Crise de execução hipotecária
Qual foi a crise de encerramento?
A crise de execução hipotecária foi um período de apreensões de propriedades drasticamente elevadas no mercado imobiliário dos EUA entre 2007 e 2010. A crise de execução hipotecária foi um aspecto da crise financeira e da Grande Recessão que se desenvolveu durante este período. A extensão excessiva do crédito hipotecário, os complicados esquemas de securitização da dívida hipotecária e o rápido aumento no número de execuções hipotecárias (em uma indústria mal preparada para processá-los todos) contribuíram para a crise.
Principais vantagens
- A crise de execução hipotecária foi um período de apreensões de propriedades drasticamente elevadas no mercado imobiliário dos EUA entre 2007 e 2010.
- Antes e durante a crise, as empresas de serviços hipotecários processavam um grande número de empréstimos sem uma revisão adequada das informações que os acompanhavam.
- Esse processo confuso às vezes levava os bancos a executar a hipoteca sobre a propriedade errada, calcular mal os valores das casas e, em alguns casos, dar aos advogados dos proprietários que enfrentavam a execução hipotecária a chance de descartar totalmente o caso.
- A expansão excessiva do crédito durante o boom imobiliário, a securitização da dívida hipotecária e um sistema financeiro despreparado para lidar com um aumento generalizado da inadimplência contribuíram para a crise.
Compreendendo a crise de execução hipotecária
A execução hipotecária é o processo legal que ocorre quando um proprietário deixa de fazer o pagamento integral do principal e dos juros de sua hipoteca. Se esse problema não for corrigido dentro de um período de carência especificado, o credor tem o direito de despejar o proprietário, assumir o controle da propriedade e, em seguida, vendê-la.
A crise de execução hipotecária atingiu o pico em setembro de 2010, quando aproximadamente 120.000 casas foram retomadas em um mês. No entanto, suas raízes estão na desaceleração do mercado imobiliário que começou no início de 2007 e se transformou em crise quando o Lehman Brothers declarou falência em setembro de 2008.
Excesso de crédito hipotecário
As taxas de juros excessivamente baixas devido à política monetária expansionista do Federal Reserve dos EUA, juntamente com a política pró-habitação do poder executivo, nos anos 2000 criaram um boom na compra de residências e na extensão do crédito para hipotecas residenciais. Isso levou a uma supervisão geralmente superficial ou inexistente dos processos de subscrição , à medida que credores famintos por comissão distribuíam imprudentemente hordas de hipotecas subprime mais arriscadas em termos às vezes predatórios para pessoas com baixa renda e capacidade de crédito. Esse processo foi facilitado pela inovação da securitização da dívida hipotecária, que permitiu aos credores repassar os riscos desses empréstimos aos investidores e continuar a conceder empréstimos.
O volume da dívida hipotecária em relação à capacidade da economia de pagar aumentou rapidamente. A dívida hipotecária total nos EUA ultrapassou o proporção (dívida hipotecária total em relação ao PIB) variou entre cerca de 30-60% durante a maior parte do século XX.
Securitização de dívidas
Os bancos hipotecários freqüentemente embolsavam taxas e então prontamente vendiam os empréstimos para instituições financeiras freqüentemente desatentas, que não realizaram a devida diligência nos empréstimos. As hipotecas foram securitizadas em títulos garantidos por hipotecas e instrumentos mais complexos, que foram considerados na época uma ferramenta adequada para gerenciar o risco de inadimplência de qualquer hipoteca, combinando-a com outros empréstimos para efetivamente agrupar o risco e, em seguida, distribuí-lo por todos titulares do valor mobiliário emitido. Além de não ser, em última análise, uma ferramenta de gestão de risco adequada (especialmente quando praticamente todos os preços das casas caíram e a inadimplência se generalizou), a securitização dos empréstimos em muitos casos obscureceu os vínculos entre quem detinha os empréstimos e os tomadores.
Aumento de execuções hipotecárias
À medida que o Federal Reserve começou a pisar no freio monetário e a desacelerar o fluxo massivo de expansão do crédito em 2006, os problemas começaram a se tornar visíveis no setor. As condições de crédito mais restritivas tornaram mais difícil para os credores continuarem a estender hipotecas de risco e tornaram as hipotecas existentes com taxas de juros ajustáveis menos acessíveis para os mutuários existentes. Entre 2006 e 2008, as taxas de inadimplência nos empréstimos imobiliários mais do que dobraram e continuariam a subir ao longo de 2010, à medida que a crise se propagasse.
Quando a inadimplência aumentou, os bancos repentinamente se viram enfrentando tantos eventos de execução hipotecária que não puderam processá-los com eficiência. Antes e durante a crise, as empresas de serviços hipotecários processavam um grande número de empréstimos sem uma revisão adequada das informações que os acompanhavam. Em geral, acreditava-se que as inadimplências nos empréstimos imobiliários e as subsequentes execuções hipotecárias seriam individuais ou, na maioria dos eventos locais, que poderiam ser facilmente processados e liquidados no curso das operações normais dos credores e agentes de crédito.
A securitização precipitada durante o boom imobiliário havia, em todos os casos, levado a uma manutenção inadequada de registros da propriedade real de qualquer empréstimo hipotecário. Em alguns casos, os bancos deixaram de iniciar as execuções hipotecárias de casas por meses depois que os proprietários pararam de fazer os pagamentos. Os processos de manutenção de registros tornaram-se tão desleixados que os bancos nem sempre podiam ter certeza de que realmente possuíam hipotecas para propriedades que estavam sendo executadas e, mesmo em alguns casos, executadas em empréstimos hipotecários que não eram legalmente proprietários.
Muitos funcionários do banco simplesmente assinaram tudo que passou por suas mesas, presumindo que toda a papelada era legítima. Uma vez que o volume de execuções hipotecárias aumentou significativamente, os robo-signatários criaram problemas significativos quando assinaram com papelada inadequada, seja porque não tinham ideia do que estavam assinando ou porque tiveram que processar muitos documentos para fazer o trabalho adequado para autenticá-los.
Os funcionários que assinaram documentos de execução hipotecária sem revisá-los adequadamente tornaram-se conhecidos como robo-signatários.
Os efeitos da papelada imprecisa e obscura combinados com um aumento no número de empréstimos imobiliários que entram em default em todo o país criaram problemas generalizados. Alguns bancos executaram hipotecas nas propriedades erradas, calcularam mal os valores das casas ou, em alguns casos, deram aos advogados de proprietários que enfrentavam a execução hipotecária a chance de descartar totalmente os casos de execução hipotecária.
Resolução da crise de execução hipotecária
O governo finalmente chegou a um acordo com os cinco maiores agentes de hipotecas do país, Ally, anteriormente conhecido como GMAC; Banco da América; Citi; JPMorgan Chase; e Wells Fargo, em 2009. O acordo, conhecido como National Mortgage Settlement, custou aos servicers mais de US $ 50 bilhões em multas e pagamentos de indenização ao consumidor.
Os mutuários afetados receberam reduções de principal ou refinanciamentos para empréstimos subaquáticos, permitindo-lhes evitar a execução hipotecária e permanecer em suas casas. Além disso, a liquidação exigiu uma revisão dos sistemas de serviço de empréstimos supervisionados pelos bancos.
Os mutuários que perderam suas casas devido à execução de hipotecas por esses bancos em estados parte do acordo de liquidação tornaram-se elegíveis para pagamentos de aproximadamente US $ 1.480. O pagamento total do acordo foi de aproximadamente US $ 1,5 bilhão.
A empresa de informações imobiliárias RealtyTrac estimou que uma em cada 248 residências nos EUA recebeu um aviso de execução hipotecária em setembro de 2012.