Pontos de desconto

O que são pontos de desconto?

Os pontos de desconto são um tipo de taxa ou juros pré-pagos que os mutuários podem comprar e que reduzirá o valor dos juros que terão de pagar nos pagamentos subsequentes. Cada ponto de desconto geralmente custa 1% do valor total do empréstimo e, dependendo do tomador do empréstimo, cada ponto reduz a taxa de juros do empréstimo em um oitavo a um quarto de um por cento. Os pontos de desconto são dedutíveis de impostos apenas para o ano em que foram pagos.

Compreendendo os pontos de desconto

Os pontos de desconto também são conhecidos como pontos de hipoteca. Eles são um custo único de fechamento de hipoteca inicial que dá ao mutuário acesso a taxas de hipoteca com desconto em comparação com o mercado. Como o Internal Revenue Service (IRS) considera os pontos de desconto como juros de hipotecas pré-pagos, eles são dedutíveis do imposto apenas para o ano em que foram pagos.

Por exemplo, em um empréstimo de $ 200.000, cada ponto custaria $ 2.000. Supondo que a taxa de juros da hipoteca seja de 5% e cada ponto reduz a taxa de juros em 0,25%, a compra de dois pontos custa $ 4.000 e resulta em uma taxa de juros de 4,50%. Dependendo da duração da hipoteca com essa taxa de juros, isso poderia resultar em economias significativas ao longo do tempo. Isso seria ideal para uma hipoteca de 30 anos com taxa fixa que provavelmente não seria refinanciada tão cedo.

Como pagar por pontos de desconto

Reduzir a taxa de juros de sua hipoteca com pontos de desconto nem sempre exige um pagamento direto; particularmente em uma  situação de refinanciamento em que o credor pode incluir pontos de desconto, bem como outros custos de fechamento, no saldo do empréstimo. Isso evita que o mutuário tenha que vir para a mesa de fechamento com dinheiro, mas também reduz sua posição patrimonial em sua casa.

É mais provável que o mutuário que paga pontos de desconto na compra de uma casa tenha de sair do bolso para arcar com esses custos. No entanto, existem muitos cenários, particularmente nos mercados do comprador, nos quais um vendedor oferece pagar até uma determinada quantia em dólares dos custos de fechamento do comprador. Se outros custos de fechamento, como a taxa de originação do empréstimo e o encargo do seguro do título, não atenderem a esse limite, muitas vezes o comprador pode adicionar pontos de desconto e efetivamente reduzir sua taxa de juros gratuitamente.

Benefícios de pontos de desconto

Tanto os credores quanto os devedores ganham benefícios com os pontos de desconto. Os mutuários se beneficiam de pagamentos de juros mais baixos ao longo do caminho, mas o benefício se aplica apenas se o mutuário planeja manter a hipoteca por tempo suficiente para economizar dinheiro com os pagamentos de juros reduzidos.

Por exemplo, um mutuário que paga $ 4.000 em pontos de desconto para economizar $ 80 por mês em taxas de juros precisa manter o empréstimo por 50 meses, ou quatro anos e dois meses, para atingir o equilíbrio. Se o mutuário achar que pode vender o imóvel ou refinanciar o empréstimo antes de decorridos 50 meses, ele deve considerar reduzir o que paga em pontos de desconto e aplicar uma taxa de juros um pouco mais alta.

No final das contas, para um tomador de empréstimo, os benefícios dos pontos de desconto dependem da matemática. Eles podem resultar em economias de custo significativas a longo prazo, especialmente se a casa precisar de reformas, ou podem ser um custo desnecessário que o mutuário poderia ter evitado com um planejamento mais estruturado.

Os credores sempre se beneficiam dos tomadores que desejam pagar por pontos de desconto porque os credores recebem dinheiro adiantado, em vez de ter que esperar pelo dinheiro na forma de pagamentos de juros ao longo do tempo, o que melhora a situação de liquidez do credor.