22 Junho 2021 21:11
Se você emprestar dinheiro a alguém com um histórico de empréstimos menos do que perfeito, terá uma garantia de que será reembolsado. Esse é o princípio subjacente ao seguro hipotecário. Embora o seguro hipotecário proteja os credores contra perdas, você pode considerá-lo um incômodo. Afinal, é outro custo que você tem que arcar para realizar seu sonho de se tornar um proprietário. Mas se não existisse, muitas pessoas provavelmente não se qualificariam para empréstimos até que tivessem uma entrada maior.
Muitas pessoas acham que pagar prêmios de seguro hipotecário é uma opção melhor do que esperar vários anos até que tenham uma entrada alta o suficiente para evitá-lo. Embora existam muitos tipos diferentes de seguro hipotecário, este artigo analisa os fundamentos do seguro hipotecário da Federal Housing Administration ( FHA ).
Principais vantagens
- O seguro hipotecário FHA protege os credores contra perdas resultantes de inadimplência.
- Os mutuários com um empréstimo FHA devem adquirir um seguro hipotecário FHA.
- Aqueles que obtêm uma hipoteca devem pagar um prêmio de seguro hipotecário adiantado de 1,75% mais prêmios anuais, ambos baseados no valor do empréstimo.
- O período de tempo que você deve pagar pelo seguro hipotecário FHA depende do seu período de amortização e da relação entre o valor do empréstimo e o valor do empréstimo.
Seguro hipotecário FHA: uma visão geral
Os empréstimos da Federal Housing Administration (empréstimos FHA ) são atraentes para muitos consumidores, especialmente no pagamento requisitos de tão baixa quanto 3,5% -bem como limites mais baixos para renda e do crédito. Isso significa que alguém com uma pontuação de crédito tão baixo quanto 580 pode se qualificar.
Todos os empréstimos da FHA exigem que os mutuários façam um seguro hipotecário, especialmente quando eles pagam menos de 20%. O seguro hipotecário FHA protege o credor porque os tomadores – especialmente os novos – representam um risco maior de inadimplência quando têm patrimônio mínimo em suas casas. Em essência, você não tem muito a perder indo embora e deixando o banco executar a hipoteca.
A Federal Housing Administration (FHA) exige dois tipos de seguro hipotecário para os empréstimos da FHA. Os mutuários devem pagar o seguro hipotecário antecipado ( UFMI ) – 1,75% do saldo do empréstimo – junto com os prêmios anuais do seguro hipotecário (MIPs) com base no valor total do empréstimo. Os MIPs anuais variam de 0,8% a 0,85% para montantes de empréstimos básicos de $ 625.500 ou menos. Para os que excedem este valor, os PMI anuais variam entre 1% e 1,05%. Essas taxas se aplicam a prazos de empréstimo de mais de 15 anos. As hipotecas financiadas por 15 anos ou menos têm taxas de 0,45% a 0,95%.
Para demonstrar, veja quanto você pagaria em seguro hipotecário FHA com um empréstimo de $ 300.000:
- Montante da hipoteca : $ 300.000
- Pagamento inicial : $ 10.500 (3,5% de $ 300.000)
- Valor do empréstimo : $ 289.500
- UFMI : $ 5.066,25
- MIP anual : $ 2.460,75 por ano ou $ 205,06 por mês
Lembre-se de que este cenário pressupõe que você pague a UFMI imediatamente. Mas você tem a opção de adicionar o valor ao valor total da hipoteca. É uma boa ideia pagar integralmente no início, se você tiver condições financeiras para fazê-lo. Mas se você decidir incluí-lo em seu empréstimo, pagará mais no longo prazo. Isso não apenas aumenta o valor do empréstimo, mas também aumenta o pagamento do prêmio anual do seguro hipotecário.
Termos do seguro hipotecário FHA
De acordo com o site do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano ( HUD ) dos Estados Unidos, o período de tempo que os prêmios de seguro hipotecário da FHA devem ser pagos varia de acordo com o valor e a duração da hipoteca. Um rácio entre o valor do empréstimo (rácio LTV ) igual ou inferior a 90% requer seguro hipotecário por 11 anos.
Quando você começa a pagar sua hipoteca, você corre um risco maior de inadimplência, então seus prêmios serão maiores. Isso porque, como mencionado acima, você não tem muito patrimônio líquido embutido em sua casa. Portanto, você só perderá o pagamento inicial de $ 10.500 se não pagar a casa de $ 300.000 no primeiro ano. Os pagamentos do prêmio diminuem quanto mais tempo você paga a hipoteca. É menos provável que você queira sair de casa e deixar de pagar o empréstimo mais tarde.
Evitando ou livrando-se do seguro hipotecário FHA
Como o seguro hipotecário FHA adiciona uma despesa significativa ao custo da casa própria, você provavelmente está se perguntando se há algo que você pode fazer para reduzi-lo ou evitá-lo e em que ponto tem permissão para se livrar dele.
A maneira mais fácil de evitar o seguro hipotecário é pagar 20%. Você pode fazer isso esperando para comprar até economizar mais ou, em alguns casos, adquirindo um imóvel mais barato. Claro, se você está considerando um empréstimo do FHA com 3,5% de redução, provavelmente está caminhando sobre uma linha tênue entre ser capaz de pagar qualquer hipoteca e ter que continuar alugando.
Se os preços dos imóveis se valorizarem significativamente após a compra, você poderá refinanciar sua saída do PMI. Para que isso funcione, o valor da sua casa precisará ser apreciado o suficiente para dar a você 22% de patrimônio líquido na casa. Se você não puder refinanciar para aumentar o índice de LTV, considere pagar o saldo principal. Isso não apenas o ajudará a se livrar do seguro hipotecário mais rapidamente, mas também o ajudará a pagar sua casa mais rapidamente. Isso reduz o valor dos juros que você pagará no longo prazo. Se você seguir esse caminho, precisará entrar em contato com o seu credor para cancelar o seguro hipotecário.
Alguns credores podem oferecer programas de empréstimos especiais que não exigem o pagamento mensal do prêmio do seguro hipotecário, apesar de permitir um pequeno pagamento inicial. Isso torna vital fazer compras.
Seu credor deve suspender automaticamente o seguro hipotecário quando você atingir a proporção adequada entre o valor do empréstimo.
FHA x seguro hipotecário privado (PMI)
Há uma alternativa ao seguro hipotecário FHA – seguro hipotecário privado (PMI). Pode ser necessário comprar o PMI como condição se você tiver uma hipoteca convencional. Conforme sugerido pelo nome, é fornecido por uma seguradora privada e é providenciado pelo credor. Assim como o seguro hipotecário FHA, o PMI protege o credor, não o tomador.
Você deve comprar o PMI se o seu pagamento for inferior a 20% do total do empréstimo. Muitos credores também exigem o PMI quando você refinancia sua hipoteca com um empréstimo convencional e o patrimônio líquido é inferior a 20% do valor da propriedade. Mas há uma grande diferença entre o seguro hipotecário FHA e o PMI – nem todos os credores exigem um pagamento antecipado do seguro hipotecário.
O PMI pode custar entre 0,5% a 1% do valor total do empréstimo anualmente. Portanto, uma hipoteca de $ 200.000 custará até $ 2.000 a mais por ano à taxa máxima de 1%. Obviamente, sua taxa depende de sua pontuação de crédito – quanto melhor for o seu crédito, menor será a taxa. Se sua pontuação de crédito for menor, você precisará de um adiantamento maior antes que lhe seja oferecido qualquer tipo de seguro.
O seguro hipotecário FHA requer apenas uma pontuação de crédito mínima de 580 para ser elegível para um pagamento inicial de 3,5%. No entanto, a maioria dos credores privados exige uma pontuação de crédito de 620 a 640, o que ainda permite que você compre uma casa mais cedo. Portanto, se você precisa de um seguro hipotecário, o seguro hipotecário FHA pode ser o menor de dois males.
Além disso, tem havido algum debate sobre o impacto do redlining e outras formas de discriminação no setor de seguro hipotecário privado. Embora muitas seguradoras privadas de hipotecas não discriminem, esteja ciente de que isso pode acontecer e denuncie imediatamente.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
The Bottom Line
Ao considerar um empréstimo com uma pequena entrada, pense se o seguro hipotecário antecipado e os prêmios mensais do seguro hipotecário valem a pena para você conseguir uma casa mais cedo. É difícil calcular porque você não pode prever quais serão os preços das casas quando você tiver mais dinheiro para um pagamento inicial mais tarde. Pode ser melhor decidir psicologicamente se você se sente confortável em pagar o dinheiro extra necessário para o seguro hipotecário.