Análise Comparativa de Mercado
O que é uma análise comparativa de mercado?
Uma análise comparativa de mercado (CMA) é uma estimativa do valor de uma casa com base em propriedades semelhantes vendidas recentemente na área imediata. Corretores e agentes imobiliários criam relatórios CMA para ajudar os vendedores a definir os realtor.com.
Principais vantagens
- Uma análise comparativa de mercado (CMA) é uma estimativa do valor de uma casa usada para ajudar os vendedores a definir os preços de listagem e para ajudar os compradores a fazer ofertas competitivas.
- A análise considera a localização, idade, tamanho, construção, estilo, condição e outros fatores para a propriedade em questão e comparáveis.
- Se você for um comprador ou vendedor interessado em um CMA para uma propriedade específica, peça ajuda a um corretor ou agente imobiliário local ou faça sua própria pesquisa comparando casas online.
Compreendendo a análise comparativa de mercado
Uma análise comparativa de mercado ajuda os vendedores a escolher os melhores preços de listagem para suas casas. O “melhor” preço é aquele que não é tão baixo que deixa dinheiro na mesa, e não tão alto que a casa não vende nada. Para os compradores, um CMA pode verificar se uma casa é um bom negócio e ajudar a identificar uma oferta competitiva que será levada a sério – sem exagerar.
Um CMA compara uma propriedade em questão com outras casas que são semelhantes em localização, tamanho e características. Idealmente, um CMA usa casas recentemente vendidas da mesma subdivisão da propriedade em questão. É claro que encontrar casas que foram vendidas nos últimos três a seis meses nas proximidades pode ser difícil se você estiver em um mercado imobiliário bacana ou em um ambiente rural. Nestes casos, uma avaliação formal pode ser uma opção melhor.
Observe que, embora uma análise comparativa de mercado seja como uma avaliação informal, os agentes imobiliários e corretores não precisam de uma licença de avaliador para realizar um CMA enquanto atendem compradores e vendedores. Ainda assim, alguns estados responsabilizarão os agentes imobiliários e corretores se não realizarem um CMA de maneira competente. Se isso acontecer, a comissão estadual de licenciamento de imóveis pode tomar medidas disciplinares contra o agente ou corretor.
O que há em um relatório CMA?
Quando um agente imobiliário ou corretor realiza uma análise comparativa do mercado, eles criam um relatório que detalha as descobertas. Embora não haja um relatório CMA padronizado, ele normalmente incluirá:
- O endereço da propriedade em questão e três a cinco comparáveis
- Uma descrição de cada propriedade, incluindo elevação, planta baixa e o número de quartos e banheiros
- A metragem quadrada de cada propriedade
- O preço de venda de cada comp
- Ajustes de dólar para quaisquer diferenças
- O preço de venda ajustado por pé quadrado de cada comp
- O valor justo de mercado da propriedade em questão
Muitos agentes imobiliários e corretores usam software para gerar relatórios CMA abrangentes (e com aparência profissional). Se você planeja criar o seu próprio, use uma planilha para controlar sua pesquisa ou experimente uma ferramenta online de preços de casas oferecida por um dos sites de listagem de imóveis. Abaixo: um relatório de amostra.
Como fazer uma análise comparativa de mercado
Um CMA envolve muito mais do que apenas comparar os preços de casas recentemente vendidas na área. Aqui está um resumo das etapas básicas para criar um CMA preciso:
1. Avalie a vizinhança.
Para definir o preço certo – ou garantir que uma casa na qual você esteja interessado seja um bom negócio – o CMA deve levar em consideração a qualidade geral do bairro. Onde estão os blocos mais atraentes? Quão perto estão as amenidades da comunidade? Quão próximos estão os incômodos da comunidade? Quais são as regras HOA? Como estão as escolas? Há algum problema com a apelação do freio?
2. Reúna detalhes sobre a propriedade em questão.
Se um agente imobiliário ou corretor fizer o CMA, eles revisarão a listagem existente (se houver) e farão uma visita pessoal para coletar informações sobre a casa em questão. Eles tomarão nota do tamanho da casa (principalmente do espaço habitável), idade, estilo, construção, condição, layout, acabamentos, paisagismo e melhorias e atualizações.
3. Selecione comps.
Encontre três a cinco casas semelhantes na área que foram vendidas recentemente e que sejam o mais próximo possível da casa em questão. O ideal é que os comps estejam a menos de uma milha da propriedade em questão e no mesmo distrito escolar. Concentre-se em casas que sejam como a casa em questão em termos de metragem quadrada, tamanho do lote, quartos, banheiros e tipo de construção. Preste muita atenção quando a propriedade comparável foi vendida: quanto mais recente, melhor porque os preços dos imóveis podem flutuar rapidamente. Se a casa tiver uma localização única – como vista para um campo de golfe ou para o mar – os comps devem ter a mesma localização.
4. Ajuste para diferenças.
A próxima etapa é ajustar as diferenças entre a casa em questão e cada propriedade comparável. Um experiente agente ou corretor imobiliário poderá atribuir um valor em dólar a cada uma das diferenças e ajustar o valor de cada comp de acordo. Pode parecer contra-intuitivo, mas se o comp tiver um recurso inferior ao assunto home, um ajuste positivo será feito no valor do comp e vice-versa. Por exemplo, se um comp. Tem um quarto extra (característica superior), é razoável supor que o comprador pagou mais para obter o quarto extra. Nesse caso, você deduziria uma quantia do comp para contabilizar o quarto extra, permitindo assim uma comparação comparativa. O valor da casa alvo nunca é ajustado.
5. Determine o preço de venda por metro quadrado após os ajustes.
Depois de ajustar as diferenças, divida o preço ajustado de cada comp por sua metragem quadrada para determinar o preço de venda por metro quadrado. Em seguida, some o preço de venda por metro quadrado de todos os comps e divida pelo número de comps para obter a média. Finalmente, multiplique essa média pelos pés quadrados da propriedade em questão para encontrar seu valor de mercado atual.
The Bottom Line
Em geral, as melhores composições são aquelas que mais se assemelham ao assunto da casa, as mais recentemente vendidas e aquelas com menos ajustes necessários. O preço final pode precisar ser ligeiramente ajustado, dependendo do mercado. Por exemplo, se o mercado estiver aquecido ou se o estoque estiver baixo, o preço pode ser um pouco mais alto. Por outro lado, se houver muitas casas semelhantes no mercado, o preço pode ter que cair para ser competitivo.