ARM de pagamento flexível

O que era um ARM de pagamento flexível?

Um ARM de pagamento flexível, também conhecido como ARM de opção, era um tipo de hipoteca de taxa ajustável (ARM) que permitia ao mutuário selecionar entre quatro opções de pagamento diferentes a cada mês: um pagamento de 30 anos com amortização total;um pagamento de 15 anos com amortização total;um pagamento apenas de juros, ou o chamado pagamento mínimo que não cobria os juros mensais.

O Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eliminou efetivamente ARMs de pagamento flexível em 2014 por meio de novospadrões de Qualified Mortgage (QM).

Noções básicas sobre um ARM de pagamento flexível

ARMs de pagamento flexível eram populares antes da crise das hipotecas subprime de 2007-2008, quando os preços das casas aumentaram rapidamente. As hipotecas tinham uma taxa de juros introdutória muito baixa, normalmente 1%, o que levou muitas pessoas a presumir que poderiam pagar uma casa mais cara do que sua renda poderia sugerir. Mas a taxa do teaser era de apenas um mês. Em seguida, a taxa de juros é redefinida para um índice como o Índice de Custo de Poupança de Wells(COSI) mais uma margem, muitas vezes resultando em “choque de pagamento”.

Usando a nova taxa de juros, os mutuários poderiam optar por fazer um pagamento de hipoteca convencional de 30 anos ou um pagamento ainda maior, acelerado de 15 anos.  Na prática, poucos mutuários o fizeram; depois do primeiro mês, a maioria optou pelo pagamento apenas de juros ou pelo pagamento mínimo mensal, o que parecia um ótimo negócio.

Muitos tomadores de empréstimo não entenderam que os juros não pagos seriam incluídos no saldo do empréstimo, processo denominado amortização negativa. Na verdade, isso aumentou o tamanho do empréstimo. Quando os preços das casas despencaram, os mutuários descobriram que deviam mais sobre as hipotecas do que o valor de suas casas.

Os proprietários não podiam vender suas casas, porque o valor era muito baixo, e muitos mutuários não podiam pagar mensalmente as hipotecas, levando a inadimplências que se espalharam pelos bancos e quaisquer produtos financeiros hipotecários, como títulos lastreados em hipotecas (MBS).

Desuso do ARM de Pagamento Flexível

ARMS de pagamento flexível e outras opções de ARMs tinham muitas letras pequenas que muitos mutuários ignoraram. Por exemplo, a maioria dos ARMs de opções tinha um limite de amortização negativo, o que significa que o mutuário só poderia fazer pagamentos mínimos até que o valor do empréstimo atingisse 110% a 115% do valor original.

Os pagamentos mínimos também aumentavam anualmente, às vezes por porcentagens que não pareciam muito, mas aumentavam rapidamente. E a opção de pagamento apenas de juros geralmente só funcionava nos primeiros dez anos. Muitos proprietários viram os pagamentos de seus empréstimos mais do que dobrarem depois de apenas alguns anos.

Muitas dessas hipotecas foram subscritas por credores predatórios que estavam mais interessados ​​em fechar um negócio e fazer uma comissão, em oposição ao possível impacto financeiro negativo que isso teria sobre os mutuários, sabendo que eles poderiam eventualmente não conseguir arcar com suas hipotecas.

Para desencorajar os bancos de subscreverem empréstimos que poderiam potencialmente levar os proprietários de casas à falência, o CFPB estabeleceu seu programa de Hipoteca Qualificada em 2014. Sob este programa, certos tipos de hipotecas estáveis ​​ganhariam a aprovação do QM da agência e qualificariam o banco emissor para maior proteção em caso de inadimplência.

Uma vez que empréstimos de amortização negativa, como ARMs de pagamento flexível, nunca receberam aprovação QM, os bancos os abandonaram em grande parte em favor de ARMs mais convencionais e hipotecas de taxa fixa.