Calcular a relação entre o empréstimo e o valor (LTV) usando o Excel
A relação entre o valor do empréstimo e o empréstimo determina o risco de um empréstimo, o valor que o empréstimo custaria ao mutuário e se o mutuário também precisaria adquirir seguro hipotecário privado (PMI).
O índice LTV é usado pelos credores antes de aprovar uma hipoteca para um potencial mutuário. Você pode usar o Microsoft Excel para calcular a proporção do valor do empréstimo se tiver o valor da hipoteca e o valor de avaliação da propriedade.
Principais vantagens
- O índice do empréstimo sobre o valor (LTV) é uma métrica financeira calculada pelos credores para determinar o risco financeiro do empréstimo a um indivíduo.
- Antes de aprovar uma hipoteca, entre outros itens, os credores calculam o índice LTV para determinar se a hipoteca deve ser aprovada ou negada.
- O rácio LTV é calculado dividindo o valor da hipoteca pelo valor de avaliação do imóvel.
- Normalmente, um índice de LTV de 75% ou menos é necessário para evitar o pagamento de seguro hipotecário privado (PMI).
- O Microsoft Excel pode ser usado para calcular rapidamente o índice de LTV para saber onde você está financeiramente em relação à aprovação de sua hipoteca e se você teria ou não de pagar o PMI.
A relação entre o empréstimo e o valor (LTV)
O coeficiente entre o valor do empréstimo (LTV) é um fator que o credor do empréstimo considera ao decidir se aprova um pedido de hipoteca.
A relação entre o valor do empréstimo também ajuda o credor do empréstimo a determinar se o tomador do empréstimo terá que pagar peloseguro hipotecário privado (PMI). Geralmente, para evitar o pagamento de seguro hipotecário privado, a relação entre o valor do empréstimo deve ser menor ou igual a 75%.Às vezes, isso pode ser 80%.
O rácio entre o valor do empréstimo e o valor é calculado dividindo o montante da hipoteca pelo valor de avaliação do imóvel. Normalmente, o valor de avaliação é igual ao preço de venda do imóvel, mas os credores geralmente exigem uma avaliação oficial.
A relação entre o empréstimo e o valor (LTV) e o adiantamento
Suponha que você deseja comprar duas propriedades e deseja calcular a relação entre o valor do empréstimo e ambas as propriedades no Microsoft Excel para determinar qual traz mais risco e exige seguro hipotecário privado. O credor do empréstimo usa os preços de venda como os valores avaliados das propriedades.
O custo da primeira casa é de $ 500.000. Suponha que você tenha apenas $ 150.000 em sua conta de poupança para pagar o imóvel, portanto, você precisaria pedir emprestado $ 350.000 para comprar esse imóvel. Por outro lado, outra casa está sendo vendida por US $ 2 milhões. Você precisaria pedir um empréstimo de US $ 1,85 milhão para comprar essa propriedade.
Os $ 150.000 são o seu pagamento inicial; o valor que você paga para o imóvel sem a necessidade de nenhum financiamento. Quanto maior for a porcentagem do seu pagamento em comparação com o preço do imóvel, menor será o índice de LTV, porque menos você terá que pedir emprestado. Isso aumentará suas chances de obter uma hipoteca e de não ter que comprar o PMI.
Nos EUA, a entrada padrão é de 20%, razão pela qual ter um índice de LTV de 80% ou menos geralmente isenta o comprador de ter que comprar o PMI.
Usando o Excel para calcular a relação entre empréstimo e valor (LTV)
Para calcular sua taxa de LTV usando o Microsoft Excel para o exemplo acima, primeiro clique com o botão direito nas colunas A, B e C, selecione Largura da coluna e altere o valor para 30 para cada uma das colunas. Em seguida, pressione CTRL e B juntos para deixar a fonte em negrito para os títulos.
Digite “Propriedade 1” na célula B1 e digite “Propriedade 2” na célula C1. Em seguida, insira “Montante da hipoteca” na célula A2, insira “Valor avaliado da propriedade” na célula A3 e insira “Razão do empréstimo em relação ao valor” na célula A4.
Digite “$ 350.000” na célula B2 e digite “$ 1.850.000” na célula C2. Em seguida, insira “$ 500.000” na célula B3 e “$ 200.0000” na célula C3. Agora, a relação empréstimo-valor pode ser calculada para ambas as propriedades, inserindo “= B2 / B3” na célula B4 e “= C2 / C3” na célula C4.
A relação empréstimo-valor resultante para a primeira propriedade é de 70% e a relação empréstimo-valor para a segunda propriedade é de 92,50%. Como a relação entre o valor do empréstimo e o valor da primeira propriedade é inferior a 75%, é provável que você consiga uma hipoteca e não precise pagar por um seguro hipotecário privado.
Por outro lado, seria difícil para você receber um empréstimo para comprar a segunda propriedade porque a relação entre o valor do empréstimo está bem acima de 75%. Não apenas você não se qualificaria para a isenção do PMI, mas muito provavelmente não se qualificaria para o empréstimo, pois o credor o consideraria muito arriscado.
The Bottom Line
O coeficiente empréstimo-valor (LTV) é usado pelas instituições financeiras para determinar o quão arriscado seria conceder financiamento a um tomador. Quanto maior for o seu pagamento inicial, menor será o coeficiente de LTV e menor será a quantidade de dinheiro que um banco terá de estender para financiar sua compra. Um índice de LTV mais baixo também significa que é menos provável que um indivíduo tenha de adquirir seguro hipotecário privado (PVI).
Para saber como estão suas finanças aos olhos de um credor antes de solicitar uma hipoteca, você pode calcular facilmente o índice LTV no Excel se tiver o valor da hipoteca e o valor da propriedade avaliada.