Fundamentos de financiamento para compradores de casas pela primeira vez
A obtenção de uma hipoteca é uma etapa crucial na compra da sua primeira casa, e há vários fatores para escolher a mais adequada. Embora a miríade de opções de financiamento disponíveis para compradores de casa pela primeira vez possa parecer opressora, dedicar um tempo para pesquisar os fundamentos do financiamento imobiliário pode economizar uma quantidade significativa de tempo e dinheiro.
Entender o mercado onde o imóvel está localizado e se ele oferece incentivos aos credores pode significar vantagens financeiras adicionais para você. E, ao examinar atentamente suas finanças, você pode garantir que está obtendo a hipoteca que melhor se adapta às suas necessidades. Este artigo descreve alguns dos detalhes importantes de que os compradores de casas pela primeira vez precisam para fazer sua grande compra.
Principais vantagens
- A obtenção de uma hipoteca é um passo crucial na compra da sua primeira casa e existem vários fatores para escolher a melhor.
- Os credores avaliarão sua capacidade de crédito e sua capacidade de reembolsar com base em sua renda, ativos, dívidas e histórico de crédito.
- Ao escolher uma hipoteca, você terá que decidir entre uma taxa fixa ou flutuante, o número de anos para quitar sua hipoteca e o valor de sua entrada.
- Os empréstimos convencionais são hipotecas que o governo não garante.
- Dependendo das suas circunstâncias, você pode ser elegível para termos mais favoráveis por meio de um FHA, VA ou outro empréstimo garantido pelo governo.
Tipos de empréstimo
Empréstimos Convencionais
Os empréstimos convencionais são hipotecas que não são seguradas ou garantidas pelo governo federal. Normalmente são hipotecas de taxa fixa. Eles são alguns dos tipos de hipotecas mais difíceis de se qualificar por causa de seus requisitos mais rígidos – uma entrada maior, maior pontuação de crédito, índices de receita / dívida mais baixos e o potencial para um requisito de seguro hipotecário privado. No entanto, se você puder se qualificar para uma hipoteca convencional, eles geralmente serão mais baratos do que os empréstimos garantidos pelo governo federal.
Os empréstimos convencionais são definidos como empréstimos conformes ou não conformes. Os empréstimos em conformidade cumprem as diretrizes, como os limites de empréstimo estabelecidos por empresas patrocinadas pelo governo (GSEs) Freddie Mac. Esses credores (e vários outros) geralmente compram e empacotam esses empréstimos e, em seguida, os vendem como títulos no mercado secundário. No entanto, os empréstimos vendidos no mercado secundário devem atender a diretrizes específicas para serem classificados como empréstimos conformes.
O limite máximo de empréstimo em conformidade para uma hipoteca convencional em 2021 é de US $ 548.250, embora possa ser mais para áreas designadas de alto custo. Um empréstimo feito acima desse valor é chamado de empréstimo jumbo, que geralmente acarreta uma taxa de juros um pouco mais alta. Esses empréstimos são mais arriscados (pois envolvem mais dinheiro), tornando-os menos atrativos para o mercado secundário.
Para empréstimos inadimplentes, a instituição de crédito que subscreve o empréstimo, geralmente um credor de carteira, define suas próprias diretrizes. Devido a regulamentações, empréstimos inadimplentes não podem ser vendidos no mercado secundário.
Empréstimos da Federal Housing Administration (FHA)
A Federal Housing Administration (FHA), parte do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD)dos Estados Unidos, oferece vários programas de empréstimos hipotecários para americanos. Um empréstimo FHA tem requisitos de pagamento mais baixos e é mais fácil de qualificar do que um empréstimo convencional. Os empréstimos FHA são excelentes para quem compra uma casa pela primeira vez porque, além de reduzir os custos iniciais do empréstimo e os requisitos de crédito menos rigorosos, você pode fazer um pagamento inicial de até 3,5%.3 Os empréstimos do FHA não podem exceder os limites legais descritos acima.
No entanto, todos os mutuários do FHA devem pagar um prêmio de seguro de hipoteca, incluído nos pagamentos da hipoteca. O seguro hipotecário é uma apólice de seguro que protege o credor hipotecário ou o titular se o devedor deixar de pagar, falecer ou se for incapaz de cumprir as obrigações contratuais da hipoteca.
Empréstimos VA
O Departamento de Assuntos de Veteranos dos EUA (VA) garante empréstimos do VA. O VA não concede empréstimos, mas garante hipotecas feitas por credores qualificados. Essas garantias permitem que os veteranos obtenham empréstimos para habitação em condições favoráveis (geralmente sem entrada).
Na maioria dos casos, os empréstimos VA são mais fáceis de se qualificar do que os empréstimos convencionais. Os credores geralmente limitam o empréstimo VA máximo aos limites do empréstimo hipotecário convencional. Antes de solicitar um empréstimo, você precisará solicitar sua elegibilidade ao VA. Se você for aceito, o VA emitirá um certificado de elegibilidade que você pode usar para solicitar um empréstimo.
Além desses tipos e programas de empréstimos federais, governos estaduais e locais e agências patrocinam programas de assistência para aumentar o investimento ou a propriedade em certas áreas.
Requisitos de capital e renda
O preço do empréstimo hipotecário é determinado pelo credor de duas maneiras – ambos os métodos baseiam-se na qualidade de crédito do mutuário. Além de verificar sua pontuação FICO nas três principais agências de crédito, os credores calcularão a relação empréstimo-valor (LTV) e a relação de cobertura do serviço da dívida (DSCR) para determinar o valor que estão dispostos a emprestar você, mais a taxa de juros.
LTV é o valor do patrimônio líquido real ou implícito disponível na garantia que está sendo emprestada. Para a compra de uma casa, o LTV é determinado dividindo o valor do empréstimo pelo preço de compra da casa. Os credores presumem que quanto mais dinheiro você está colocando (na forma de uma entrada), menor é a probabilidade de inadimplência do empréstimo. Quanto maior o LTV, maior o risco de inadimplência, portanto, os credores cobrarão mais.
O DSCR determina sua capacidade de pagar a hipoteca. Os credores dividem sua receita líquida mensal pelos custos da hipoteca para avaliar a probabilidade de inadimplência. A maioria dos credores exigirá DSCRs de mais de um. Quanto maior for o rácio, maior será a probabilidade de conseguir cobrir os custos dos empréstimos e menor será o risco que o credor assume. Quanto maior o DSCR, maior a probabilidade de um credor negociar a taxa de empréstimo; mesmo a uma taxa mais baixa, o credor recebe um melhor retorno ajustado ao risco.
Por esse motivo, você deve incluir qualquer tipo de renda qualificada que puder ao negociar com um credor hipotecário. Às vezes, um emprego extra de meio período ou outro negócio gerador de renda pode fazer a diferença entre se qualificar ou não para um empréstimo ou receber a melhor taxa possível.
Seguro hipotecário privado (PMI)
O LTV também determina se você precisará adquirir seguro hipotecário privado(PMI). O PMI ajuda a proteger o credor da inadimplência, transferindo uma parte do risco do empréstimo para uma seguradora hipotecária. A maioria dos credores exige o PMI para qualquer empréstimo com um LTV superior a 80%. Isso se traduz em qualquer empréstimo em que você possui menos de 20% do patrimônio da casa. O valor segurado e o programa de hipoteca determinarão o custo do seguro hipotecário e como ele será cobrado.
A maioria dos prêmios de seguro hipotecárioé cobrada mensalmente, junto com os depósitos de impostos e seguros de propriedade. Uma vez que o LTV é igual ou inferior a 78%, o PMI deve ser eliminado automaticamente. Você também pode cancelar o PMI assim que a casa tiver valorizado o suficiente para dar a você 20% de patrimônio líquido e um determinado período de tempo, como dois anos.
Alguns credores, como o FHA, avaliarão o seguro hipotecário como um montante fixo e o capitalizarão no valor do empréstimo.
Como regra geral, tente evitar o seguro hipotecário privado porque é um custo que não traz nenhum benefício para você.
Existem maneiras de evitar o pagamento do PMI. Uma é não pedir emprestado mais de 80% do valor da propriedade ao comprar uma casa;a outra é usar o financiamento de uma casa ou uma segunda hipoteca para pagar mais de 20%. O programa mais comum é chamado de hipoteca 80-10-10. O 80 representa o LTV da primeira hipoteca, os primeiros 10 representam o LTV da segunda hipoteca, enquanto o segundo 10 representa o patrimônio líquido que você tem na casa.
Embora a taxa da segunda hipoteca seja mais alta do que a taxa da primeira, em uma base combinada, ela não deve ser muito mais alta do que a taxa de um empréstimo LTV a 90%. Uma hipoteca 80-10-10 pode ser menos dispendiosa do que pagar pelo PMI. Ele também permite que você acelere o pagamento da segunda hipoteca e elimine essa parte da dívida rapidamente para que possa pagar sua casa mais cedo.
Hipotecas de taxa fixa vs. hipotecas de taxa flutuante
Outra consideração é obter uma hipoteca de taxa fixa ou flutuante (também chamada de taxa variável). Em uma hipoteca de taxa fixa, a taxa não muda durante todo o período do empréstimo. O benefício óbvio de obter um empréstimo com taxa fixa é que você sabe quais serão os custos mensais do empréstimo durante todo o período do empréstimo. E, se as taxas de juros vigentes forem baixas, você travou uma boa taxa por um tempo considerável.
Uma hipoteca de taxa flutuante, como uma hipoteca somente de juros ou uma hipoteca de taxa ajustável (ARM), é projetada para ajudar os compradores de casa pela primeira vez ou pessoas que esperam que seus rendimentos aumentem substancialmente durante o período do empréstimo. Os empréstimos com taxas flutuantes geralmente permitem que você obtenha taxas introdutórias mais baixas durante os primeiros anos do empréstimo, e isso permite que você se qualifique para obter mais dinheiro do que se tentasse obter um empréstimo com taxas fixas mais caras.
Obviamente, essa opção pode ser arriscada se sua receita não crescer com o aumento da taxa de juros. A outra desvantagem é que o caminho das taxas de juros de mercado é incerto: se elas subirem drasticamente, os termos do seu empréstimo vão disparar com elas.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos Estados Unidos.
Como funcionam as hipotecas de taxa ajustável (ARMs)
Os tipos mais comuns de ARMs são para períodos de um, cinco ou sete anos. A taxa de juros inicial normalmente é fixada por um período de tempo e, em seguida, é redefinida periodicamente, geralmente a cada mês. Uma vez que um ARM é redefinido, ele se ajusta à taxa de mercado, geralmente adicionando algum spread predeterminado (porcentagem) à taxa do Tesouro dos EUA em vigor.
Embora o aumento seja normalmente limitado, um ajuste do ARM pode ser mais caro do que o empréstimo hipotecário de taxa fixa vigente para compensar o credor por oferecer uma taxa mais baixa durante o período introdutório.
Os empréstimos somente com juros são um tipo de ARM no qual você paga apenas os juros da hipoteca e não o principal durante o período introdutório até que o empréstimo seja revertido para um empréstimo fixo com principal de pagamento. Esses empréstimos podem ser muito vantajosos para quem toma o empréstimo pela primeira vez, porque apenas o pagamento de juros diminui significativamente o custo mensal do empréstimo e permite que você se qualifique para um empréstimo muito maior. No entanto, como você não paga o principal durante o período inicial, o saldo devido do empréstimo não muda até que você comece a reembolsar o principal.
The Bottom Line
Se você está procurando uma hipoteca de casa pela primeira vez, pode achar difícil classificar todas as opções de financiamento. Reserve um tempo para decidir quanto você pode realmente pagar por uma casa e, em seguida, financie de acordo. Se você puder pagar uma quantia substancial ou tiver renda suficiente para criar um LTV baixo, terá mais poder de negociação com os credores e mais opções de financiamento. Se você pressionar pelo maior empréstimo, poderá ser oferecido uma taxa mais alta ajustada ao risco e seguro hipotecário privado.
Pese o benefício de obter um empréstimo maior com o risco. As taxas de juros normalmente flutuam durante o período de apenas juros e freqüentemente se ajustam em reação às mudanças nas taxas de juros do mercado. Além disso, considere o risco de que sua renda disponível não aumente junto com o possível aumento nos custos de empréstimos.
Um bom corretor de hipotecas ou banqueiro de hipotecas deve ser capaz de ajudar a orientar você em todos os diferentes programas e opções, mas nada será melhor para você do que conhecer suas prioridades para um empréstimo hipotecário.