Oferta condicional
O que é uma oferta condicional?
Uma oferta condicional é um acordo entre duas partes de que uma oferta será feita se uma condição específica for atendida. As ofertas condicionais são usadas em transações imobiliárias em que a oferta de um comprador de uma casa depende de algo ser feito para a compra ser realizada. Em outras palavras, algo deve ocorrer antes que uma transação de venda seja finalizada.
Uma oferta condicional também pode se referir a uma oferta de emprego que depende do cumprimento de certas condições. Isso pode incluir passar em uma verificação de antecedentes, liberação médica, liberação de visto e verificações de referência.
Principais vantagens
- Uma oferta condicional é um acordo entre duas partes de que uma oferta será feita se uma condição específica for atendida.
- As ofertas condicionais são usadas com mais frequência em transações imobiliárias, como um comprador concordar em comprar uma propriedade somente se ela for aprovada em uma inspeção residencial.
- As ofertas condicionais também podem entrar em jogo com uma oferta de emprego, como exigir que um entrevistado seja aprovado em uma verificação de antecedentes ou teste de drogas.
Compreender as ofertas condicionais
As ofertas condicionais são usadas com mais frequência em transações imobiliárias. Uma oferta condicional pode ocorrer quando um comprador concorda em comprar uma propriedade com a condição de que a casa seja aprovada em uma inspeção residencial.
Uma vez satisfeitas as condições da oferta, o comprador ou vendedor será obrigado a comprar ou vender o imóvel. Se as condições não forem atendidas, eles não são obrigados a concluir a transação. O prazo de uma oferta condicional costuma ser curto, pois o vendedor não vai querer amarrar a propriedade por um longo período.
Alguns corretores de imóveis continuarão a mostrar a propriedade a outros compradores para pressionar o comprador da oferta condicional a agilizar o processo. No entanto, é vital divulgar a outros compradores em potencial que existe uma oferta condicional. Se outro comprador fizer uma oferta, o contrato ou qualquer proposta precisa ser estruturado de forma que a venda só seja concretizada se a primeira oferta condicional não se concretizar.
Os vendedores podem continuar a mostrar uma propriedade uma vez que uma oferta condicional tenha sido feita. No entanto, eles devem divulgar esse fato a todos os compradores em potencial e só podem vender a outra pessoa se as condições da primeira oferta não forem atendidas.
Considerações Especiais
Os corretores imobiliários também podem sugerir que o vendedor insira uma cláusula de escape na oferta condicional, caso apareça uma oferta melhor. Uma cláusula de escape é um texto específico escrito no contrato de compra e venda que afirma que o vendedor pode entreter outros compradores, mesmo se houver uma oferta condicional. O vendedor seria obrigado a notificar o comprador original de que outra oferta foi feita. O comprador original teria um tempo específico para renunciar ou satisfazer a condição. Se a condição não for atendida nesse período, o vendedor será liberado e poderá vender ao segundo comprador.
Tipos de ofertas condicionais
As ofertas condicionais para transações imobiliárias podem depender de vários fatores. A oferta condicional protege o comprador, evitando que a propriedade seja vendida enquanto as condições específicas forem satisfeitas. Se não forem, o vendedor é liberado e pode vender para outro comprador. No entanto, o vendedor está preso em um padrão de espera enquanto espera que o comprador atenda às condições da carta de oferta.
Abaixo estão algumas das condições mais comuns, além da inspeção residencial, que podem estar em uma oferta condicional.
Venda da casa atual
Os compradores podem precisar concluir a venda de sua residência atual para que o negócio prossiga. A condição pode ser exigida porque os ativos dos compradores estão em sua maioria vinculados à sua casa atual. Por exemplo, a venda da casa atual pode ser necessária para usar uma parte do dinheiro no pagamento da entrada da nova casa.
Financiamento bancário para o comprador
Uma oferta condicional poderia ser em um lugar onde a venda da casa depende de o comprador obter a aprovação do banco para uma hipoteca. Se o financiamento não for aprovado, anula a oferta condicional.
Por exemplo, a avaliação da casa pelo banco pode vir a um preço inferior ao preço acordado entre o comprador e o vendedor. Ou seja, o empréstimo hipotecário não cobriria 100% do preço de venda. O comprador teria que descobrir a diferença entre o financiamento bancário e o preço de venda ou convencer o vendedor a vender pelo preço mais baixo.
Além disso, se houver um empréstimo hipotecário sobre a casa atual do comprador, o financiamento para a nova casa provavelmente dependerá da conclusão da venda. Em outras palavras, o comprador não conseguiria obter financiamento para a nova casa sem pagar a hipoteca da casa atual.
Licenças de construção e reforma
Uma oferta condicional pode depender da aprovação do governo local para zoneamento e licenças de construção. Não é incomum que os compradores de casas façam alterações que vão além dos reparos e manutenção geral. Essas melhorias podem incluir paisagismo, repavimentação da entrada de automóveis, adição de um deck ou varanda, expansão da planta da casa ou instalação de uma piscina. O comprador também pode querer criar ou renovar espaço para um negócio baseado em casa.
Mudanças extensas em uma casa podem exigir licenças de construção e outras autorizações do município antes que qualquer trabalho possa ser executado. Se houver uma cláusula contra a realização de negócios em uma área residencial, a criação de um negócio domiciliar também pode exigir uma variação de zoneamento. Suponha que as aprovações locais não sejam concedidas para as mudanças. Nesse caso, o comprador precisa usar a propriedade conforme pretendido e a oferta condicional pode ser retirada.
Críticas às ofertas condicionais
Infelizmente, as ofertas condicionais às vezes podem ser usadas como uma forma de discriminar grupos sub-representados e pessoas com 65 anos ou mais. A discriminação é muito mais comum com ofertas condicionais de emprego do que com ofertas condicionais de compra de casa.
Em particular, os empregadores menores têm muitas oportunidades de impor condições diferentes aos funcionários em potencial. Por exemplo, o proprietário de uma pequena empresa pode insistir para que um funcionário em potencial de uma determinada raça faça um teste de drogas e passe em uma verificação de antecedentes. Da mesma forma, eles podem exigir que um adulto mais velho faça um exame físico como condição para trabalhar. Se eles tiverem apenas um funcionário, pode não haver como provar a discriminação.
Os compradores de casas em potencial podem ter uma vantagem em evitar a discriminação porque, tecnicamente, são eles que fazem a oferta. No entanto, ainda há espaço para ofertas condicionais para facilitar a discriminação. O vendedor pode insistir para que o comprador obtenha financiamento dentro de um curto período de tempo antes de concordar com a oferta condicional. Isso potencialmente deixa o comprador à mercê de um credor discriminatório. Obter a pré-aprovação de uma hipoteca pode ajudar os mutuários a evitar essa situação.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
Em alguns casos, as ofertas condicionais podem ter efeitos discriminatórios semelhantes a cláusulas avô. Mudanças dispendiosas na propriedade podem ser exigidas como condição para a venda, talvez devido às leis de zoneamento. Muitas dessas leis não estavam em vigor há décadas, quando a discriminação era mais prevalente. Além disso, as pessoas que compraram propriedades locais mais cedo frequentemente não precisam seguir as novas regras de zoneamento. Na prática, isso significa que os novos membros da comunidade, muitas vezes pessoas sub-representadas, enfrentam despesas que os residentes estabelecidos não enfrentam.