Hipoteca de conversão de ativos imobiliários (HECM)
O que é uma hipoteca de conversão de capital próprio (HECM)?
Uma hipoteca de conversão de home equity (HECM) é um tipo de hipoteca reversa segurada pela Federal Housing Administration (FHA). As hipotecas de conversão de home equity permitem que os idosos convertam o patrimônio de sua casa em dinheiro.
O montante que pode ser emprestado é baseado no valor de avaliação da casa (e está sujeito aos limites do FHA). Os mutuários também devem ter pelo menos 62 anos. O dinheiro é adiantado contra o valor do patrimônio líquido da casa. Os juros são acumulados sobre o saldo pendente do empréstimo, mas nenhum pagamento deve ser feito até que a casa seja vendida ou o (s) devedor (es) morram, momento em que o empréstimo deve ser totalmente reembolsado.
Principais vantagens
- Uma hipoteca de conversão de home equity (HECM) é um tipo de hipoteca reversa que é segurada pela Federal Housing Administration (FHA).
- Os HECMs constituem a maior parte do mercado de hipotecas reversas.
- Os termos do HECM costumam ser melhores do que os das hipotecas reversas privadas, mas o valor do empréstimo é fixo e os prêmios do seguro hipotecário são obrigatórios.
Como funciona uma hipoteca de conversão de capital próprio
As hipotecas de conversão de home equity são um tipo popular de hipotecas reversas proprietárias – permitindo, potencialmente, montantes de empréstimos mais elevados com custos mais baixos do que os HECMs.
HECMs, no entanto, normalmente oferecem taxas de juros mais baixas para os mutuários. A economia de um HECM – versus uma hipoteca reversa patrocinada por particulares – dependerá da idade do mutuário e de quanto tempo ele espera viver ou possuir a casa. Muitos tipos de hipotecas reversas visam exclusivamente idosos sem requisitos de reembolso até que o mutuário venda sua casa ou morra.
Um HECM também pode ser considerado em comparação com um home equity empréstimo. Um empréstimo com valor patrimonial não é diferente de uma hipoteca reversa, uma vez que os mutuários recebem um adiantamento em dinheiro com base no valor patrimonial de sua casa, que funciona como garantia. No entanto, com um empréstimo para aquisição de uma casa própria, os fundos devem ser reembolsados, geralmente em pagamentos mensais estáveis logo após o desembolso dos fundos.
$ 765.600
O limite máximo de empréstimo HECM em 2020, de $ 726.525 em 2019
Embora os empréstimos HECM não exijam que os mutuários façam pagamentos mensais, certas taxas estão associadas ao fechamento e manutenção do empréstimo. Os mutuários também têm de pagar prêmios de seguro hipotecário.
Quem é elegível para uma hipoteca de conversão de capital próprio – HECM?
A Federal Housing Administration patrocina a hipoteca de conversão de home equity e fornece seguro para os produtos. O FHA também define as diretrizes e a elegibilidade para esses empréstimos. Os mutuários só podem obter HECMs de bancos onde o FHA patrocina o produto. Para obter uma hipoteca de conversão de home equity, o mutuário deve preencher um formulário padrão.
Para obter a aprovação, o mutuário deve atender a todos os requisitos definidos pelo FHA. Eles devem:
- Ter 62 anos de idade ou mais
- Possuir a propriedade imediatamente ou quitar uma quantia considerável
- Ocupe a propriedade como sua residência principal
- Não estar inadimplente em nenhuma dívida federal
- Ter recursos financeiros para continuar a fazer o pagamento atempado dos encargos de propriedade em curso, como impostos sobre a propriedade, seguro, taxas de associação de proprietários, etc.
- Participar de uma sessão de informação ao consumidor dada por um conselheiro HECM aprovado por Habitação e Desenvolvimento Urbano
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
Além disso, a propriedade deve ser uma das seguintes:
- Casa unifamiliar ou casa de duas a quatro unidades com uma unidade ocupada pelo mutuário
- Projeto de condomínio aprovado pelo HUD
- Casa fabricada que atende aos requisitos FHA