Economia de comprar uma casa de praia: leia antes de comprar
Comprar uma casa de praia pode trazer um excelente retorno sobre o investimento, um fluxo de renda confiável e acesso a um local de férias maravilhoso. Muitos investidores em casas de praia compram casas que posteriormente alugam durante os períodos de pico do turismo. O proprietário de uma casa de praia na Flórida pode disponibilizar a casa para aluguel de novembro a abril, quando os residentes de estados mais frios desejam o sol.
Muitos investidores em casas de praia afirmam que a renda do aluguel da metade mais fria do ano cobre as despesas do ano inteiro. Isso efetivamente permite que eles vivam na casa de graça durante a baixa temporada.
Principais vantagens
- Bem gerenciado, o aluguel de uma casa de praia pode permitir que o proprietário viva na casa gratuitamente durante a temporada de praia fora de pico.
- O timing do mercado é crucial devido aos altos níveis de alavancagem freqüentemente usados no mercado imobiliário.
- Espere pagar mais pela casa e pelo seguro (incluindo seguro contra inundações).
- Muitas cidades litorâneas têm impostos altos.
- Anunciar e administrar uma casa alugada significa contas extras – e os proprietários provavelmente precisarão de um gerente de propriedade caro.
Antes de mergulhar na casa de praia, é essencial compreender a economia subjacente envolvida. As desvantagens incluem altos custos de empréstimos, taxas de seguro exorbitantes e contas copiosas, além das dores de cabeça gerais de gerenciamento de propriedades.
Como Comprar uma Casa de Praia
O timing do mercado é uma consideração crucial ao comprar qualquer imóvel. A maioria das hipotecas exige adiantamentos de 20% ou menos, portanto, os investidores costumam usar uma quantidade substancial de alavancagem. Quando a alavancagem é alta, os movimentos de preços geralmente têm um impacto muito maior sobre os retornos do que a receita de um ativo.
Os investidores podem perder quantias substanciais de dinheiro ao obter a hipoteca de uma casa de praia na hora errada.
Não há necessidade de ter uma casa de praia, então os preços são ainda mais pró – cíclicos do que para outras casas. Se a economia tem estado bem nos últimos anos e os preços dos imóveis estão subindo, então o mercado provavelmente está atrasado para uma correção. Da mesma forma, preços mais baixos e uma economia deprimida indicam que é um bom momento para comprar. Os índices Case-Shiller fornecem aos investidores uma maneira de determinar o estado geral do mercado imobiliário.
Comprar uma casa de praia envolve as mesmas considerações que comprar uma casa. No entanto, os proprietários de imóveis alugados pela primeira vez precisam ter cuidado. Sempre inspecione a casa, de preferência com o auxílio de profissionais, e converse com os proprietários. Verifique a escritura de propriedade, determine o nível de crime na vizinhança e considere a história da área durante furacões e inundações.
Custos imobiliários e custos de empréstimos
Propriedades de casas de praia são substancialmente mais caras do que casas similares localizadas no interior. Em Delray Beach, uma cidade litorânea popular na Flórida, o preço médio de uma casa em 2020 era de US $ 229.158, de acordo com Zillow. As taxas de juros de hipotecas para propriedades de férias também são geralmente mais altas do que para casas primárias.
A cobrança de juros pode fazer uma grande diferença nos resultados financeiros de um investidor. Por exemplo, o principal e o pagamento de juros em uma hipoteca de $ 1 milhão de 30 anos, com uma taxa de juros de 4%, chega a $ 4.774 por mês. A mesma hipoteca, com taxa de juros de 5%, custa $ 5.368 por mês de principal e juros. Essa diferença de $ 600 por mês pode aumentar rapidamente.
Quanto custa o seguro à beira-mar?
O seguro do proprietário em uma casa de praia provavelmente será várias vezes mais caro do que a cobertura de uma casa principal. Esta diferença de custo deve-se principalmente ao seguro frequentemente obrigatório contra inundações. As despesas com seguros dispararam no início do século 21, especialmente na Costa Leste, que sofreu danos generalizados com o furacão.
Um prêmio anual de US $ 10.000 ou mais para seguro contra inundações é cada vez mais comum para casas de praia na Flórida. Outros estados da Costa Leste, como a Carolina do Norte, exigem prêmios com preços mais razoáveis. Embora os custos de seguro na Califórnia sejam geralmente menores do que as taxas da Costa Leste, a economia geralmente é compensada por preços imobiliários mais altos.
Outras contas da Beach House
O aluguel de uma casa de praia envolve custos acima e além da hipoteca, serviços públicos e TV a cabo. Por um lado, a arrecadação de impostos provavelmente será alta, dado o alto valor de muitas casas de praia. E se a casa de praia é uma propriedade de renda, os proprietários geralmente devem pagar por marketing e publicidade. Desembolsar dinheiro para contratar pessoas para exibir a propriedade é apenas uma parte dessas despesas. Os azarados proprietários de casas de praia também podem ter de arcar com os custos legais associados a disputas judiciais de inquilinos.
Gestão da propriedade
A gestão de propriedades envolve muito mais do que assinar contratos de arrendamento e cobrar cheques de aluguel. Quando algo quebra, como uma unidade de HVAC ou uma geladeira, o dono da casa de praia é totalmente responsável pelos reparos. Paisagismo, pintura, manutenção do telhado e controle de pragas representam apenas algumas outras tarefas que estão sob a alçada do proprietário de uma casa de praia.
O ar condicionado é considerado um serviço essencial em muitas partes do país e os estados impõem requisitos específicos aos proprietários. Isso significa que os proprietários das casas de praia devem consertar o ar-condicionado em um prazo razoável. Se não o fizerem, os locatários podem ter o direito de encerrar um contrato de locação ou providenciar eles próprios os reparos e subtrair os custos do aluguel.
A maioria dos proprietários de casas de praia não tem largura de banda para lidar com essas responsabilidades sem se tornarem investidores imobiliários em tempo integral. Portanto, a maioria dos investidores emprega um gerente de propriedade em tempo integral. O gerente cuida das tarefas diárias, vende a casa de praia durante a temporada turística, executa contratos de aluguel e despeja inquilinos inadimplentes. Infelizmente, um bom gerente de propriedade não é barato. Dependendo da extensão dos serviços, a maioria dos administradores de imóveis cobra de 6% a 12% do aluguel arrecadado, o que pode rapidamente corroer as margens de lucro.