Despejo
O que é despejo?
O termo despejo se refere ao processo civil pelo qual um locador pode legalmente remover um locatário de sua propriedade alugada. O despejo pode ocorrer quando o locatário deixa de pagar o aluguel, quando os termos do contrato de locação são violados, ou em outras situações permitidas por lei.
Os despejos nos Estados Unidos são governados por estados individuais e alguns municípios. Os proprietários são obrigados a informar os inquilinos que estão sendo despejados com um aviso que especifica o motivo do despejo e o número de dias antes do início do processo de despejo.
Principais vantagens
- Um despejo é a remoção ordenada pelo tribunal de um inquilino da propriedade em que reside.
- O locador pode decidir despejar um locatário por falta de pagamento do aluguel, danos, atividade ilegal, violação dos termos de um contrato de locação ou se o locador desejar tomar posse da propriedade.
- O processo de despejo normalmente começa com um aviso do locador, que pede ao locatário para remediar certas condições.
- Se o inquilino não fornecer uma solução, o proprietário pode iniciar um processo de despejo através do tribunal.
- Os juízes ouvem depoimentos, analisam as evidências e decidem se devem despejar ou negar o pedido do proprietário.
Como funciona o despejo
As propriedades alugadas e todas as partes envolvidas em contratos de arrendamento estão sujeitas às leis do locador-inquilino. Os proprietários não podem despejar inquilinos sem uma boa causa. As razões incluem o não pagamento do aluguel, danos, atividades ilegais, violação dos termos de um contrato de arrendamento ou se o proprietário deseja tomar posse da propriedade. O aluguel não pago é o motivo mais comum para despejo, de acordo com uma pesquisa do Laboratório de Despejo da Universidade de Princeton. Alguns estados permitem que os proprietários despejem inquilinos à vontade, mesmo quando eles não fizeram nada de errado. Esses locatários podem ser protegidos em estados que permitem despejos sem culpa, especialmente se os tribunais considerarem a ação discriminatória ou retaliatória.2
As leis de despejo variam por estado e município, mas o processo é bastante uniforme. O proprietário fornece um aviso de despejo ao seu inquilino, dando-lhe alguns dias para pagar o aluguel ou consertar quaisquer danos. Se esse período terminar sem resolução, o locador poderá entrar com uma ação de despejo contra o locatário. O reclamante pode buscar restituição financeira por aluguel não pago e custos de serviços públicos, danos à propriedade, multas por atraso e custas judiciais, além do despejo.
Os casos são geralmente ouvidos em tribunais distritais, tribunais de pequenas causas ou tribunais de habitação.67 Tanto os senhorios como os inquilinos são obrigados a comparecer e podem procurar representação legal. Os tribunais exigem evidências de irregularidades, incluindo fotos, e-mails, mensagens de texto, outros documentos e depoimentos de testemunhas que possam apoiar o caso de cada uma das partes.
Um juiz ouve depoimentos e analisa qualquer evidência antes de tomar a decisão de despejar ou negar o caso de um proprietário. O juiz também pode decidir se concede uma indenização monetária no caso e quanto. Se o locatário não comparecer ao tribunal, ele normalmente recebe uma sentença de despejo automaticamente, desde que o locador ou um representante legal esteja presente.9
Considerações Especiais
O Congresso proibiu temporariamente os despejos por meio da Freddie Mac ou pela Federal Housing Administration (FHA).
A proibição original, que terminou em 24 de julho de 2020, proibia os proprietários de abrir novos processos de despejo devido ao aluguel não pago. A moratória se aplica a cerca de 28% dos 43,8 milhões de residências de locatários do país, de acordo com uma análise do Urban Institute. Alguns locatários também foram protegidos por proibições estaduais ou locais,embora muitos não tenham recebido quaisquer salvaguardas temporárias.
O ex-presidente Donald Trump assinou uma ordem executiva em 8 de agosto de 2020, sugerindo que seu governo forneceria novas proteções para os locatários. A ordem instruiu agências federais a considerar medidas anti-despejo, o que irritou os defensores da habitação.“Dá a impressão de que algo foi feito, quando na verdade nada foi feito”, disse à CNBC John Pollock, coordenador da Coalizão Nacional pelo Direito Civil a Advogado.
Os Centros de Controle e Prevenção de Doenças (CDC)proibiram o despejo de muitos locatários, por motivos de saúde pública, até pelo menos 30 de junho de 2021. A ordem original foi emitida em 1º de setembro de 2020 e deveria expirar em dezembro 31, 2020, mas foi expandido duas vezes. Para se qualificar, o locatário deve ganhar menos de $ 99.000 por ano ($ 198.000 para casais) e assinar uma declaração de que esgotou todos os esforços para pagar o aluguel e provavelmente ficará sem teto devido ao despejo. Em 20 de janeiro de 2021, em seu primeiro dia de mandato, o presidente Joe Biden assinou uma ordem executiva estendendo a moratória nacional sobre despejos até pelo menos 31 de março de 2021.
Os despejos que terminam em acordos judiciais aparecem em relatórios de crédito, e alguns proprietários relatam seus inquilinos a empresas que fornecem relatórios e exames de inquilinos em potencial.
Vantagens e desvantagens do despejo
Para proprietários
Os despejos permitem que os proprietários removam inquilinos indisciplinados, bem como aqueles que não pagam o aluguel em dia ou de forma alguma. Embora possa ser caro, os proprietários podem se beneficiar passando por processos de despejo para proteger os interesses de sua propriedade. Ao despejar um inquilino indesejável, o proprietário pode abrir sua propriedade para inquilinos melhores e mais responsáveis.
Para inquilinos
Os efeitos de um despejo podem ser duradouros para os inquilinos. Por exemplo, quando uma pessoa envia um pedido de aluguel de uma nova casa, o aplicativo provavelmente perguntará se ela já foi despejada antes.
Ainda assim, ter um despejo anterior pode não desqualificar completamente uma pessoa do contrato de arrendamento. Alguns proprietários podem simplesmente querer saber mais sobre os termos do despejo. Por exemplo, se um locador decidiu vender um apartamento como condomínio e os expulsou legalmente para fazê-lo, isso dificilmente afetaria negativamente a visão do locador de um locatário em potencial.
Para a sociedade
Alguns especialistas também sugerem que as altas taxas de despejo têm efeitos prejudiciais para a sociedade em geral. Ao desestabilizar as famílias, argumentam eles, os bairros com muitos despejos se tornam mais suscetíveis ao crime.
As altas taxas de despejo também representam um alto custo financeiro para as cidades, que muitas vezes perdem impostos sobre a propriedade e contas de serviços públicos pendentes e podem ter que pagar mais por abrigos e serviços sociais.