Multiplicador de renda bruta
O que é um multiplicador de renda bruta?
Um multiplicador de renda bruta (GIM) é uma medida aproximada do valor de uma propriedade de investimento. É calculado dividindo o preço de venda da propriedade por sua renda bruta anual de aluguel. Os investidores podem usar o GIM – junto com outros métodos, como a taxa de capitalização (cap rate) e o método de fluxo de caixa descontado – para avaliar propriedades imobiliárias comerciais, como shopping centers e complexos de apartamentos.
Principais vantagens
- Um multiplicador de renda bruta é uma medida aproximada do valor de uma propriedade de investimento.
- O GIM é calculado dividindo o preço de venda da propriedade por sua renda bruta anual de aluguel.
- Os investidores não devem usar o GIM como a única métrica de avaliação porque ele não leva em conta os custos operacionais de uma propriedade de renda.
Compreendendo o multiplicador de renda bruta
Avaliar uma propriedade de investimento é importante para qualquer investidor antes de assinar o contrato imobiliário. Mas, ao contrário de outros investimentos – como ações – não há maneira fácil de fazer isso. Muitos investidores imobiliários profissionais acreditam que a receita gerada por uma propriedade é muito mais importante do que sua valorização.
O multiplicador da receita bruta é uma métrica amplamente utilizada no setor imobiliário. Ele pode ser usado por investidores e profissionais do setor imobiliário para determinar se o preço pedido de uma propriedade é um bom negócio – assim como a relação preço / lucro (P / L) pode ser usada para avaliar empresas no mercado de ações.
Multiplicando o GIM pelo bruta anual da propriedade de renda produz o valor da propriedade ou o preço pelo qual ele deve ser vendido. Um baixo multiplicador de renda bruta significa que uma propriedade pode ser um investimento mais atraente porque a renda bruta que gera é muito maior do que seu valor de mercado.
Considerações Especiais
Um multiplicador de receita bruta é uma boa métrica geral de imóveis. Mas existem limitações porque não leva em conta vários fatores, incluindo os custos operacionais de uma propriedade, incluindo serviços públicos, impostos, manutenção e vagas. Pelo mesmo motivo, os investidores não devem usar o GIM como forma de comparar uma propriedade de investimento potencial com outra semelhante. Para fazer uma comparação mais precisa entre duas ou mais propriedades, os investidores devem usar o multiplicador de receita líquida (NIM). O NIM considera a receita e as despesas operacionais de cada propriedade.
Use o multiplicador de receita líquida para comparar duas ou mais propriedades.
Desvantagens do método do multiplicador de renda bruta
O GIM é um excelente ponto de partida para os investidores avaliarem os possíveis investimentos imobiliários. Isso porque é fácil de calcular e fornece uma imagem aproximada do que a compra do imóvel pode significar para um comprador. O multiplicador de renda bruta dificilmente é um modelo de avaliação prático, mas oferece um ponto de partida no verso do envelope. Mas, conforme mencionado acima, existem limitações e várias desvantagens importantes a serem consideradas ao usar esta figura como uma forma de avaliar as propriedades de investimento.
Um argumento natural contra o método do multiplicador surge porque é uma técnica de avaliação bastante rudimentar. Porque as mudanças nas taxas de juros – que afetam as taxas de desconto nos cálculos do valor do dinheiro no tempo – fontes, receitas e despesas não são explicitamente consideradas.
Outras desvantagens incluem:
- O método GIM pressupõe uniformidade nas propriedades em classes semelhantes. Os profissionais sabem por experiência que as taxas de despesas entre propriedades semelhantes geralmente diferem como resultado de fatores como manutenção diferida, idade da propriedade e a qualidade do administrador da propriedade.
- O GIM estima o valor com base na receita bruta e não na receita operacional líquida (NOI), enquanto uma propriedade é comprada com base principalmente em seu poder aquisitivo líquido. É perfeitamente possível que duas propriedades possam ter o mesmo NOI, embora suas receitas brutas sejam significativamente diferentes. Assim, o método GIM pode ser facilmente mal utilizado por aqueles que não apreciam seus limites.
- Um GIM não leva em consideração a vida econômica restante de propriedades comparáveis. Ao ignorar a vida econômica restante, um profissional pode atribuir valores iguais a uma nova propriedade e a uma propriedade de 50 anos – presumindo que gerem rendimentos iguais.
Exemplo de cálculo do multiplicador de renda bruta
Uma propriedade sob análise tem uma receita bruta efetiva de $ 50.000. Uma venda comparável está disponível com uma receita efetiva de $ 56.000 e um valor de venda de $ 392.000 (na realidade, buscaríamos uma série de comparáveis para melhorar a análise).
Nosso GIM seria $ 392.000 ÷ $ 56.000 = 7.
Este comparável – ou comp, como costuma ser chamado na prática – foi vendido por sete vezes (7x) seu valor bruto efetivo. Usando este multiplicador, vemos que esta propriedade tem um valor de capital de $ 350.000. Isso é encontrado usando a seguinte fórmula:
V = GIM x EGI
7 x $ 50.000 = $ 350.000.