bruta até o redesenvolvimento completo de propriedades existentes ou injeções de fluxo de caixa em propriedades em dificuldades.

Aqui está uma visão de como os investidores podem participar em imóveis de private equity e uma visão geral das oportunidades, riscos e restrições do setor.

Encontrando o Fundo Imobiliário de Capital Privado Ideal

Em primeiro lugar, a pessoa média é incapaz de participar de investimentos imobiliários de private equity. O fundo de private equity tradicional exige que os investidores injetem um mínimo de $ 250.000 em um fundo, embora a maioria dos gestores esteja procurando indivíduos ou instituições que estejam dispostos a fornecer mais de $ 20 milhões a $ 25 milhões em um esquema de investimento coletivo de longo prazo com outros investidores.

Como há pouca regulamentação sobre fundos imobiliários de private equity, as oportunidades são tradicionalmente limitadas a “investidores credenciados”. Isso significa que o investidor deve ter ativos pessoais ou conjuntos de pelo menos $ 1 milhão (sem incluir o valor de seus residentes principais) ou a renda anual do indivíduo deve ser de pelo menos $ 200.000. Casais que tenham uma renda combinada de pelo menos US $ 300.000 nos dois anos anteriores – e tenham uma “expectativa razoável” de que seus níveis de renda permanecerão neste nível no ano atual – também são elegíveis.

Indivíduos ou casais que desejam investir em imóveis de private equity devem localizar uma empresa especializada na disciplina. Ao examinar as opções de fundos de uma empresa de private equity, eles devem compreender a natureza da estrutura de cada fundo de private equity, que normalmente é uma sociedade limitada.

Ao aderir a um fundo, os investidores externos tornar-se-ão sócios limitados, o que significa que aceitam a responsabilidade pelo dinheiro que investem no fundo e não têm controle de veto sobre as propriedades selecionadas pelos general partners (GPs). O dinheiro de um sócio limitado será agrupado com outros investidores participantes, e os gestores de fundos criarão um portfólio de propriedades com o objetivo de maximizar a lucratividade e minimizar o risco financeiro.

Compreender os custos e a estrutura de investimento do fundo

Os fundos imobiliários de private equity têm uma série de taxas de administração e desempenho que devem ser pagas pelos investidores. É comum que os fundos de private equity exijam uma taxa anual de 2% do capital investido para pagar os salários da empresa, contratos de fornecimento e serviços jurídicos, dados e custos de pesquisa, marketing e custos fixos e variáveis ​​adicionais. No entanto, não há limites para essas taxas de investidor.

Os indivíduos devem ter uma boa compreensão desses custos antes de investir, pois isso limitará o retorno total do investimento. Por exemplo, se um fundo imobiliário de private equity arrecadou $ 500 milhões, ele coletaria $ 10 milhões a cada ano para pagar as despesas associadas. Ao longo da duração de seu ciclo de 10 anos, um fundo coletaria $ 100 milhões em taxas, o que significa que apenas $ 400 milhões seriam realmente investidos durante aquela década.

Os gestores de private equity também recebem um “carry”, que é uma taxa de desempenho que é tradicionalmente 20% do excesso de lucro bruto do fundo. Os investidores estão tradicionalmente dispostos a pagar essas taxas devido à capacidade do fundo de ajudar a mitigar os problemas de governança corporativa e gestão que pode afetar negativamente uma empresa pública.

A maioria dos fundos imobiliários de private equity são considerados investimentos “baseados na necessidade”, o que significa que os sócios comprometem o capital com os sócios gerais em parcelas conforme a necessidade. À medida que os GPs localizam propriedades para investimento em potencial, o fundo enviará uma solicitação formal de capital que os sócios limitados garantiram ao fundo imobiliário no início do ciclo. Conhecida como “chamada de capital”, é uma obrigação legal que os sócios comanditários devem cumprir.

Se um sócio comanditário deixar de atender a uma chamada de capital, um fundo pode forçar essa pessoa ou instituição a entrar em default e perder o direito de propriedade total. Outros sócios limitados normalmente recebem a oportunidade de comprar quaisquer ações confiscadas no caso de tal inadimplemento.

Tipos de estratégias imobiliárias de capital privado

Ao investir em imóveis de private equity, existem tradicionalmente quatro tipos de estratégias de investimento:

• Core é a estratégia mais conservadora e pode incluir apenas propriedades que oferecem risco mais baixo e retornos potenciais mais baixos porque existem em locais bem povoados ou muito movimentados. Essa estratégia também pode se concentrar fortemente no investimento em propriedades de alta qualidade e alto valor que requerem muito pouca reforma ou manutenção. Essas propriedades oferecem fluxos de caixa previsíveis e são geralmente compostas por estruturas multi-inquilino totalmente alugadas.
• Core-plus requer um pouco mais de risco, mas pode oferecer um retorno maior do que a estratégia principal. Essas propriedades exigem níveis modestos de atividade de valor agregado ou aprimoramento do local.
• O valor agregado é uma estratégia de médio a alto retorno e risco moderado que se concentra mais no desenvolvimento de propriedades e no timing do mercado. Nessa estratégia, os gerentes de portfólio compram propriedades, realizam algum nível de redesenvolvimento e vendem quando o mercado está apresentando bom desempenho. Propriedades de valor agregado normalmente requerem mudanças no gerenciamento, melhorias físicas ou o tratamento de restrições de capital. Essas etapas incluem reformas de edifícios e a busca de maneiras de aumentar as taxas de aluguel em mercados que melhoram. As estratégias de valor agregado também incluem a recuperação de empresas operacionais insolventes ou a assunção de dívidas pelo controle das propriedades subjacentes.
• Oportunista oferece o maior nível de retorno, mas assume o maior risco. Com essa estratégia, os gerentes compram propriedades que incluem terrenos não urbanizados ou em mercados de baixo desempenho ou com pouco tráfego.