Hipoteca ou empréstimo convencional
O que é uma hipoteca ou empréstimo convencional?
Uma hipoteca convencional ou empréstimo convencional é qualquer tipo de empréstimo do comprador de uma casa que não seja oferecido ou garantido por uma entidade governamental. Em vez disso, as hipotecas convencionais estão disponíveis por meio de credores privados, como bancos, cooperativas de crédito e companhias hipotecárias. No entanto, algumas hipotecas convencionais podem ser garantidas por duas empresas patrocinadas pelo governo;a Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).
Principais vantagens
- Uma hipoteca convencional ou um empréstimo convencional é um empréstimo do comprador de uma casa que não é oferecido ou garantido por uma entidade governamental.
- Ele está disponível por meio de ou garantido por um credor privado ou por duas empresas patrocinadas pelo governo – Fannie Mae e Freddie Mac.
- Os potenciais mutuários precisam preencher um formulário oficial de hipoteca, fornecer os documentos necessários, o histórico de crédito e a pontuação de crédito atual.
- As taxas de juros de empréstimos convencionais tendem a ser mais altas do que as de hipotecas apoiadas pelo governo, como os empréstimos FHA.
Noções básicas sobre hipotecas e empréstimos convencionais
As hipotecas convencionais geralmente têm uma taxa de juros fixa, o que significa que a taxa de juros não muda ao longo da vida do empréstimo. As hipotecas ou empréstimos convencionais não são garantidos pelo governo federal e, como resultado, normalmente têm requisitos de empréstimo mais rígidos por parte dos bancos e credores.
Algumas das agências governamentais que garantem hipotecas para bancos incluem a Federal Housing Administration (FHA), o Departamento de Assuntos de Veteranos dos Estados Unidos (VA) e o USDA Rural Housing Service. No entanto, existem requisitos que os mutuários devem cumprir para se qualificar para esses programas.
Convencional vs. Conformado
Os empréstimos convencionais costumam ser erroneamente chamados de hipotecas ou empréstimos em conformidade. Embora haja sobreposição, as duas são categorias distintas. Uma hipoteca em conformidade é aquela cujos termos e condições subjacentes atendem aos critérios de financiamento da Fannie Mae e Freddie Mac. O principal deles é o limite em dólares, estabelecido anualmente pela Federal Housing Finance Agency (FHFA). Na maior parte dos Estados Unidos continentais, um empréstimo não deve exceder US $ 548.250 em 2021.
Portanto, embora todos os empréstimos em conformidade sejam convencionais, nem todos os empréstimos convencionais são qualificados como conformes. Uma hipoteca jumbo de $ 800.000, por exemplo, é umahipoteca convencional, mas não uma hipoteca em conformidade – porque ela ultrapassa o valor que permitiria que fosse garantida pela Fannie Mae ou Freddie Mac.
Em 2020, havia 8,3 milhões de proprietários com hipotecas seguradas pelo FHA. O mercado secundário de hipotecas convencionais é extremamente grande e líquido. A maioria das hipotecas convencionais é embalada em títulos lastreados em hipotecas de repasse , que são negociados em um mercado a termo bem estabelecido conhecido como mercado de hipotecas a serem anunciadas (TBA). Muitos desses títulos convencionais de repasse são ainda securitizados em obrigações hipotecárias colateralizadas (CMOs).
Como funciona uma hipoteca ou empréstimo convencional
Nos anos desde o colapso das hipotecas subprime em 2007, os credores restringiram as qualificações para empréstimos – hipotecas “sem verificação” e “sem entrada” foram com o vento, por exemplo – mas no geral, a maioria dos requisitos básicos não mudado. Os mutuários em potencial precisam preencher um requerimento oficial de hipoteca (e geralmente pagar uma taxa de requerimento) e, em seguida, fornecer ao credor os documentos necessários para realizar uma verificação abrangente de seus antecedentes, histórico de crédito e pontuação de crédito atual.
Documentação Requerida
Nenhuma propriedade é 100% financiada. Ao verificar seus ativos e passivos, o credor está procurando não apenas ver se você pode pagar o pagamento mensal da hipoteca, que normalmente não deve exceder 28% de sua receita bruta. O credor também está procurando ver se você pode lidar com um pagamento inicial sobre a propriedade (e se for o caso, quanto), junto com outros custos iniciais, como originação de empréstimo ou taxas de subscrição, taxas de corretagem e liquidação ou custos de fechamento, que podem aumentar significativamente o custo de uma hipoteca. Entre os itens necessários estão:
1. Comprovante de renda
Esses documentos incluirão, mas não podem se limitar a:
- Trinta dias de recibos de pagamento que mostram renda, bem como ano-to-date de renda
- Dois anos de declarações de impostos federais
- Sessenta dias ou uma declaração trimestral de todas as contas de ativos, incluindo sua conta corrente, poupança e quaisquer contas de investimento
- Dois anos de declarações W-2
Os mutuários também precisam estar preparados com a prova de qualquer renda adicional, como pensão alimentícia ou bônus.
2. Ativos
Você precisará apresentar extratos bancários e extratos de conta de investimento para provar que possui fundos para o pagamento da entrada e custos de fechamento da residência, bem como reservas de caixa. Se você receber dinheiro de um amigo ou parente para ajudar com o pagamento, precisará de cartas-presente que atestem que não se trata de empréstimos e não têm reembolso obrigatório ou obrigatório. Freqüentemente, essas cartas precisam ser autenticadas.
3. Verificação de emprego
Hoje, os credores querem ter certeza de que estão emprestando apenas para mutuários com um histórico de trabalho estável. Seu credor não desejará apenas ver seus recibos de pagamento, mas também poderá ligar para seu empregador para verificar se você ainda está empregado e para verificar seu salário. Se você mudou recentemente de emprego, um credor pode entrar em contato com seu empregador anterior. Os mutuários autônomos precisarão fornecer uma papelada adicional significativa sobre seus negócios e receitas.
4. Outra Documentação
Seu credor precisará copiar sua carteira de motorista ou carteira de identidade estadual e precisará de seu número de Seguro Social e sua assinatura, permitindo que o credor extraia seu relatório de crédito.
Taxas de juros para hipotecas convencionais
As taxas de juros de empréstimos convencionais tendem a ser mais altas do que as de hipotecas apoiadas pelo governo, como os empréstimos FHA (embora esses empréstimos, que geralmente exigem que os mutuários paguem prêmios de seguro hipotecário, possam acabar sendo igualmente caros no longo prazo).
A taxa de juros de uma hipoteca convencional depende de vários fatores, incluindo os termos do empréstimo – sua duração, seu tamanho e se a taxa de juros é fixa ou ajustável – bem como as condições econômicas ou financeiras atuais do mercado. Os credores hipotecários definem as taxas de juros com base em suas expectativas para a inflação futura; a oferta e a demanda de títulos lastreados em hipotecas também influenciam as taxas.
Quando taxa de fundos federais mais alta, os bancos, por sua vez, repassam os custos mais elevados para seus clientes, e as taxas de empréstimos ao consumidor, incluindo aquelas para hipotecas, tendem a subir.
Normalmente vinculados à taxa de juros estão os pontos, taxas pagas ao credor (ou corretor): quanto mais pontos você paga, menor é a sua taxa de juros. Um ponto custa 1% do valor do empréstimo e reduz sua taxa de juros em cerca de 0,25%.
O último fator na determinação da taxa de juros é o perfil financeiro do tomador de empréstimo individual: ativos pessoais, capacidade de crédito e o valor da entrada que eles podem fazer na residência a ser financiada.
Um comprador que planeja morar em uma casa por 10 ou mais anos deve considerar o pagamento de pontos para manter as taxas de juros mais baixas durante a vida da hipoteca.
Considerações especiais para uma hipoteca ou empréstimo convencional
Esses tipos de empréstimos não são para todos. Veja quem tem probabilidade de se qualificar para uma hipoteca convencional e quem não é.
Quem pode se qualificar
Pessoas com crédito estabelecido e relatórios de crédito estelares que possuem uma base financeira sólida geralmente se qualificam para hipotecas convencionais. Mais especificamente, o candidato ideal deve ter:
Pontuação de crédito
Uma pontuação de crédito é uma representação numérica da capacidade do mutuário de pagar um empréstimo. As pontuações de crédito incluem o histórico de crédito do mutuário e o número de pagamentos atrasados. Uma pontuação de crédito de pelo menos 680 e, de preferência, bem mais de 700 pode ser exigida para aprovação. Além disso, quanto maior a pontuação, menor é a taxa de juros do empréstimo, com as melhores condições sendo reservadas para aqueles com mais de 740 anos.
Dívida sobre renda
Um coeficiente de endividamento aceitável(DTI). Essa é a soma de seus pagamentos mensais de dívidas, como cartões de crédito e pagamentos de empréstimos, em comparação com sua renda mensal. Idealmente, o rácio dívida / rendimento deve ser de cerca de 36% e não mais de 43%. Em outras palavras, você deve gastar menos de 36% de sua renda mensal com o pagamento de dívidas.
Pagamento inicial
Um pagamento inicial de pelo menos 20% do preço de compra da casa disponível. Os credores podem aceitar e aceitam menos, mas se o fizerem, muitas vezes exigem que os mutuários façam um seguro privado de hipotecas e paguem seus prêmios mensalmente até atingirem pelo menos 20% do patrimônio líquido da casa.
Além disso, as hipotecas convencionais costumam ser o melhor ou o único recurso para compradores de casas que desejam a residência para fins de investimento, como uma segunda casa, ou que desejam comprar um imóvel com preço superior a US $ 500.000.
Quem pode não se qualificar
De modo geral, aqueles que estão apenas começando na vida, aqueles com dívidas um pouco maiores do que o normal e aqueles com uma classificação de crédito modesta geralmente têm problemas para se qualificar para empréstimos convencionais. Mais especificamente, essas hipotecas seriam difíceis para quem tem:
- Falência ou execução hipotecária nos últimos sete anos
- Pontuação de crédito abaixo de 650
- DTIs acima de 43%
- Menos de 20% ou mesmo 10% do preço de compra da casa para um pagamento inicial
No entanto, se você recusar a hipoteca, certifique-se de pedir os motivos do banco por escrito. Você pode se qualificar para outros programas que podem ajudá-lo a obter a aprovação para uma hipoteca.
Por exemplo, se você não tem histórico de crédito e é o comprador de uma casa pela primeira vez, pode se qualificar para um empréstimo FHA. Os empréstimos FHA são empréstimos especificamente adaptados para compradores de casas pela primeira vez. Como resultado, os empréstimos FHA têm diferentes qualificações e requisitos de crédito, incluindo um pagamento inicial mais baixo.