Como os credores hipotecários ganham dinheiro?

Os credores hipotecários podem ser pagos de várias maneiras. Quando os compradores de casas aprendem sobre esses métodos, podem economizar milhares de dólares em suas hipotecas.

Taxas de Originação

Como os credores usam seus próprios fundos ao conceder hipotecas, eles normalmente cobram uma taxa de originação de 0,5% a 1% do valor do empréstimo, que é devido com o pagamento da hipoteca. Essa taxa aumenta a taxa de juros geral paga em uma hipoteca e o custo total da casa. 

Por exemplo, um empréstimo de $ 200.000 com uma taxa de juros de 6% ao longo de 30 anos tem uma taxa de originação de 2%. O comprador paga a taxa de originação de $ 4.000, junto com outras taxas aplicáveis, ao fechar o empréstimo. O pagamento mensal da hipoteca, 6% de $ 200.000, é de $ 1.199. No entanto, ao adicionar a taxa de originação de $ 4.000 e dividi-la ao longo do empréstimo de 30 anos, os pagamentos aumentam em $ 11,11 por mês para um pagamento mensal total de $ 1.210. No geral, o proprietário paga uma taxa de juros de 8% em vez da taxa de 6% percebida. A taxa de juros mais alta resulta em mais dinheiro do proprietário indo para a hipoteca e aumenta significativamente o custo geral do empréstimo.

Yield Spread Premium

Os credores hipotecários usam fundos de seus depositantes ou tomam dinheiro emprestado de bancos maiores a taxas de juros mais baixas para conceder empréstimos. A diferença entre a taxa de juros que o credor cobra dos proprietários para estender uma hipoteca e a taxa que o credor paga para repor o dinheiro emprestado é o prêmio de spread de rendimento (YSP). Por exemplo, o credor toma fundos emprestados com juros de 4% e estende uma hipoteca com juros de 6%, ganhando 2% de juros sobre o empréstimo.

Pontos de desconto

Parte do empréstimo, conhecido como ponto de desconto, pode ser devido no fechamento para ajudar a reduzir a taxa de juros da hipoteca. Um ponto de desconto equivale a 1% do valor da hipoteca e pode reduzir o valor do empréstimo de 0,125% para 0,25%. Por exemplo, dois pontos em uma hipoteca de $ 200.000 são 2% do valor do empréstimo, ou $ 4.000. 

Os pontos de pagamento adiantado normalmente reduzem os pagamentos mensais do empréstimo, o que economiza o dinheiro do proprietário ao longo da vida do empréstimo. O grau de redução da taxa de juros depende do credor escolhido, do tipo de hipoteca e das condições de mercado. Os compradores de casas devem pedir aos credores que expliquem como o pagamento de pontos de desconto afeta a taxa de juros de suas hipotecas.

Custos finais

Além da taxa de originação do empréstimo, uma taxa de aplicação, taxa de processamento, taxa de subscrição, taxa de bloqueio de empréstimo e outras taxas cobradas pelos credores são pagas durante o fechamento. Como esses custos de fechamento podem variar de acordo com o credor, as taxas são explicadas antecipadamente na estimativa de boa fé. Os compradores de casas devem ler atentamente a lista de taxas e conversar com o credor antes de decidir sobre uma hipoteca para determinar se o comprador pode negociar certas taxas ou economizar dinheiro fazendo negócios com outro credor.

Títulos garantidos por hipotecas

Depois de fechar diferentes tipos de hipotecas, os credores agruparão os empréstimos de vários níveis de lucro em títulos lastreados em hipotecas (MBS) e os venderão com lucro. Isso libera dinheiro para que os credores estendam hipotecas adicionais e ganhem mais renda. Os fundos de pensão, seguradoras e outros investidores institucionais compram o MBS para obter uma renda de longo prazo.