22 Junho 2021 23:01
Ao contrário do mercado de ações, onde as pessoas entendem e aceitam o risco de que os preços caiam de vez em quando – às vezes de forma severa – muitas pessoas que compram uma casa não pensam realmente que o valor de sua casa diminuirá tanto assim.
De fato, historicamente, o mercado imobiliário não foi afetado por bolhas de preços quando comparado com outras classes de ativos. Isso pode ser devido em parte aos grandes custos de transação associados à compra de uma casa, sem mencionar os custos de manutenção de propriedade e manutenção de uma casa – todos os quais desencorajam o comportamento especulativo. No entanto, os mercados imobiliários às vezes passam por períodos de exuberância irracional e vêem os preços subirem rapidamente antes de cair novamente na linha.
Neste artigo, discutiremos as causas das bolhas de preços de imóveis, os gatilhos que fazem as bolhas estourar e por que os compradores de casas devem olhar para as médias de longo prazo ao tomar decisões imobiliárias críticas.
Principais vantagens
- Bolhas imobiliárias são períodos temporários de meses ou anos caracterizados por alta demanda, baixa oferta e preços inflacionados acima dos fundamentos.
- Essas bolhas são causadas por uma variedade de fatores, incluindo o aumento da prosperidade econômica, taxas de juros baixas, ofertas mais amplas de produtos hipotecários e fácil acesso ao crédito.
- As forças que fazem a bolha imobiliária estourar incluem uma desaceleração da economia, um aumento nas taxas de juros, bem como uma queda na demanda.
O que é uma bolha imobiliária?
Antes de entrar nas causas das bolhas imobiliárias e o que as faz estourar, é importante entender a bolha imobiliária em si. Geralmente, eles começam com um salto na demanda por moradias, apesar de uma quantidade limitada de estoque disponível.
A demanda aumenta ainda mais quando os especuladores entram no mercado, tornando a bolha maior à medida que abocanham propriedades de investimento e lançamentos de fixer-upper. Com oferta limitada e tanta demanda nova, os preços aumentam naturalmente.
As bolhas imobiliárias têm um impacto direto no setor imobiliário, mas também nos proprietários e em suas finanças pessoais. O impacto que uma bolha pode ter na economia (por exemplo, nas taxas de juros, padrões de empréstimos e práticas de securitização ) pode forçar as pessoas a encontrar maneiras de manter o pagamento de suas hipotecas quando os tempos mudam de repente e ficam difíceis. Alguns podem até ter que cavar mais fundo em seus bolsos, usando poupanças e fundos de aposentadoria apenas para manter suas casas. Outros irão à falência e execução hipotecária.
Qualquer bolha normalmente é apenas um evento temporário. Embora bolhas nos mercados de ações possam ocorrer com mais frequência, as bolhas imobiliárias podem persistir por muito mais tempo, de acordo com o Fundo Monetário Internacional (FMI), e podem durar vários anos.
Causas das bolhas no mercado imobiliário
O preço da habitação, como o preço de qualquer bem ou serviço em um mercado livre, é determinado pela lei da oferta e da demanda. Quando a demanda aumenta ou a oferta diminui, os preços sobem. Na ausência de algum desastre natural, que pode diminuir a oferta imediata de moradias, os preços sobem quando a demanda tende a superar as tendências de oferta. A oferta de moradias também pode ser lenta para reagir aos aumentos na demanda porque leva muito tempo para construir ou consertar uma casa, e em áreas altamente desenvolvidas simplesmente não há mais terreno para construir. Portanto, se houver um aumento repentino ou prolongado da demanda, os preços certamente aumentarão.
Uma vez estabelecido que um aumento acima da média nos preços da habitação é inicialmente causado por um choque de demanda, devemos perguntar quais são as causas desse aumento na demanda. Existem várias possibilidades:
- Aumento da atividade econômica geral e aumento da prosperidade que coloca mais renda disponível no bolso dos consumidores e incentiva a casa própria
- Um aumento da população ou do segmento demográfico da população que entra no mercado imobiliário
- Um nível geral baixo de taxas de juros, especialmente as taxas de juros de curto prazo, que tornam as casas mais acessíveis
- Produtos hipotecários inovadores ou novos com baixos pagamentos mensais iniciais que tornam as casas mais acessíveis para novos segmentos demográficos
- Acesso fácil ao crédito – muitas vezes com padrões de subscrição mais baixos – que também traz mais compradores para o mercado
- Títulos hipotecários estruturados de alto rendimento ( MBS ), conforme exigido pelos investidores de Wall Street que disponibilizam mais crédito hipotecário aos tomadores
- Um potencial erro de precificação do risco por credores hipotecários e investidores em títulos hipotecários que expande a disponibilidade de crédito para os mutuários
- A relação de curto prazo entre um corretor de hipotecas e um mutuário sob a qual os mutuários às vezes são encorajados a assumir riscos excessivos
- Falta de educação financeira e excessiva assunção de riscos por parte dos mutuários.
- Comportamento especulativo e arriscado por compradores de casas e investidores imobiliários alimentado por estimativas irrealistas e insustentáveis de valorização dos preços das casas.
- Um aumento nas vendas de casas.
Cada uma dessas variáveis pode se combinar para causar o estouro de uma bolha no mercado imobiliário. Na verdade, esses fatores tendem a se alimentar uns dos outros. Uma discussão detalhada de cada um está fora do escopo deste artigo. Simplesmente apontamos que, em geral, como todas as bolhas, um aumento na atividade e nos preços precede a tomada excessiva de riscos e o comportamento especulativo de todos os participantes do mercado – compradores, tomadores de empréstimos, credores, construtores e investidores.
Forças que estouram a bolha
A bolha finalmente estourou quando a assunção excessiva de riscos se tornou generalizada em todo o sistema habitacional e os preços não refletem mais nada perto dos fundamentos. Isso acontecerá enquanto a oferta de moradias ainda estiver aumentando em resposta ao pico de demanda anterior. Em outras palavras, a demanda diminui enquanto a oferta ainda aumenta, resultando em uma queda acentuada nos preços, já que ninguém tem que pagar por ainda mais casas e preços ainda mais altos.
Essa percepção do risco em todo o sistema é desencadeada por perdas sofridas por proprietários de casas, credores hipotecários, investidores hipotecários e investidores imobiliários. Essas realizações podem ser precipitadas por uma série de coisas:
- Um aumento nas taxas de juros que coloca a propriedade imobiliária fora do alcance de alguns compradores e, em alguns casos, torna a casa que uma pessoa possui atualmente inacessível. Isso geralmente leva à inadimplência e à execução hipotecária, o que eventualmente aumenta a oferta atual disponível no mercado.
- Uma desaceleração da atividade econômica geral que leva a menos renda disponível, perda de empregos ou menos empregos disponíveis, o que diminui a demanda por habitação. Uma recessão é particularmente perigosa.
- A demanda está exaurida, equilibrando a oferta e a demanda e diminuindo o ritmo acelerado de valorização dos preços das casas com que alguns proprietários, principalmente os especuladores, contam para tornar suas compras acessíveis ou lucrativas. Quando a rápida valorização dos preços estagna, aqueles que contam com ela para pagar suas casas podem perdê-las, trazendo mais oferta para o mercado.
O resultado final é que, quando as perdas aumentam, os padrões de crédito são restritos, o empréstimo hipotecário fácil não está mais disponível, a demanda diminui, a oferta aumenta, os especuladores deixam o mercado e os preços caem.
A quebra do mercado imobiliário de 2007-08
Em meados dos anos 2000, a economia dos Estados Unidos experimentou uma bolha imobiliária generalizada que teve um impacto direto em provocar a Grande Recessão. Após a bolha das pontocom, os valores imobiliários começaram a subir, alimentando um aumento na propriedade de imóveis entre compradores especulativos, investidores e outros consumidores. Baixas taxas de juros, padrões de empréstimos relaxados – incluindo requisitos de pagamento de entrada extremamente baixos – permitiram que pessoas que de outra forma nunca poderiam comprar uma casa se tornassem proprietárias. Isso fez com que os preços das casas subissem ainda mais.
Mas muitos investidores especulativos pararam de comprar porque o risco estava ficando muito alto, fazendo com que outros compradores saíssem do mercado. Na verdade, descobriu-se que, quando a economia piorou, muitos tomadores de empréstimos subprime se viram incapazes de pagar suas hipotecas mensais. Isso, por sua vez, fez com que os preços caíssem. Títulos lastreados em hipotecas foram vendidos em grandes quantidades, enquanto inadimplências e execuções hipotecárias aumentaram para níveis sem precedentes.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
Reversão Média
Com muita frequência, os proprietários de casas cometem o erro prejudicial de presumir que o desempenho de preços recente continuará no futuro sem primeiro considerar as taxas de valorização de preços de longo prazo e o potencial de reversão à média.
As leis da física afirmam que, quando qualquer objeto – que tem uma densidade maior que o ar – é impulsionado para cima, ele eventualmente retorna à Terra porque as forças da gravidade atuam sobre ele. As leis de finanças afirmam da mesma forma que os mercados que passam por períodos de rápida valorização ou depreciação de preços irão, com o tempo, reverter para um ponto de preço que os coloca em linha onde suas taxas médias de valorização de longo prazo indicam que deveriam estar. Isso é conhecido como reversão à média.
Os preços no mercado imobiliário também seguem essa tendência de reversão à média. Após períodos de rápida valorização dos preços, ou em alguns casos, depreciação, eles voltam para onde suas taxas médias de valorização de longo prazo indicam que deveriam estar. A reversão média do preço da casa pode ser rápida ou gradual. Os preços das casas podem mover-se rapidamente a um ponto que os coloca novamente em linha com a média de longo prazo, ou podem permanecer constantes até que a média de longo prazo os alcance.
O valor teórico mostrado acima foi derivado do cálculo do aumento percentual médio trimestral no Índice de Preços da Habitação do primeiro trimestre de 1985 até o quarto trimestre de 1998 – o ponto aproximado em que os preços das residências começaram a subir rapidamente acima da tendência de longo prazo. O aumento percentual médio trimestral calculado foi então aplicado ao valor inicial mostrado no gráfico e a cada valor subsequente para derivar o valor teórico do Índice de Preços da Habitação.
Estimativas de apreciação de preços
Muitos compradores de casas usam apenas o desempenho de preço recente como referência para o que esperam nos próximos anos. Com base em suas estimativas irrealistas, eles assumem riscos excessivos. Esse risco excessivo geralmente está associado à escolha de uma hipoteca e ao tamanho ou custo da casa que o consumidor adquire.
Existem vários produtos hipotecários fortemente comercializados para os consumidores e concebidos para serem empréstimos de prazo relativamente curto. Os mutuários escolhem essas hipotecas com base na expectativa de que conseguirão refinanciar essa hipoteca dentro de um determinado número de anos, e poderão fazê-lo devido ao patrimônio líquido que terão em suas casas naquele momento.
O desempenho recente dos preços das casas não é, no entanto, geralmente uma boa previsão do desempenho futuro dos preços das casas. Os compradores de casas devem olhar para as taxas de valorização do preço da casa a longo prazo e considerar o princípio financeiro da reversão à média ao tomar decisões financeiras importantes. Os especuladores deveriam fazer o mesmo.
Embora assumir riscos não seja inerentemente ruim e, na verdade, correr riscos às vezes seja necessário e aconselhável, a chave para tomar uma boa decisão baseada em riscos é entender e medir os riscos fazendo estimativas financeiramente sólidas. Isso se aplica especialmente à maior e mais importante decisão financeira que a maioria das pessoas toma – a compra e o financiamento de uma casa.
The Bottom Line
Um princípio simples e importante de finanças é a reversão à média. Embora os mercados imobiliários não estejam tão sujeitos a bolhas como alguns mercados, existem bolhas imobiliárias. As médias de longo prazo fornecem uma boa indicação de onde os preços da habitação acabarão durante os períodos de rápida valorização, seguidos de preços estagnados ou em queda. O mesmo é verdade para períodos de valorização de preços abaixo da média.