Investimentos em ações versus dívidas para financiamento coletivo de bens imóveis
Investimento em bens imobiliários: uma visão geral
O crowdfunding imobiliário decolou desde a aprovação da Lei Jumpstart Our Business Startups em 2012, e espera-se que o mercado se expanda ainda mais. Em outubro de 2015, a SEC emitiu sua decisão final sobre as disposições do Título III do JOBS Act, permitindo que investidores não credenciados participassem de negócios imobiliários com financiamento coletivo junto com investidores credenciados.
Investir em imóveis por meio de uma plataforma de crowdfunding tem certas vantagens em relação aos REITs ou à propriedade direta. Uma dessas vantagens é a capacidade de escolher entre investimentos em dívida e capital. Antes de mergulhar no crowdfunding imobiliário, é útil entender como os dois são diferentes e quais são os riscos. (Para obter mais informações sobre os fundamentos do crowdfunding imobiliário, consulte: Imobiliário e Crowdfunding: Um Novo Caminho para os Investidores.)
Principais vantagens
- O crowdfunding imobiliário é uma alternativa cada vez mais popular aos REITs e ETFs imobiliários para adicionar propriedades ao portfólio.
- O investimento em ações imobiliárias obtém um retorno por meio da receita de aluguel paga pelos inquilinos ou ganhos de capital com a venda da propriedade.
- O investimento imobiliário em dívida envolve a emissão de empréstimos ou o investimento em hipotecas (ou títulos lastreados em hipotecas).
Fundamentos de investimento em ações
A maioria dos negócios de crowdfunding imobiliário envolve investimentos de capital. Nesse cenário, o investidor é acionista de um determinado imóvel, e sua participação é proporcional ao valor que investiu. As devoluções são realizadas na forma de uma parte da receita de aluguel que a propriedade gera, menos quaisquer taxas de serviço pagas à plataforma de crowdfunding. Os investidores também podem receber uma parte de qualquer valor de valorização se a propriedade for vendida.
Prós:
- Sem limite de retorno: os investimentos em ações oferecem um horizonte mais amplo em termos de potencial de ganhos. É possível ver retornos anualizados que variam de 18% a 25%. Como não há limite, no entanto, o céu é realmente o limite do ponto de vista do investidor.
- Benefícios fiscais: uma vantagem de possuir uma propriedade para investimento é poder deduzir certas despesas associadas à sua propriedade, como depreciação e custos de reparos. Com o financiamento coletivo de capital, os negócios são normalmente estruturados por meio de uma LLC, que é tratada como uma entidade de fluxo contínuo para fins fiscais. Isso significa que os investidores podem colher os benefícios da dedução da depreciação sem ter que possuir uma propriedade diretamente.
- Taxas mais baixas: os investimentos em ações têm o potencial de ser mais baratos no que diz respeito às taxas. Em vez de pagar taxas iniciais e taxas de serviço mensais, os investidores podem pagar uma única taxa anual para manter sua posição na propriedade. A taxa é calculada como uma porcentagem do valor total investido e geralmente varia entre 1% e 2%.
Contras:
- Mais risco: o financiamento coletivo de ações pode colocar mais dinheiro no bolso dos investidores, mas significa fazer uma aposta maior. Os investidores estão em segundo lugar quando se trata de receber o retorno de seu investimento e, se a propriedade não corresponder às expectativas de desempenho, isso pode facilmente se traduzir em perda.
- Período de espera mais longo: os investidores em ações estão olhando para um período de tempo muito mais longo em comparação com os investidores em dívida. Os tempos de espera podem se estender por cinco ou até dez anos, o que é uma consideração importante se você estiver interessado em manter um alto grau de liquidez em seu portfólio.
Como funcionam os investimentos em dívidas
Ao investir em instrumentos de dívida imobiliária, o investidor está agindo como um credor para o proprietário do imóvel ou para o patrocinador do negócio. O empréstimo é garantido pela própria propriedade e os investidores recebem uma taxa fixa de retorno que é determinada pela taxa de juros do empréstimo e pelo valor que investiram. Em um negócio de dívida, o investidor está na parte inferior da pilha de capital, o que significa que ele tem prioridade quando se trata de reivindicar o pagamento da propriedade. (Para mais informações, consulte o tutorial: Como Ganhar Dinheiro no Mercado Imobiliário.)
Prós:
- Menor tempo de espera: investimentos de dívida são mais frequentemente associados com projetos de desenvolvimento. Como resultado, eles normalmente têm um período de retenção mais curto em comparação com os investimentos de capital. Dependendo da natureza do negócio, o tempo de espera pode durar entre seis e 24 meses. Isso é uma vantagem para os investidores que não se sentem confortáveis em comprometer ativos a longo prazo.
- Risco mais baixo: devido à forma como os negócios são estruturados; os investidores assumem menos riscos com os investimentos em dívida. O empréstimo é garantido pela propriedade, que atua como uma apólice de seguro contra o reembolso do empréstimo. No caso de inadimplência do proprietário ou patrocinador do imóvel, os investidores têm a capacidade de recuperar a perda de seu investimento por meio de uma ação de execução hipotecária.
- Renda estável: os investimentos em dívida são mais previsíveis em termos de montante e frequência de pagamentos de retorno. Embora cada negócio seja diferente, não é incomum que os investidores obtenham rendimentos que variam de 8% a 12% ao ano. Esses retornos são normalmente pagos em uma base mensal ou trimestral.
- Retornos limitados : os investimentos em dívida implicam menos risco, mas uma das principais desvantagens é o fato de que os retornos são limitados pela taxa de juros do empréstimo. Os investidores devem ter clareza sobre se estão dispostos a sacrificar o potencial de obter rendimentos mais elevados em troca de uma aposta mais segura.
- Taxas mais altas: embora a maioria das plataformas de crowdfunding imobiliário não cobre nada dos investidores para criar uma conta e pesquisar investimentos em dívida, geralmente há algum tipo de taxa envolvida para participar de um negócio. A plataforma de crowdfunding geralmente tira uma porcentagem do topo antes de quaisquer juros serem pagos, o que pode prejudicar seus retornos. Também pode haver uma taxa de originação de empréstimo separada que é repassada aos investidores. (Para obter mais informações sobre plataformas de crowdfunding imobiliário, leia: As 5 principais empresas de crowdfunding imobiliário.)
Contras:
- Retornos potenciais mais baixos : com risco mais baixo vem o retorno esperado mais baixo.
- Exposição ao risco de pré-pagamento: as hipotecas às vezes pagam seus empréstimos antecipadamente, seja com a venda de uma casa ou por meio de um refinanciamento. Isso pode interromper os fluxos de caixa associados ao seu investimento de dívida e diminuir a duração da sua carteira de empréstimos.
The Bottom Line
Crowdfunding é uma opção atraente para investidores que desejam investir em negócios imobiliários privados de uma forma econômica. O investimento mínimo com muitas plataformas varia de $ 5.000 a $ 10.000, que é um preço relativamente pequeno a pagar para obter acesso a essa classe de ativos. Ambos os investimentos em ações e dívidas têm seus lados bons e ruins, que os investidores experientes devem ter tempo para avaliar com cuidado. Compreender o que você tem a ganhar e o que está arriscando pode ajudá-lo a decidir se um ou os dois tipos de investimento são adequados para seu portfólio.