Definição de Títulos da Autoridade de Habitação

O que são títulos da autoridade habitacional?

Títulos da autoridade habitacional, ou títulos habitacionais, são emitidos por uma agência governamental estadual ou local para ajudar a financiar a construção ou reabilitação de moradias para aluguel a preços acessíveis. Em certos programas, os rendimentos desses títulos também podem ser usados ​​para ajudar as pessoas de baixa renda a comprar casas. Os juros ganhos pelos investidores em títulos da autoridade habitacional estão isentos de impostos federais e também podem estar isentos de impostos de renda estaduais e locais.

Como a maioria dos títulos municipais, os títulos da autoridade habitacional têm sido vistos historicamente como investimentos muito seguros. Nesse caso, os títulos são garantidos pelo governo federal, que os vê como uma forma de incentivar a construção de moradias para pessoas de baixa renda.

Noções básicas de títulos da autoridade habitacional

Uma autoridade municipal pode emitir dívida na forma de títulos para levantar capital para financiar projetos. Os dois tipos de títulos municipais são   títulos de obrigação geral e  títulos de receita. O pagamento de juros e o reembolso do principal de um título de obrigação geral (GO) são financiados pelos cofres financeiros do governo estadual ou local. Esses títulos são garantidos por plena fé e crédito do governo municipal, que pode ter autoridade para aumentar os impostos a fim de cumprir suas obrigações de pagamento do título GO. Por outro lado, as obrigações de pagamento em uma faixa de receita são garantidas pelo fluxo de receita projetado do projeto para o qual o título foi emitido. Uma forma de título de receita é o título de habitação.

Os governos estaduais e locais emitem títulos habitacionais para financiar a construção ou reabilitação de moradias para aluguel a preços acessíveis. Além de reembolsar o principal do título, o estado ou localidade deve pagar juros sobre o dinheiro que toma emprestado. Como  títulos de atividade privada  (PABs), os títulos de habitação podem ser emitidos em nome de incorporadores com e sem fins lucrativos qualificados para financiar projetos habitacionais multifamiliares e seniores de baixa renda. Além disso, os rendimentos de títulos de habitação também podem ser emitidos para fornecer financiamento hipotecário de baixo custo para famílias ou indivíduos de baixa renda, para que possam comprar uma casa. As hipotecas concedidas por meio de títulos imobiliários são restritas a compradores de casa pela primeira vez que ganham não mais do que a renda média da área. Além disso, o preço de uma casa comprada com uma hipoteca de títulos imobiliários é limitado a 90% do preço médio de compra da área.

Considerações Especiais

Normalmente, os títulos imobiliários têm taxas de juros baixas e podem ser emitidos como uma obrigação de demanda de taxa fixa ou  variável  (VRDO). Os pagamentos de principal e juros aos detentores de títulos são feitos de reembolsos de hipotecas prometidas e ganhos de investimento — os reembolsos feitos em hipotecas pelos mutuários são cobrados pelo fiduciário do título habitacional que investe os fundos em investimentos de curto prazo até a hora programada para pagar juros para os obrigacionistas. Com efeito, o pagamento de títulos de habitação é garantido pelo pagamento pontual e consistente de juros e reembolso do principal das hipotecas subjacentes pelos mutuários.

Os títulos imobiliários são benéficos para o estado e também para os investidores privados. Por um lado, o governo obtém acesso a uma grande quantidade de financiamento barato. Por outro lado, as vantagens fiscais oferecidas pelos títulos habitacionais são altamente atraentes para aqueles que se situam nas faixas superiores de impostos. Para os investidores, os juros pagos por títulos imobiliários estão isentos de imposto de renda federal e, às vezes, estadual. Quanto mais alta a taxa marginal de imposto, mais valiosa é a isenção de impostos de um título de renda habitacional. Embora os investidores sujeitos ao imposto mínimo alternativo (AMT) possam estar sujeitos a impostos, a isenção significa que os investidores em altas faixas de impostos federais se beneficiam de títulos de receita e outros títulos municipais. Essa isenção de impostos ajuda a compensar a baixa taxa de juros dos títulos.

Os créditos fiscais federais  para habitação de baixa renda  são outra fonte de capital que pode ser usada no lugar ou além dos títulos imobiliários para financiar projetos de habitação popular. Os créditos são créditos de imposto de renda federal não reembolsável para parte dos juros hipotecários que os compradores de imóveis qualificados pagam anualmente.

Exemplo de títulos da autoridade habitacional

Por implicarem dívida do governo, a venda de títulos da autoridade habitacional às vezes requer a aprovação dos eleitores locais. Em 2018, por exemplo, os eleitores da Califórnia aprovaram uma medida eleitoral para vender US $ 4 bilhões em títulos da autoridade habitacional para financiar programas para residentes de baixa renda, veteranos e trabalhadores agrícolas.