22 Junho 2021 23:10

Como calcular o ROI de uma propriedade alugada

Um dos principais motivos pelos quais as pessoas investem é para aumentar sua riqueza. Embora as motivações possam ser diferentes entre os investidores – alguns podem querer dinheiro para a aposentadoria, outros podem escolher gastar dinheiro para outros eventos da vida, como ter um filho ou um casamento – ganhar dinheiro geralmente é a base de todos os investimentos. E não importa onde você coloca seu dinheiro, se ele vai para o mercado de ações, o mercado de títulos ou imóveis.

Imóveis são propriedades tangíveis compostas de terrenos e geralmente incluem quaisquer estruturas ou recursos encontrados nessas terras. As propriedades de investimento são um exemplo de investimento imobiliário. As pessoas geralmente compram propriedades de investimento com a intenção de ganhar dinheiro com a renda do aluguel. Algumas pessoas compram propriedades de investimento com a intenção de vendê-las depois de um curto período de tempo.

Independentemente da intenção, para investidores que diversificam sua carteira de investimentos com imóveis, é importante medir o retorno sobre o investimento (ROI) para determinar a rentabilidade de um imóvel. Esta é uma visão rápida do ROI, como calculá-lo para seu imóvel alugado e por que é importante saber o ROI de um imóvel antes de fazer uma compra.

Principais vantagens

  • O retorno sobre o investimento (ROI) mede quanto dinheiro, ou lucro, é gerado em um investimento como uma porcentagem do custo desse investimento.
  • Para calcular a porcentagem de ROI para uma compra em dinheiro, pegue o lucro líquido ou ganho líquido do investimento e divida-o pelo custo original.
  • Se você tiver uma hipoteca, precisará levar em consideração o pagamento inicial e o pagamento da hipoteca.
  • Outras variáveis ​​podem afetar seu ROI, incluindo custos de reparo e manutenção, bem como suas despesas regulares.

O que é o retorno do investimento (ROI)?

O retorno sobre o investimento mede quanto dinheiro, ou lucro, é gerado em um investimento como uma porcentagem do custo desse investimento. Mostra com que eficácia e eficiência os dólares de investimento estão sendo usados ​​para gerar lucros. Saber o ROI permite que os investidores avaliem se colocar dinheiro em um determinado investimento é uma escolha inteligente ou não.

O ROI pode ser usado para qualquer investimento – ações, títulos, uma conta de poupança e um imóvel. Calcular um ROI significativo para uma propriedade residencial pode ser desafiador porque os cálculos podem ser facilmente manipulados – certas variáveis ​​podem ser incluídas ou excluídas do cálculo. Isso pode se tornar especialmente difícil quando os investidores têm a opção de pagar em dinheiro ou de hipotecar a propriedade.

Aqui, revisaremos dois exemplos para calcular o ROI em imóveis de aluguel residencial: uma compra em dinheiro e outra que é financiada com uma hipoteca.

A Fórmula para ROI

Para calcular o lucro ou ganho de qualquer investimento, primeiro pegue o retorno total do investimento e subtraia o custo original do investimento.


Como o ROI é um índice de lucratividade, o lucro é representado em termos percentuais.

Para calcular o ROI percentual, pegamos o lucro líquido, ou ganho líquido, do investimento e o dividimos pelo custo original.

Por exemplo, se você comprar ações da ABC por $ 1.000 e vendê-las dois anos depois por $ 1.600, o lucro líquido será de $ 600 ($ 1.600 – $ 1.000). O ROI sobre o estoque é de 60% [$ 600 (lucro líquido) ÷ $ 1.000 (custo) = 0,60].

Calculando o ROI em propriedades de aluguel

A equação acima parece bastante simples, mas lembre-se de que há várias variáveis ​​em jogo no mercado imobiliário que podem afetar os números do ROI. Isso inclui despesas com reparos e manutenção e métodos para calcular a alavancagem – a quantia de dinheiro emprestada com juros para fazer o investimento inicial. Obviamente, os termos de financiamento podem afetar muito o custo geral do investimento.

ROI para transações em dinheiro

Calcular o ROI de uma propriedade é bastante simples se você comprar uma propriedade com dinheiro. Aqui está um exemplo de um imóvel alugado comprado em dinheiro:

  • Você pagou $ 100.000 em dinheiro pela propriedade alugada.
  • Os  custos de fechamento  foram de $ 1.000 e os custos de remodelação totalizaram $ 9.000, elevando seu investimento total para $ 110.000 para a propriedade. 
  • Você coletou $ 1.000 de aluguel todos os meses.

Um ano depois:

  • Você ganhou $ 12.000 em renda de aluguel durante esses 12 meses.
  • As despesas, incluindo conta de água, imposto de propriedade e seguro, totalizaram US $ 2.400 no ano. ou $ 200 por mês.
  • Seu  retorno anual  foi de $ 9.600 ($ 12.000 – $ 2.400).

Para calcular o ROI da propriedade:

  • Divida o retorno anual ($ 9.600) pelo valor do investimento total, ou $ 110.000.
  • ROI = $ 9.600 ÷ $ 110.000 = 0,087 ou 8,7%.
  • Seu ROI foi de 8,7%.

ROI para transações financiadas

Calcular o ROI em transações financiadas é mais complicado.

Por exemplo, suponha que você comprou o mesmo imóvel de aluguel de $ 100.000 como acima, mas em vez de pagar em dinheiro, você fez uma hipoteca.

  • O pagamento inicial necessário para a hipoteca era de 20% do preço de compra, ou $ 20.000 ($ 100.000 do preço de venda x 20%).
  • Os custos de fechamento foram maiores, o que é típico de uma hipoteca, totalizando $ 2.500 à vista.
  • Você pagou $ 9.000 pela reforma.
  • Suas despesas  diretas totais foram de $ 31.500 ($ 20.000 + $ 2.500 + $ 9.000).

Existem também custos contínuos com uma hipoteca:

  • Vamos supor que você fez um empréstimo de 30 anos com uma taxa de juros fixa de 4%. Sobre os $ 80.000 emprestados, o pagamento mensal do principal e dos juros seria de $ 381,93.
  • Adicionaremos os mesmos $ 200 por mês para cobrir água, impostos e seguro, perfazendo o seu pagamento mensal total de $ 581,93.
  • A renda de aluguel de $ 1.000 por mês totaliza $ 12.000 no ano.
  • O fluxo de caixa mensal é de $ 418,07 ($ 1.000 de aluguel – $ 581,93 para pagamento da hipoteca).

Um ano depois:

  • Você ganhou $ 12.000 em renda total de aluguel para o ano a $ 1.000 por mês.
  • Seu retorno anual foi de $ 5.016,84 ($ 418,07 x 12 meses).

Para calcular o ROI da propriedade:

  • Divida o retorno anual por suas despesas originais (entrada de $ 20.000, custos de fechamento de $ 2.500 e reforma de $ 9.000) para determinar o ROI.
  • ROI = $ 5.016,84 ÷ $ 31.500 = 0,159.
  • Seu ROI é de 15,9%.

Patrimônio da casa 

Alguns investidores adicionam o patrimônio da casa  à equação. O patrimônio líquido é o valor de mercado da propriedade menos o valor total do empréstimo pendente. Lembre-se de que o valor da casa não é dinheiro em caixa. Você precisaria vender a propriedade para acessá-la.

Para calcular o valor do patrimônio líquido da sua casa, analise o cronograma de amortização da hipoteca para descobrir quanto dos pagamentos da hipoteca foram usados ​​para pagar o principal do empréstimo. Isso aumenta o patrimônio da sua casa.

O valor do patrimônio líquido pode ser adicionado ao retorno anual. Em nosso exemplo, o cronograma de amortização do empréstimo mostrou que um total de $ 1.408,84 de principal foi pago durante os primeiros 12 meses.

A importância do ROI para o setor imobiliário

Saber o ROI de qualquer investimento permite que você seja um investidor mais informado. Antes de comprar, estime seus custos e despesas, bem como sua receita de aluguel. Isso lhe dá a chance de compará-lo com outras propriedades semelhantes.

Depois de restringi-lo, você pode determinar quanto vai ganhar. Se, a qualquer momento, você perceber que seus custos e despesas excederão seu ROI, pode ser necessário decidir se deseja sobreviver e esperar obter lucro novamente – ou vender para não perder.

outras considerações

Claro, pode haver despesas adicionais envolvidas na posse de um imóvel alugado, como reparos ou custos de manutenção, que precisariam ser incluídos nos cálculos, afetando em última análise o ROI.

Além disso, presumimos que a propriedade foi alugada por 12 meses. Em muitos casos, ocorrem vagas, principalmente entre inquilinos, e você deve contabilizar a falta de renda nesses meses em seus cálculos.

O ROI de um imóvel alugado é diferente porque depende se o imóvel é financiado por meio de hipoteca ou pago em dinheiro. Como regra geral, quanto menos dinheiro for pago à vista como entrada na propriedade, maior será o saldo do empréstimo hipotecário, mas maior será o ROI.

Por outro lado, quanto mais dinheiro for pago antecipadamente e menos você tomar emprestado, menor será o ROI, pois o custo inicial será maior. Em outras palavras, o financiamento permite que você aumente seu ROI no curto prazo, pois seus custos iniciais são menores.

É importante usar uma abordagem consistente ao medir o ROI de várias propriedades. Por exemplo, se você incluir o patrimônio da casa na avaliação de uma propriedade, deverá incluir o patrimônio das outras propriedades ao calcular o ROI de seu portfólio de imóveis. Isso pode fornecer uma visão mais precisa de sua carteira de investimentos.

 

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