O guia completo para financiar uma propriedade de investimento
Existem muitos motivos para investir em propriedade de investimento.
Tornar-se um senhorio pode ser uma maneira inteligente de gerar um fluxo de renda passivo constante, mas é preciso uma certa quantia de dinheiro para começar. E quando você não tem um bankroll enorme, tomar um empréstimo de propriedade para investimento pode ser a única maneira de fechar o negócio.
O financiamento de propriedades para investimento pode assumir várias formas e há critérios específicos que os mutuários devem ser capazes de atender. A escolha do tipo errado de empréstimo pode afetar o sucesso do seu investimento, por isso é vital entender os requisitos de cada tipo de empréstimo e como as várias alternativas funcionam antes de entrar em contato com um credor.
Três tipos de empréstimos que você pode usar para propriedades de investimento são os empréstimos bancários convencionais, os empréstimos de dinheiro duro e os empréstimos para aquisição de casa própria.
Principais vantagens
- Existem algumas maneiras de financiar propriedades de investimento, incluindo o uso de patrimônio líquido em sua casa pessoal.
- Se você não tiver dinheiro para pagar uma entrada, pode ser possível usar os fundos doados, mas os presentes em dinheiro devem ser documentados.
- Comprar propriedades e renová-las para revendê-las com lucro é chamado de inversão no jargão imobiliário.
- Os empréstimos de dinheiro duro atuam como financiamento de curto prazo e, na maioria das vezes, têm um período de retorno mais curto do que uma hipoteca convencional.
- Os bancos não oferecem empréstimos de dinheiro forte, apenas hipotecas convencionais.
Opção nº 1: Empréstimos Bancários Convencionais
Se você já possui uma casa que é sua residência principal, provavelmente está familiarizado com o financiamento convencional. Uma hipoteca convencional está em conformidade com as diretrizes estabelecidas pela Fannie Mae ou Freddie Mac e, ao contrário de um empréstimo FHA, VA ou USDA, não é apoiado pelo governo federal.
Com o financiamento convencional, a expectativa típica de um pagamento inicial é de 20% do preço de compra da casa, mas com uma propriedade de investimento, o credor pode exigir 30% dos fundos como entrada.
Com um empréstimo convencional, sua pontuação de crédito pessoal e histórico de crédito determinam sua capacidade de obter aprovação e que tipo de taxa de juros se aplica à hipoteca. Os credores também analisam a renda e os ativos dos mutuários. E, obviamente, os mutuários devem ser capazes de mostrar que podem pagar a hipoteca existente e os pagamentos mensais do empréstimo em uma propriedade de investimento.
A receita futura de aluguel não é considerada nos cálculos de dívida para receita, e a maioria dos credores espera que os mutuários tenham pelo menos seis meses de caixa reservado para cobrir ambas as obrigações hipotecárias.
Opção 2: Empréstimos para consertar e inverter
Embora ser proprietário tenha suas vantagens, também traz algumas dores de cabeça. Para alguns investidores, lançar uma casa é a alternativa mais atraente porque permite que eles recebam seus lucros de uma só vez quando a casa é vendida, em vez de esperar pelo cheque do aluguel todo mês.
Um empréstimo consertado é um tipo de empréstimo de curto prazo que permite que o mutuário conclua as reformas para que a casa possa ser colocada de volta no mercado o mais rápido possível. Os empréstimos fix-and-flip são essencialmente empréstimos de dinheiro duro, o que significa que o empréstimo é garantido pela própria propriedade. Os emprestadores de dinheiro duro se especializam nesses tipos de empréstimos, mas certas plataformas de crowdfunding imobiliário também os oferecem.
A vantagem de usar um empréstimo de dinheiro duro para financiar uma reviravolta em uma casa é que pode ser mais fácil qualificá-lo em comparação com um empréstimo convencional. Embora os credores ainda considerem coisas como crédito e renda, o foco principal é a lucratividade da propriedade.
O valor estimado pós-reparo (ARV) da casa é usado para avaliar se você será capaz de reembolsar o empréstimo. Também é possível obter financiamento de empréstimos em questão de dias, em vez de esperar semanas ou meses pelo fechamento de uma hipoteca convencional.
A maior desvantagem de usar um empréstimo consertar e inverter é que ele não sairá barato. As taxas de juros para esse tipo de empréstimo podem chegar a 18%, dependendo do credor, e o prazo para pagá-lo pode ser curto. Não é incomum que os empréstimos de dinheiro duro tenham prazos que duram menos de um ano. As taxas de originação e os custos de fechamento também podem ser mais altos em comparação com o financiamento convencional, o que pode prejudicar os retornos.
Opção nº 3: Explorar o patrimônio da casa
Aproveitar o valor da sua casa, seja por meio de um empréstimo de valor da casa, HELOC ou refinanciamento de saque, é uma terceira forma de garantir uma propriedade de investimento para um aluguel de longo prazo ou de financiar um flip. Na maioria dos casos, é possível pedir emprestado até 80% do valor patrimonial da casa para usar na compra de uma segunda casa.
Usar capital próprio para financiar um investimento imobiliário tem seus prós e contras, dependendo do tipo de empréstimo escolhido. Com um HELOC, por exemplo, você pode tomar emprestado contra o patrimônio da mesma forma que faria com um cartão de crédito, e os pagamentos mensais geralmente são apenas de juros. A taxa geralmente é variável; no entanto, o que significa que pode aumentar se a taxa básica de juros mudar.
Um refinanciamento de saque viria com uma taxa fixa, mas pode estender a vida útil de sua hipoteca existente. Um prazo de empréstimo mais longo pode significar pagar mais juros para a residência principal. Isso teria que ser pesado contra os retornos previstos que uma propriedade de investimento traria.
The Bottom Line
Investir em um imóvel alugado ou empreender um projeto de reforma de uma casa são empreendimentos arriscados, mas oferecem o potencial para uma grande recompensa. Encontrar o dinheiro para aproveitar uma oportunidade de investimento não precisa ser um obstáculo se você souber onde procurar. Ao comparar diferentes opções de empréstimo, tenha em mente quais são os custos de curto e longo prazo e como isso pode afetar os resultados financeiros do investimento.