22 Junho 2021 19:26
O governo federal entende que hipotecas residenciais são o maior fardo financeiro que muitos americanos assumirão em suas vidas. A fim de proporcionar uma pausa (e provavelmente para incentivar as pessoas a participarem do mercado imobiliário), o Internal Revenue Service (IRS) permite que os contribuintes façam deduções sobre os juros pagos em suas hipotecas.
Mas e se você obtiver uma segunda hipoteca? Faz diferença para que você o usa? Você pode apenas deduzir juros indefinidamente?
Analisaremos em profundidade as implicações fiscais de assumir uma segunda hipoteca, mostrando como calcular sua dedução de impostos, bem como destacando várias restrições e armadilhas.
O básico
Primeiro, você precisa entender o que constitui uma “casa qualificada” (aquela à qual se aplica a dedução dos juros hipotecários) e como o IRS define ” juros hipotecários ” e “dívida hipotecária”.
Para começar, uma “casa qualificada” se refere à sua casa principal, onde você normalmente mora, ou a uma segunda casa. Casas móveis, trailers de casas, apartamentos e barcos se qualificam, desde que tenham “instalações para dormir, cozinhar e banheiros”, como afirma a Publicação 936 do IRS.
Se você tiver três ou mais propriedades, poderá reivindicar apenas duas delas como, respectivamente, sua casa principal e segunda para um determinado ano. Se acontecer de você vender uma das casas que estava reivindicando no decorrer daquele ano, você pode considerar outra propriedade sua principal ou segunda casa para o saldo desse ano.
Se você está reivindicando deduções em uma casa que funciona como outra coisa, como um imóvel alugado ou um escritório, algumas regras e cálculos diferenciados entram em jogo, relacionados a quanto tempo você ocupa as instalações. Você pode se referir a detalhes aqui, mas de modo geral, se você aluga uma segunda casa, precisa morar lá por pelo menos 14 dias ou mais de 10% do tempo que é alugado ao longo de um ano (o que for mais longo) para poder deduzir os juros da hipoteca sobre ele. (Se você não mora lá, então você é um proprietário e um conjunto totalmente diferente de regras entra em jogo: consulte Deduções fiscais para proprietários de imóveis para locação ).
Os juros da hipoteca aplicam-se apenas aos juros pagos sobre empréstimos que usam sua (s) casa (s) como garantia. Isso inclui:
O IRS descreve três categorias de dívida hipotecária. Eles variam dependendo de quando você retirou a dívida e para que os recursos foram usados:
- A dívida adquirida refere-se a hipotecas que foram garantidas por sua casa em ou antes de 13 de outubro de 1987 (após as quais as regras fiscais atuais entraram em vigor).
- A dívida de aquisição de casa refere-se a hipotecas contraídas após 13 de outubro de 1987 que foram usadas para comprar, construir ou melhorar sua casa (ou seja, reformas, reparos, etc.).
- A dívida ou empréstimo de home-equity refere-se a hipotecas contraídas após 13 de outubro de 1987 que foram usadas para outros fins não relacionados à residência, como para financiar mensalidades da faculdade, um carro novo, férias ou praticamente qualquer outra coisa não relacionada a comprar, construir ou melhorar uma casa.
As deduções
Isso depende do tipo de dívida que você já tem – e de quanto mais deseja assumir. Se você for casado e entrar com o processo em conjunto, só poderá deduzir juros sobre $ 1 milhão ou menos da dívida de aquisição de uma casa e $ 100.000 ou menos da dívida de capital da casa em geral. Se for solteiro ou casado (a) e declarando-se separadamente, seus limites se tornarão $ 500.000 para dívidas de aquisição de casa e $ 50.000 para dívidas de capital próprio, respectivamente.
Em outras palavras, se sua hipoteca ou hipotecas forem usadas para comprar, construir ou melhorar sua casa principal e / ou segunda casa (tornando-se uma dívida de aquisição de casa) e totalizarem $ 1 milhão, você pode deduzir tudo o que pagou de juros. Por exemplo, se você tem uma taxa de juros de 4% em cada uma das duas hipotecas que juntas somam $ 1 milhão, você pode deduzir todos os seus pagamentos de juros anuais de $ 40.000.
No entanto, se sua dívida de aquisição de casa for, digamos, $ 2 milhões, você só poderá deduzir metade dos juros totais que pagou sobre $ 2 milhões em hipotecas naquele ano. Se essas mesmas taxas de juros de 4% forem aplicadas, você só poderá deduzir $ 40.000 em vez dos $ 80.000 que presumivelmente pagou de juros naquele ano. (Isso é algo a se considerar para quem está tentando financiar uma propriedade de sete dígitos. Consulte Jumbo vs. Hipotecas convencionais: como elas diferem.)
Embora esse limite não se aplique a dívidas adquiridas, você não poderá fazer deduções adicionais em novas hipotecas se sua dívida adquirida já ultrapassar US $ 1 milhão. E se você tiver apenas $ 900.000 em dívidas adquiridas? Então, você só poderia deduzir os juros de um valor adicional de $ 100.000 em dívidas de aquisição de casa.
Pelo menos, esta é a regra geral. O IRS fornece uma planilha para determinar os juros reais da hipoteca da casa dedutível.
A papelada
Contanto que você tenha pago pelo menos $ 600 em juros de hipoteca, você receberá um aviso do detentor da hipoteca ou do credor (geralmente é o formulário 1040, Anexo A (Deduções por item).
Com a dívida de aquisição de uma casa e a dívida de capital da casa combinadas, você pode, tecnicamente, tomar emprestado $ 1,1 milhão da sua casa. No entanto, se você tiver uma dívida adicional que exceda esse limite, poderá deduzir os juros se esses rendimentos foram usados para uma despesa qualificada, como um investimento (também relatado no Anexo A) ou um negócio (Anexo C ou C-EZ ).
Refinanciamento, pontos e prêmios
Se você refinanciar qualquer hipoteca, incluindo a segunda, poderá reivindicar o novo empréstimo como dívida para aquisição de casa própria até o valor do principal do empréstimo anterior. Qualquer coisa acima disso será tratada como dívida de capital próprio.
Além disso, se você pagar pontos na nova hipoteca, poderá deduzi-los ao longo da vida do empréstimo. Supondo que você refinanciar uma nova hipoteca de 30 anos, você pode deduzir 1/30 th de tudo o que você paga em pontos a cada ano. Se você não tiver deduzido todos os pontos no momento de vender ou refinanciar a casa (novamente), poderá deduzir o restante de uma só vez naquele ano. Você apresentará a dedução no Anexo A, formulário 1040, linha 12.
Contanto que sua renda bruta ajustada não exceda US $ 109.000 (ou US $ 54.500 se casado e entrando com o pedido separadamente), você também pode deduzir alguns ou todos os prêmios do seguro hipotecário. Isso se enquadraria na categoria de “dívida de aquisição de casa”.
The Bottom Line
As regras fiscais são complicadas, não há como negar, mas se você proceder corretamente, as provisões podem economizar milhares de dólares por ano. Consulte um fiscal qualificado antes de decidir fazer uma segunda hipoteca.