Taxa de LTV e pagamentos de hipoteca
Vários fatores afetam sua taxa de hipoteca quando você compra uma casa. Os credores irão considerar seu histórico de crédito, histórico de empregos, economias e ativos, sua renda e sua relação dívida / renda.
Outro fator importante é a relação entre o empréstimo e o valor (LTV). Essa proporção expressa o total da hipoteca como uma porcentagem do preço de compra da sua casa. Um índice LTV mais alto significa que você tem menos patrimônio líquido no início do empréstimo, o que se traduz em pagamentos de hipoteca mais altos a cada mês.
Calculando a relação entre o valor do empréstimo
Calcular a relação LTV é fácil. A maneira simples é subtrair a porcentagem do pagamento inicial de 100%. Ou você pode dividir o total do empréstimo hipotecário pelo preço de compra da sua casa.
Por exemplo, digamos que você esteja de olho em uma casa de $ 200.000 e pode colocar 10% a menos, ou $ 20.000. A hipoteca seria de $ 180.000, resultando em uma relação empréstimo-valor de 90%. Isso é $ 180.000 ÷ $ 200.000 ou 100% – 10%.
É preferível um rácio empréstimo-valor mais baixo. Os credores hipotecários convencionais geralmente oferecem melhores condições quando os LTVs não ultrapassam 80%.
Implicações para compradores de casas
Muitos programas ajudam os compradores de casas se o seu pagamento for inferior a 20%. A Federal Housing Administration (FHA) oferece seguro hipotecário para empréstimos feitos por credores aprovados pela FHA. Ele vai apoiar empréstimos para os mutuários que fizerem um pagamento inicial de 3,5% se eles tiverem uma pontuação FICO de pelo menos 580. Os mutuários com uma pontuação entre 500 e 579 precisariam colocar pelo menos 10% para baixo.
No entanto, existem desvantagens em tomar uma hipoteca com um índice de LTV alto. Para começar, o pagamento mensal será maior. Isso se deve a pagamentos de principal mais elevados, mas também a pagamentos de juros de hipotecas mais elevados que os credores exigem para compensar o risco mais elevado associado ao empréstimo. Os prêmios do seguro hipotecário também contribuem para o aumento dos custos mensais. Mutuários com altos índices de LTV geralmente são obrigados a pagar pelo seguro hipotecário privado (PMI) até atingirem os níveis de patrimônio líquido de 20% em suas casas.
O PMI é calculado a cada ano como uma porcentagem do valor do empréstimo original. Ele varia de 0,25% a 2% do empréstimo (dependendo do índice LTV e de sua pontuação de crédito) e é adicionado ao pagamento mensal da hipoteca. Os custos do PMI podem ser substanciais com o tempo. De acordo com a Lei de Proteção ao Proprietário, os mutuários podem cancelar seus prêmios do PMI após atingir 20% do valor da casa própria, e os credores são automaticamente obrigados a cancelá-lo assim que 22% forem atingidos.