Fundos de operações (FFO)

O que são fundos de operações (FFO)?

Os fundos de operações (FFO) referem-se ao valor utilizado pelos fundos de investimento imobiliário ( REITs ) para definir o fluxo de caixa de suas operações. As empresas imobiliárias usam o FFO como uma medida de desempenho operacional.

O FFO é calculado adicionando depreciação, amortização e perdas na venda de ativos aos ganhos e, em seguida, subtraindo quaisquer ganhos na venda de ativos e qualquer receita de juros. Às vezes, é cotado por ação. O índice FFO por ação deve ser usado no lugar do lucro por ação ( EPS ) ao avaliar REITs e outros fundos de investimento semelhantes.

Fórmula e cálculo dos fundos das operações

Abaixo está a fórmula para calcular os fundos das operações (FFO).

A fórmula para FFO é:

FFO = (Lucro Líquido + Depreciação + Amortização + Perdas na Venda de Imóveis) – Ganhos na Venda de Imóveis – Receita de Juros

Abaixo estão as etapas para calcular o FFO:

Todos os componentes do cálculo do FFO são listados na demonstração de resultados de um REIT.

1. Obtenha o valor do lucro líquido, que é o lucro da empresa e está localizado na parte inferior da demonstração do resultado.
2. Depreciação e amortização são as partes despesas dos ativos tangíveis (físicos) e intangíveis de uma empresa durante o período. A depreciação e a amortização são apenas medidas contábeis para ajudar as empresas a distribuir os custos de seus ativos. Os valores gastos, em última análise, reduzem o lucro líquido do período contábil. Como resultado, a depreciação e amortização são adicionadas de volta ao lucro líquido para determinar o caixa ou receita real de entrada das operações do REIT.
3. Adicione quaisquer perdas nas vendas de propriedades comerciais, se houver. Isso geralmente inclui ativos de longo prazo, como imobilizado. Essas perdas são consideradas pontuais e não recorrentes e, portanto, não fazem parte das operações normais e não devem ser incluídas no cálculo do FFO.
4. Subtraia quaisquer ganhos ou receitas obtidos com a venda de propriedades do valor total da receita líquida, depreciação e amortização para obter os fundos das operações do período.
5. Subtraia qualquer receita de juros que a empresa ganhou. A receita de juros geralmente não é uma parte regular das operações normais de uma empresa e, portanto, não deve ser incluída no cálculo do FFO.

Se, por exemplo, um REIT tivesse depreciação de $ 20.000, ganhos nas vendas de propriedades de $ 40.000 e lucro líquido de $ 100.000, seu FFO seria de $ 80.000.

Na maioria das situações, um investidor não precisaria calcular o FFO de um REIT, uma vez que todos os REITs são obrigados a mostrar seus cálculos de FFO em suas demonstrações financeiras públicas. O valor do FFO é normalmente divulgado nas notas de rodapé da demonstração de resultados.

O que os fundos das operações podem lhe dizer

FFO é uma medida do dinheiro gerado por um REIT; as empresas imobiliárias usam o FFO como referência de desempenho operacional. A Associação Nacional de Trusts de Investimento Imobiliário ( NAREIT ) foi a pioneira neste número, que é uma medida não GAAP.

O FFO não deve ser confundido com o fluxo de caixa das operações de um REIT, que é relatado na demonstração dos fluxos de caixa (CFS). Em vez disso, o FFO mede o valor líquido de caixa e equivalentes que flui para uma empresa a partir de atividades comerciais regulares em andamento. O FFO não deve ser visto como uma alternativa ao fluxo de caixa ou como uma medida de liquidez.

Por exemplo, o fluxo de caixa de uma empresa típica seria influenciado pelo dinheiro ganho com a venda de um ativo, mas o FFO exclui esses ganhos. Além disso, uma empresa típica apresentaria um fluxo de caixa em seu CFS se a empresa recebesse recursos de um empréstimo de um banco. No entanto, o FFO não inclui essas entradas de caixa, mas, em vez disso, é apenas uma medida da receita das atividades de negócios.

Por que FFO é uma boa medida de desempenho REIT

O FFO compensa os métodos de contabilidade de custos que podem comunicar de forma imprecisa o verdadeiro desempenho de um REIT. A contabilidade GAAP exige que todos os REITs depreciem suas propriedades de investimento ao longo do tempo, usando um dos métodos de depreciação padrão. No entanto, muitas propriedades de investimento realmente aumentam de valor com o tempo, tornando a depreciação imprecisa na descrição do valor de um REIT. A depreciação e a amortização devem ser adicionadas ao lucro líquido para reconciliar esse problema.

O FFO também subtrai quaisquer ganhos nas vendas de propriedades porque esses tipos de vendas são considerados não recorrentes. Os REITs devem pagar 90% de todo o lucro tributável na forma de dividendos, que são pagamentos em dinheiro aos investidores. Os ganhos na venda de propriedades não aumentam o rendimento tributável de um REIT e, portanto, não devem ser incluídos na mensuração de valor e desempenho.

Conforme mencionado, o FFO por ação às vezes é fornecido pelas empresas como um complemento ao EPS. O lucro por ação é o lucro líquido da empresa dividido pelas ações em circulação. EPS e FFO por ação fornecem uma medida de quanta receita está sendo gerada por ação.

Essas medidas também ajudam os investidores a determinar se o dinheiro está sendo usado de forma eficaz pela administração. Além disso, muitos analistas e investidores avaliam o índice preço-FFO de um REIT como um suplemento ao índice preço-lucro, que é o preço das ações dividido pelo EPS. No caso de um REIT, o preço de mercado do REIT seria dividido por seu FFO por ação.

Fundos Ajustados de Operações

Cada vez mais, os analistas imobiliários  também estão calculando os fundos ajustados das operações ( AFFO ) de um REIT. Este cálculo pega o FFO de um REIT e subtrai qualquer despesa recorrente que é capitalizada e então amortizada, bem como qualquer linearização dos aluguéis. Essas despesas de capital recorrentes podem incluir despesas de manutenção, como projetos de pintura ou substituição de telhados. AFFO ganhou força como uma estimativa mais precisa do potencial de ganhos de um REIT.

A medida AFFO foi desenvolvida para fornecer uma medida melhor da capacidade de geração de caixa ou de pagamento de dividendos de um REIT. Além do AFFO, essa medida alternativa às vezes é chamada de fundos disponíveis para distribuição ou dinheiro disponível para distribuição.

Exemplo de como usar fundos de operações

Shopping popular REIT Simon Property Group relatou fundos de operações em sua demonstração de resultados de 2017 de $ 4 bilhões, um aumento de 6% em relação a 2016. O lucro líquido da empresa, entretanto, totalizou $ 2,2 bilhões. 

Para chegar ao FFO, a empresa adicionou depreciação e amortização de cerca de US $ 1,8 bilhão, e ajustou ainda mais para outros números menores – incluindo uma redução de US $ 5,3 milhões para o pagamento de distribuições preferenciais e dividendos e uma parcela de juros não controladores de depreciação e amortização que resultou em uma redução adicional de $ 17,1 milhões. Simon relatou adicionalmente um valor de FFO por ação diluído de $ 11,21, em comparação com um valor de EPS diluído de $ 6,24.