Como Obter um Empréstimo para Inverter uma Casa
Os lançamentos imobiliários estão em seu nível mais alto desde 2007, graças ao aumento dos preços dos imóveis e à maior disponibilidade de financiamento. Além do mais, uma oferta limitada está ajudando os nadadores a obterem lucros maiores agora do que após a crise imobiliária de 2008-2009, quando as execuções de hipotecas inundaram o mercado imobiliário.
Principais vantagens
- Geralmente, custa mais dinheiro vender uma casa do que comprá-la.
- Os credores veem os flippers como uma proposta arriscada e geralmente não funcionam com flippers inexperientes.
- Os emprestadores de dinheiro duro podem ser encontrados online e têm prazos de menos de um ano com taxas de juros de 12% a 18%, mais dois a cinco pontos.
- Considere examinar credores privados conversando com outras nadadeiras.
- Os flippers podem tentar sites de financiamento coletivo para financiar seus investimentos.
Os custos de vender casas
Embora comprar, consertar e revender propriedades rapidamente possa ser lucrativo, é preciso muito mais dinheiro para revirar uma casa do que simplesmente comprar uma casa na qual você queira morar. Você não só precisa de dinheiro para se tornar o proprietário do imóvel, mas também de fundos para reforma e meios para cobrir impostos sobre propriedade, serviços públicos e seguro residencial desde o dia em que a venda foi fechada, passando pelo trabalho de reabilitação e até o dia da venda. As alíquotas de imposto sobre ganhos de capital de curto prazode 10% a 37%, dependendo de sua faixa de imposto de renda federal, irão cortar quaisquer lucros que você ganhe em propriedades que vire em um ano ou menos.2
Se você não tem dinheiro próprio para investir, começar a revirar uma casa não é uma proposta fácil. Não estamos em 2005, quando alguém capaz de embaçar um espelho poderia obter uma hipoteca sem nada ingerido. Mesmo se você qualificar para um empréstimo com um pagamento, você vai pagar mais quando você está pedindo para financiar um flip do que quando você está pedindo para comprar uma residência principal. Isso porque os credores veem a inversão como uma proposta mais arriscada.
Além disso, muitos credores não trabalharão com nadadeiras inexperientes. Eles vão querer ver se você tem um histórico de sucesso na venda de pelo menos uma casa com lucro. Outros trabalharão com uma nadadeira inexperiente, mas cobrarão taxas e juros mais altos.
Isenção de responsabilidade: os credores nomeados e descritos neste artigo são apresentados apenas para fins informativos. Nem a Investopedia nem o autor endossam qualquer uma dessas empresas. Os mutuários devem fazer sua própria pesquisa antes de determinar se algum desses credores é uma boa escolha para suas necessidades de financiamento específicas.
Empréstimos de dinheiro duro
Os especialistas discordam sobre como o hard money recebeu esse nome. Alguns dizem que se refere ao fato de ser muito mais caro do que o financiamento tradicional e ter condições “mais duras”. Outros dizem que é porque financia casas que são “difíceis” para os credores convencionais financiarem. Ainda, outros dizem que o termo descreve a garantia do empréstimo, como em um ativo tangível, que, neste caso, é o imóvel.
Qualquer que seja a origem do termo, os empréstimos de dinheiro duro geralmente têm prazos de menos de um ano e taxas de juros de 12% a 18%, mais dois a cinco pontos. Um ponto é igual a 1% do valor do empréstimo, portanto, se você tomar emprestado $ 112.000 e o credor cobrar dois pontos, você pagaria 2% de $ 112.000, ou $ 2.240. Em vez de pagar pontos no fechamento, como faria com uma hipoteca convencional, talvez você não precise pagar pontos até que a casa seja vendida com um empréstimo de dinheiro forte – a única coisa fácil desse dinheiro forte.
Os credores de dinheiro duro baseiam o valor que você pode pedir no valor após o conserto da casa (ARV). Se uma casa custa $ 80.000, mas o ARV é $ 160.000 e você pode pegar emprestado até 70% do ARV, então você pode pegar emprestado $ 112.000. Depois de pagar o preço de compra de $ 80.000, você terá $ 32.000 restantes para custos de fechamento (embora possa negociar com o vendedor da casa para pagá-los), taxas do credor, reabilitação, custos de transporte e despesas de vendas, como preparo, marketing e comissões de corretores imobiliários. Se você conseguir manter esse orçamento, não precisará de dinheiro do bolso para virar a casa.
Os $ 2.240 em pontos ocuparão uma parte significativa desse orçamento de $ 32.000, e se você estiver pagando juros de 15% por seis meses, o custo total dos juros sobre $ 112.000 será de $ 8.400. Os emprestadores de dinheiro duro normalmente esperam pagamentos mensais apenas de juros enquanto o empréstimo está pendente, mas alguns podem permitir que os juros acumulem e não exigem que sejam pagos até que a inversão seja concluída. Depois dessas duas grandes despesas, você terá apenas $ 21.360 para todo o resto – menos se tiver que pagar os custos de fechamento. Mas se a casa realmente é vendida por $ 160.000, você está olhando para um lucro de $ 48.000, menos impostos, por seis meses de trabalho, potencialmente sem preencher um único cheque de sua própria conta bancária.
Hard Money vs. Empréstimos Convencionais
Lucas Machado, presidente da House Heroes, um grupo de investidores imobiliários que vende casas na Flórida e financia empréstimos de dinheiro duro, diz que os empréstimos de dinheiro duro são fáceis de outra maneira: a falta de burocracia burocrática. Ao contrário dos bancos convencionais, os credores não são regidos por diretrizes relacionadas à forma do imóvel. “Propriedades em más condições não atendem às diretrizes de financiamento hipotecário tradicional. Os emprestadores de dinheiro duro, por outro lado, esperam emprestar em casas em mau estado ”, diz Machado.
Em vez disso, “os credores de dinheiro duro decidem se fazem o empréstimo avaliando a força do negócio e a confiabilidade do home flipper”, diz Machado. Se o custo de compra e reparo em relação ao valor de revenda fizer sentido e o inversor da casa for confiável, um emprestador de dinheiro forte fará o empréstimo.
Ao avaliar o flipper, os emprestadores de dinheiro duro geralmente não estão preocupados com as qualificações do tomador, como índices dívida / receita e pontuação de crédito. Em alguns casos, eles podem querer ver os documentos do requerente, como declarações de impostos, extratos bancários e relatórios de crédito. Tampouco se importam se os fundos de entrada são emprestados (outra diferença em relação aos credores convencionais). Afinal, “se o flipper entrar em default, o emprestador de dinheiro forte pode executar a hipoteca, apropriar-se da casa e vendê-la com lucro por conta própria”, observa Machado.
Um emprestador de dinheiro duro, semelhante a um banco, manterá a Senna House Buyers, uma das maiores empresas de compra de casa em Houston.
Onde procurar credores
Um lugar para encontrar um emprestador de dinheiro duro é online. Como exemplo, o Lima One Capital trabalhará com novos flippers e emprestará até 90% do valor do empréstimo para o custo ou até 75% do empréstimo para o ARV. As taxas e taxas de juros diminuem com a experiência de inversão do mutuário. O Lima One empresta na maioria dos estados com taxas e taxas que variam de acordo com o estado.
Em geral, espere pagar:
- Se concluído até um flip nos últimos 24 meses, você terá uma taxa de originação de 3,5% e uma taxa de juros de 12%
- Com dois a quatro lançamentos em seu cinto, é uma taxa de originação de 3% e uma taxa de juros de 11%
- Para cinco ou mais lançamentos concluídos, você verá uma taxa de originação de 2% e uma taxa de juros de 9,99%
Os mutuários com pontuação de crédito inferior a 680 poderão tomar emprestado um pouco menos e pagarão os custos mais altos. A pontuação de crédito mínima é 630. Além disso, Lima One Capital exige um pagamento inicial de 10% e oferece prazos de reembolso de até 13 meses.
Um segundo exemplo vem de LendingHome. Esta empresa oferece empréstimos fix-and-flip de até 90% do preço de compra e 100% dos custos de renovação. Os mutuários devem apresentar extratos bancários para mostrar que podem cobrir os custos de entrada e fechamento. Outros requisitos incluem um contrato de compra, uma lista de projetos anteriores de conserto, documentação de propriedade e o pagamento inicial. As taxas de juros variam normalmente de 7,5% a 12%. Há uma taxa de inscrição de US $ 199 para cobrir os custos de subscrição de empréstimos de terceiros. A LendingHome também cobra uma taxa de originação, taxa de avaliação, taxas de título e depósito, e a empresa retém os fundos de reabilitação até que as reformas sejam concluídas.
Casa heróis presidente, Lucus Machado, sugere chegando a associações locais de investimento imobiliário, investidores locais e agentes imobiliários locais para encontrar tijolo e argamassa, emprestadores de dinheiro duro. Mas pode não haver muito espaço para negociação, especialmente em pontos e taxas de juros. Nos últimos anos, observa Machado, surgiram tantas oportunidades de empréstimo que não há necessidade de fechar negócios. “Por que [você deve] pegar um empréstimo com um retorno menor hoje, quando provavelmente você encontrará outra oportunidade amanhã?” ele pergunta.
Credores privados
“Um credor privado é simplesmente um indivíduo com capital substancial para emprestar a você”, diz Mat Trenchard, compradores da Senna House. “Você ficaria surpreso com a quantidade de pessoas que estão procurando emprestar o dinheiro que economizaram. Eles irão operar como um HML [emprestador de dinheiro duro], exceto que normalmente você pode obter melhores taxas e termos. ”
Trenchard diz que os credores privados podem estar mais abertos para negociar os termos de pagamento do que os credores de dinheiro duro. Eles podem até estar dispostos a agir como um parceiro no negócio e receber uma parte dos lucros em troca de não cobrar juros.
“A chave para o flipper inexperiente é ter confiança ao negociar”, diz Trenchard. “Eles precisam se conectar e conversar com outros flippers sobre quanto estão acostumados a pagar e saber que podem ir embora. Não pense que, porque você não conseguiu chegar a um acordo com o primeiro credor com quem você falou, você não encontrará o dinheiro para um negócio. ”
Você pode procurar credores privados em eventos locais de redes imobiliárias. Esses indivíduos podem cobrar de 8% a 12%, mais zero a dois pontos em comparação com 12% a 15% de um emprestador de dinheiro forte com dois a cinco pontos, diz Trenchard. Como um emprestador de dinheiro duro ou um banco, eles farão uma garantia de primeira posição sobre a casa.
Como examinar um credor privado
Flippers profissionais experientes dizem que a melhor maneira de medir um credor privado que você está considerando é falar com outros flippers – que você também encontrará durante eventos de networking imobiliário – e perguntar se eles têm experiência com esses credores. Quão rápida foi a reviravolta? Que preços eles receberam? Quão responsivo foi o credor? Você também pode pedir referências e ligar para eles.
O pior cenário é geralmente que um negócio fracassa porque o credor não fornece o financiamento prometido e o comprador perde seu depósito de dinheiro sério. Outra possibilidade é ser surpreendido na mesa de liquidação por taxas inesperadas do credor. Também existe o potencial de batalhas jurídicas sobre os termos do contrato ou um credor tentando pegar um devedor em inadimplência para que ele possa executar a hipoteca sobre o imóvel. Todas essas são boas razões para verificar um credor antes de assinar qualquer coisa.
“Dito isso, lembre-se de que, nesse tipo de transação, o credor está trocando muito dinheiro em troca de algumas folhas de papel assinadas – documentos de empréstimo. Isso não é um mau negócio para o mutuário ”, diz Machado.
Credores privados online
Tecnicamente, um credor privado é um amigo, membro da família ou outro indivíduo que não faz negócios emprestando dinheiro, mas concorda em lhe dar financiamento, diz Brian Davis, cofundador da SparkRental e investidor imobiliário com 15 propriedades. Algumas empresas podem se autodenominar credores privados simplesmente porque são de propriedade privada. Como emprestadores de dinheiro duro, você também pode encontrá-los na internet.
5 Arch Funding, com sede em Irvine, Califórnia, trabalha com nadadeiras experientes em 30 estados. Oferece taxas de juros de um dígito para empréstimos fix-and-flip.
Anchor Loans, uma empresa com sede em Calabasas, Califórnia, pode fechar negócios em uma ampla gama de tipos de propriedades a taxas de juros competitivas em 47 estados. Os termos variam em cada estado. Na Califórnia, por exemplo, os empréstimos estão disponíveis com taxas de juros de 8% a 13%, dependendo do valor do empréstimo e da experiência do mutuário, com taxas de originação de 2% a 3% e prazos de empréstimo de seis a 12 meses sem pré-pagamento penalidades. Os flippers podem pegar emprestado até 70% do ARV da casa.É necessário um adiantamento de pelo menos 10% a 20% do custo de aquisição. Os mutuários devem ter um histórico comprovado de pelo menos cinco lançamentos nos 18 meses anteriores. Os empréstimos âncora consideram empréstimos para corporações qualificadase sociedades de responsabilidade limitada (LLC) com menos de cinco lançamentos. O financiamento pode chegar em dois dias a duas semanas e normalmente leva uma semana, de acordo com o site da empresa.
Financiamento colaborativo
O financiamento coletivo depende de um grupo de vários indivíduos e / ou instituições para financiar empréstimos coletivamente. Cada credor, que é denominado investidor, fornece uma pequena porcentagem do empréstimo do tomador e recebe juros sobre esse dinheiro.
Sites de crowdfunding tradicionais como o Prosper não são voltados para a compra e venda de casas. O valor máximo do empréstimo da Prosper de $ 40.000 destina-se a projetos como reforma de casas, consolidação de dívidas e financiamento de pequenas empresas. É aí que entram os sites de crowdfunding especializados para proprietários de imóveis residenciais. Alguns pré-financiam seu empréstimo, o que significa que a empresa fechará rapidamente seu empréstimo usando seu próprio dinheiro enquanto espera os investidores colocarem o financiamento, enquanto outros não o fecham seu empréstimo até que os investidores o tenham financiado totalmente. Isso pode significar um fechamento mais lento ou nenhum fechamento.
“Os sites de crowdfunding ocupam um nicho semelhante aos emprestadores de dinheiro duro”, diz Davis. “Eles são relativamente caros, mas irão emprestar para investidores imobiliários, independentemente de quantas hipotecas eles tenham, e se concentram fortemente nas garantias e na qualidade do próprio negócio”.
Sites de crowdfunding
O piso térreo oferece empréstimos de $ 75.000 a $ 2 milhões com o financiamento de até 90% do LTC (100% dos custos de renovação), fechamentos em apenas sete dias, nenhum pagamento durante o prazo do empréstimo e nenhuma declaração de impostos ou extratos bancários necessários para empréstimos inferiores a meio milhão. As taxas de juros variam de 5,4% a 26%. Os mutuários devem pagar um mínimo de três meses de juros, mesmo que paguem o empréstimo mais cedo. Os custos de fechamento típicos são de $ 500 a $ 1.500, e o Groundfloor cobra de dois a quatro pontos por empréstimo. Todos os pontos e taxas podem ser incluídos no empréstimo. O piso térreo normalmente não funciona com nadadeiras inexperientes.
Patch of Land oferece empréstimos de $ 75.000 a $ 5 milhões com o financiamento de até 85% do valor do empréstimo ou até 70% do valor após a renovação, fechamentos em apenas sete dias e taxas de juros a partir de 7,5 %. Os mutuários fazem pagamentos mensais automáticos de juros sobre seus empréstimos por prazos de um a 36 meses. Patch of Land só funciona com desenvolvedores experientes.
O Fundo That Flip oferece até 90% do preço de compra, até 100% do escopo da obra, com fechamento em até sete dias, prazo de empréstimo de três a 18 meses e taxas a partir de 8,99%.
Inconvenientes do crowdfunding
Trenchard e Machado disseram que não usaram nenhum site de crowdfunding imobiliário, mas ambos suspeitaram que o processo de crowdfunding para avaliar e se comprometer com um negócio pode ser mais lento do que o que um mutuário experimentaria com um credor privado ou hard money. Uma vez que um flipper tem um relacionamento sólido com um credor, os dois podem fechar um negócio em 24 horas, quando surge uma grande oportunidade e toda a papelada está em ordem.
Ao contrário de um credor privado, os sites de financiamento coletivo também podem não oferecer a oportunidade de negociação. Eles podem ter definido parâmetros para cada negócio porque são responsáveis por um grande grupo de investidores.
The Bottom Line
Se você não tem dinheiro suficiente para revirar uma casa sem ajuda financeira, ou se você tem o dinheiro, mas deseja limitar o risco, existem várias maneiras de obter financiamento. Um emprestador de dinheiro duro, um credor privado ou um site de crowdfunding imobiliário pode ajudá-lo a realizar seus sonhos de virar uma casa.
Todas essas opções são caras em comparação com o financiamento hipotecário tradicional para uma casa ocupada pelo proprietário, mas seu preço reflete o alto risco que o credor está assumindo e a improbabilidade de você obter um empréstimo bancário a juros baixos para vender uma casa. Mas usar o dinheiro de outras pessoas não apenas permite que você comece no negócio de lançamentos quando você tem pouco ou nenhum dinheiro para investir, mas também lhe dá a chance de lançar mais propriedades simultaneamente e aumentar seus lucros gerais, uma vez que você ganhe experiência suficiente para fazer vários promoções.
“Se você conhece as opções, onde encontrá-las e como fazer contatos, o problema está mais em encontrar negócios do que em encontrar dinheiro”, diz Trenchard. “É muito fácil encontrar dinheiro para um grande negócio, mas é muito difícil encontrar grandes negócios.”