Preços hedônicos
O que é preço hedônico?
A precificação hedônica é um modelo que identifica os fatores de preço de acordo com a premissa de que o preço é determinado tanto pelas características internas do bem a ser vendido quanto pelos fatores externos que o afetam.
Um modelo de preço hedônico é freqüentemente usado para estimar valores quantitativos para serviços ambientais ou ecossistêmicos que afetam diretamente os preços de mercado das casas. Este método de avaliação pode exigir um alto grau de especialização estatística e especificação de modelo, após um período de coleta de dados.
Principais vantagens
- A precificação hedônica identifica os fatores internos e externos e as características que afetam o preço de um item no mercado.
- A precificação hedônica é vista com mais frequência no mercado imobiliário, uma vez que os preços dos imóveis são determinados pelas características da própria propriedade, bem como pelo bairro ou ambiente em que ela existe.
- A precificação hedônica captura a disposição do consumidor de pagar pelo que considera diferenças ambientais que agregam ou diminuem o valor intrínseco de um ativo ou propriedade.
Compreendendo os preços hedônicos
O exemplo mais comum do método de precificação hedônica está no mercado imobiliário, em que o preço de um edifício ou terreno é determinado pelas características da própria propriedade (ou seja, fatores internos como tamanho, aparência, recursos como painéis solares ou acessórios e condições de torneiras de última geração), bem como as características do ambiente circundante (ou seja, fatores externos, como se o bairro tem um alto índice de criminalidade e / ou é acessível a escolas e um centro da cidade, o nível de poluição da água e do ar, ou o valor de outras casas próximas).
O modelo de precificação hedônico é usado para estimar até que ponto cada fator afeta o preço de mercado do imóvel. Ao executar este tipo de modelo, se os fatores não ambientais forem controlados (mantidos estáveis), quaisquer discrepâncias remanescentes no preço representarão diferenças no entorno externo do bem. Com relação à avaliação de propriedades, um modelo de precificação hedônico é relativamente simples, pois se baseia em preços reais de mercado e conjuntos de dados abrangentes e disponíveis.
O preço hedônico é usado para determinar até que ponto os fatores ambientais ou do ecossistema afetam o preço de um bem – geralmente uma casa.
Vantagens e desvantagens do preço hedônico
O modelo de precificação hedônico tem muitas vantagens, incluindo a capacidade de estimar valores, com base em escolhas concretas, principalmente quando aplicado a mercados imobiliários com dados precisos e prontamente disponíveis. Ao mesmo tempo, o método é flexível o suficiente para ser adaptado às relações entre outros bens de mercado e fatores externos.
O preço hedônico também tem desvantagens significativas, incluindo sua capacidade de capturar apenas a disposição dos consumidores de pagar pelo que eles percebem como diferenças ambientais e suas consequências resultantes. Por exemplo, se os compradores em potencial não estiverem cientes de um abastecimento de água contaminado ou de uma construção iminente de manhã cedo na porta ao lado, o preço do imóvel em questão não será alterado de acordo. A precificação hedônica também nem sempre incorpora fatores externos ou regulamentações, como impostos e taxas de juros, que também podem ter um impacto significativo sobre os preços.
Exemplo de preço hedônico
Considere os preços das casas, que são uma maneira fácil de valorizar certos aspectos ambientais. Por exemplo, uma casa perto de parques ou escolas pode ser vendida por um valor especial. Enquanto isso, uma casa à direita em uma grande rodovia pode ser vendida por menos. A precificação hedônica usa regressão para ver quais fatores são mais importantes e a importância relativa de cada um.
Para o exemplo do preço de uma casa, o preço da casa seria analisado com base em variáveis independentes, como a distância de um parque. Com isso, o resultado pareceria algo como, para cada milha mais perto de um parque, o valor da casa aumenta em $ 10.000.
O economista trabalhista Sherwin Rosen apresentou pela primeira vez uma teoria de preços hedônicos em 1974 em um artigo intitulado “Preços hedônicos e mercados implícitos: Diferenciação de produtos em competição pura”.