Condenação
O que é condenação?
A condenação é quando um governo ordena que um pedaço de propriedade seja desocupado e mantido vago, devido a algum propósito ou preocupação pública. A condenação pode ser temporária ou permanente e pode ser feita por uma série de razões. Os dois mais comuns são devido à condição insegura da propriedade ou para realizar uma tomada de propriedade pelo governo sob a doutrina legal de domínio eminente.
Principais vantagens
- A condenação é o processo legal utilizado pelo governo para ordenar que uma propriedade seja desocupada.
- A condenação pode ser usada para fazer cumprir os códigos de habitação e segurança ou como parte de um processo para confiscar uma propriedade dos proprietários.
- A condenação é freqüentemente usada no processo de domínio eminente para adquirir propriedade para uso público, como rodovias, ferrovias, aeroportos, linhas de alta tensão e oleodutos.
Compreendendo a condenação
Quando uma entidade governamental condena uma propriedade, emite uma ordem legal para que os ocupantes se retirem. Isso pode se aplicar a toda ou parte da propriedade e pode ser uma condenação completa ou aplicar apenas certas restrições de uso e ocupação.
Pode ser uma apreensão permanente da propriedade quando o governo assume a propriedade ou transfere a propriedade para um terceiro, seguido de demolição e reconstrução. Alternativamente, pode ser uma condição temporária que é rescindida posteriormente, uma vez corrigidas as condições que levaram o governo a condenar a propriedade.
Tipos de condenação
As duas situações mais comuns em que um governo pode condenar uma propriedade são quando a condição da propriedade a torna insegura para uso ou ocupação ou quando o governo pretende tomar a propriedade para convertê-la para algum uso público legítimo em um processo conhecido como domínio eminente.
Edifícios em ruínas ou inseguros
Prédios em ruínas ou inseguros geralmente estão sujeitos a condenação com o propósito de prevenir danos aos ocupantes, mas podem ser restaurados para ocupação se forem feitos reparos. Os códigos de habitação e padrões de segurança locais, estaduais e federais podem ser aplicados a qualquer edifício, e se as condições do edifício violarem estes, então a propriedade pode estar sujeita a condenação.
Isso pode ocorrer devido à deterioração de uma propriedade ao longo do tempo ou na sequência de um evento específico que danifique a propriedade, como um incêndio, terremoto ou derramamento de produto químico. Se reformas forem feitas ou os danos forem reparados, a ordem de condenação pode ser suspensa. No entanto, em alguns casos, as próprias renovações levam à condenação se desencadearem as inspeções exigidas que descobrem outras condições inseguras ou violações dos códigos e normas atuais, que podem não estar em vigor no momento da construção original.
Dominio eminente
O segundo tipo de condenação ocorre sob a doutrina legal de domínio eminente. Nos Estados Unidos, os estados e o governo federal têm o direito de domínio eminente, o que lhes permite condenar a propriedade e transferir o título da propriedade privada para a pública ou para um terceiro privado. A autoridade condenadora deve fornecer “compensação justa” e a condenação deve ser realizada para algum propósito público.
Em alguns casos, a compensação justa também pode ser exigida para a propriedade legalmente tomada pelo governo – por exemplo, ao proibir qualquer uso econômico da propriedade – mas não realmente condenada.
A propriedade pode ser confiscada para o desenvolvimento econômico, não apenas para uso público.
Processo de Domínio Eminente
Se o proprietário acreditar que a quantia oferecida reflete o valor de forma inadequada, ele pode levar o caso à justiça. Os proprietários condenados podem contestar a legalidade da própria apreensão e pleitear o direito de manter a propriedade com base na falha em provar que a apreensão era de interesse público. Eles também podem simplesmente processar por mais compensação, se a compensação oferecida não for justa.
Antes da apreensão de propriedade, as autoridades governamentais devem primeiro avaliar a propriedade. Eles podem então pagar um prêmio pro tanto, que o proprietário pode aceitar sem perder o direito de processar, ou as partes podem chegar a um acordo integral. Os pagamentos pro tanto são frequentemente pequenos em comparação com o valor que os tribunais acabam concedendo aos proprietários da propriedade condenada.
A entidade condenadora deve fornecer notificação oportuna durante todo o processo de condenação e uma cópia da avaliação exigida. O valor oferecido pode ser contestado em juízo ou perante um comissário especial. O proprietário do imóvel pode contestar a decisão do comissário. No entanto, o condenador pode emitir o pagamento com base na decisão do comissário. À medida que o recurso prossegue no tribunal, o condenado terá o direito de acessar o imóvel e seguir em frente com seu projeto.
1875
O ano do primeiro caso de domínio eminente – Kohl v. Estados Unidos – ouvido pela Suprema Corte.
Considerações Especiais
Os exemplos mais diretos de condenação envolvem terrenos e edifícios, que os governos podem aproveitar para abrir caminho para um projeto público, como uma rodovia; ou projetos privados que se acredita servirem ao bem público, como um hotel que deve atrair negócios e gerar receita fiscal. No entanto, nem todas as propriedades condenadas são imóveis. Os fundos foram sujeitos a domínio eminente, e alguns estudiosos do direito argumentam que os governos podem até confiscar propriedade intelectual por meio da condenação.
Para projetos de linhas de força e oleodutos, o proprietário do terreno mantém a propriedade. O governo está ganhando uma servidão, que concede a eles direitos não possessórios para instalar e manter os oleodutos ou linhas de alta tensão em sua propriedade. Um acordo é executado por meio de uma escritura com o proprietário original do imóvel.