Ação de Execução de Hipoteca
O que é ação de encerramento?
O termo ação de execução hipotecária refere-se a procedimentos legais iniciados por um credor após o inadimplemento do devedor em sua hipoteca. Os credores podem fazer valer seus direitos por meio de uma execução hipotecária quando os devedores deixam de fazer os pagamentos da hipoteca ou quando deixam de cumprir as obrigações descritas em seu contrato de hipoteca. A ação é iniciada por meio de edital do credor. Se o credor hipotecário ainda não conseguir trazer o empréstimo em dia, a companhia hipotecária pode entrar com um processo de execução hipotecária, após o qual pode vender o imóvel para pagar o saldo do empréstimo.
Principais vantagens
- Uma ação de execução hipotecária é um processo legal iniciado por um credor após o inadimplemento do tomador de sua hipoteca.
- Depois de emitir um aviso público, o credor concede ao mutuário um período de carência para permitir que o hipotecário atualize o empréstimo.
- A ação passa para a pré-execução hipotecária se o mutuário não puder tomar providências.
- Um leilão permite que o credor venda a casa.
- As proteções aprimoradas para os mutuários proíbem os credores de preencher as primeiras notificações antes de 120 dias de inadimplência.
- O governo colocou uma moratória sobre execuções hipotecárias e proteções adicionais para proprietários de casas em resposta à pandemia COVID-19, até 30 de junho de 2021.
Como funciona a ação de execução hipotecária
A maioria das pessoas não tem dinheiro para comprar uma casa ou propriedade à vista. Para financiar a compra, os consumidores precisam obter uma hipoteca. O credor leva várias considerações em consideração antes de aprovar um empréstimo, incluindo o histórico de crédito e a receita do tomador, bem como o valor da propriedade. Se aprovado, o credor e o devedor assinam um contrato de hipoteca, que define a frequência e o valor do pagamento.
Mas o que acontece se o devedor não puder cumprir suas obrigações? Quando um devedor fica inadimplente – pelo menos quatro meses em atraso – ou não cumpre as condições do contrato, seu credor pode iniciar uma ação de execução hipotecária depois que todas as outras vias forem esgotadas. O primeiro passo é enviar um aviso público ao cartório do condado. Este aviso indica que o devedor inadimplente. Em alguns estados, o aviso é chamado de Aviso de Inadimplência, enquanto outros estados o chamam de litispendência.
Nesse ponto, o mutuário entra no pré-encerramento. Este é um período de carência que permite ao proprietário obter dinheiro para manter o empréstimo em dia ou providenciar a venda da casa. Se o mutuário ainda não conseguir apresentar os fundos ou outro acordo, o credor pode prosseguir com o processo de execução hipotecária.
A próxima etapa envolve definir uma data para o leilão de execução hipotecária. O credor registra um Aviso de Venda do Fiduciário no Cartório do Condado, anuncia a propriedade e notifica o mutuário da venda iminente. O leilão normalmente ocorre no tribunal do condado, no escritório do administrador ou na própria propriedade.
Alguns estados permitem aos mutuários o direito de resgate para atualizar o empréstimo até o momento em que o imóvel é leiloado.
Considerações Especiais
Requisitos processuais estatutários muito específicos e detalhados se aplicam às execuções hipotecárias e devem ser cumpridos para evitar a invalidação de uma venda de execução hipotecária. O devedor e o público em geral devem notificar adequadamente a venda da hipoteca, mas os procedimentos exatos podem variar em cada estado.
O governo federal dos EUA emitiu novas regras para os credores que pretendem executar a hipoteca de propriedades após a crise financeira. Estabelecido pelo Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) em 2013, essas novas regras atendem os proprietários que estão à beira da execução hipotecária e os protege de empréstimos predatórios. Essas regras incluem:
- A restrição do rastreamento duplo. Isso ocorre quando o credor prossegue com a execução hipotecária quando trabalha com o mutuário para evitá-la. Os primeiros avisos só podem ser feitos depois que a hipoteca estiver em atraso de 120 dias.
- Fornecer opções ao mortgagor depois que eles perderem dois pagamentos consecutivamente. Essas opções incluem alternativas para o encerramento.
- Explorar todas as alternativas de encerramento antes de tomar qualquer ação por parte do credor.
Essas regras foram ampliadas em 2016, segundo as quais o CFPB instruiu os credores a fornecer mais proteções aos devedores mais de uma vez ao longo do empréstimo. A agência também incluiu membros sobreviventes da família de um mutuário falecido e exige que os credores avisem os mutuários quando os pedidos de mitigação de perdas – tentativas dos credores de trabalhar com os mutuários – se esgotam.
Pandemia do covid-19
A governo federal ou apoiadas por empresas patrocinadas pelo governo (GSEs), comoFannie Mae e Freddie Mac.
O governo impôs uma moratória às execuções hipotecárias, permitindo que os proprietários permanecessem em suas casas durante a crise de saúde. Os mutuários devem abordar seus credores para descobrir suas opções. Alguns credores podem oferecer tolerância aos mutuários, o que lhes permite reter ou reduzir seus pagamentos. Outra opção é o alívio de pagamento, permitindo que os hipotecários adiem os pagamentos por um determinado período de tempo. Os pagamentos perdidos por tolerância e os diferidos não são eliminados. Em vez disso, eles devem ser pagos após o término do período.
Em 9 de fevereiro de 2021, a Agência Federal de Financiamento Habitacional (FHFA) anunciou o dia 30 de março de 2021 como prazo para sua moratória.
Após assumir em 20 de janeiro de 2021, o presidente Biden solicitou que a proibição de execuções hipotecárias e despejos fosse prorrogada até 31 de março de 2021. Em 16 de fevereiro, ele solicitou que fosse prorrogada até 30 de junho de 2021.