Como Usar o DCF na Avaliação de Imóveis
Uma análise por fluxo de caixa descontado (DCF) é uma medida muito utilizada na avaliação de investimentos imobiliários. É certo que a determinação da taxa de desconto – uma parte crucial da análise DCF – envolve uma série de variáveis que podem ser difíceis de prever com precisão. Apesar das dificuldades, o DCF continua sendo uma das melhores ferramentas para definir o valor dos investimentos imobiliários, como os fundos de investimento imobiliário (REITs).
principais conclusões
- O fluxo de caixa descontado (DCF), um método de avaliação usado para estimar o valor de um investimento com base em seus fluxos de caixa futuros, é frequentemente usado na avaliação de investimentos imobiliários.
- Custo inicial, custo anual, receita estimada e período de manutenção de uma propriedade são algumas das variáveis usadas em uma análise de DCF.
- Embora a taxa de desconto de imóveis possa ser difícil de determinar, o DCF continua sendo uma das melhores ferramentas para avaliar investimentos imobiliários.
O que é fluxo de caixa descontado?
A análise do fluxo de caixa descontado é um método de avaliação que visa determinar a lucratividade, ou mesmo a mera viabilidade, de um investimento examinando sua receita futura projetada ou fluxo de caixa projetado do investimento e, em seguida, descontando esse fluxo de caixa para chegar a uma estimativa atual valor do investimento. Esse valor atual estimado é comumente referido como valor presente líquido ou VPL.
Em outras palavras, a análise do DCF tenta descobrir o valor de uma empresa ou ativo hoje, com base nas projeções de quanto dinheiro ele irá gerar no futuro. Uma taxa de desconto é usada para derivar o VPL dos fluxos de caixa futuros esperados. Para a avaliação de investimentos imobiliários, a taxa de desconto é comumente a taxa de retorno anual desejada ou esperada do imóvel. Dependendo de quão longe você for no futuro, a fórmula para DCF é:
O objetivo final da análise de DCF é estimar o dinheiro que um investidor receberia de um investimento, ajustado pelo valor do dinheiro no tempo.
Calculando o Fluxo de Caixa Descontado para Imóveis
Para investimentos imobiliários, os seguintes fatores precisam ser incluídos no cálculo:
- Custo inicial – o preço de compra ou o pagamento feito na propriedade.
- Custos de financiamento — Os custos da taxa de juros sobre qualquer financiamento inicial ou esperado.
- Período de detenção — Para investimentos imobiliários, o período de detenção é geralmente calculado por um período de cinco a 15 anos, embora varie entre investidores e investimentos específicos.
- Custos adicionais ano a ano – Incluem custos projetados de manutenção e reparo; impostos sobre a propriedade; e quaisquer outros custos além dos custos de financiamento.
- Fluxos de caixa projetados – Uma projeção ano a ano de qualquer receita de aluguel recebida pela propriedade do imóvel.
- Lucro da venda – O valor projetado de lucro que o proprietário espera realizar com a venda da propriedade no final do período de manutenção projetado.
Uma série de variáveis deve ser estimada no cálculo do DCF; estes podem ser difíceis de definir com precisão e incluem coisas como custos de reparo e manutenção, aumentos de aluguel projetados e aumentos de valor de propriedade. Esses itens são geralmente estimados por meio de levantamento de propriedades semelhantes na área. Embora determinar números precisos para projetar custos e fluxos de caixa futuros possa ser desafiador, uma vez que essas projeções e a taxa de desconto são determinadas, o cálculo do valor presente líquido é bastante simples e cálculos computadorizados estão disponíveis gratuitamente.
Exemplo de uso de DCF em investimentos imobiliários
Um investidor pode definir sua taxa de desconto de DCF igual ao retorno que espera de um investimento alternativo de risco semelhante. Por exemplo, digamos que você possa investir $ 500.000 em uma nova casa que espera ser capaz de vender em uma década por $ 750.000. Como alternativa, você pode investir seus $ 500.000 em um fundo de investimento imobiliário (REIT) que deve retornar 10% ao ano nos próximos 10 anos.
Para manter as coisas simples, vamos supor que você não está incluindo os custos de substituição do aluguel ou efeitos fiscais entre os dois investimentos; ficaremos com um único fluxo de caixa – o preço da casa em 10 anos. Portanto, tudo o que você precisa para a análise do DCF é a taxa de desconto (10%) e o fluxo de caixa futuro ($ 750.000) da venda futura da casa.
Neste exemplo, a análise DCF mostra que os fluxos de caixa futuros da casa valem apenas $ 289.157,47 hoje. Portanto, você não deve investir nisso; o REIT, que retornará $ 500.000 na próxima década, oferece melhor valor. Depois que os efeitos fiscais, aluguel e outros fatores são incluídos, você pode descobrir que o DCF está um pouco mais próximo do valor atual da casa.