Razão Combinada de Empréstimo para Valor – Razão CLTV
O que é o Índice Combinado de Empréstimo / Valor – Índice CLTV?
O índice combinado do valor do empréstimo (CLTV) é o índice de todos Os credores usam o índice CLTV para determinar o risco de inadimplência de um comprador em potencial quando mais de um empréstimo é usado.
Em geral, os credores estão dispostos a emprestar em índices CLTV de 80% ou mais para tomadores com altas classificações de crédito. O CLTV difere do rácio empréstimo simples sobre o valor (LTV) porque o LTV inclui apenas a primeira hipoteca ou a hipoteca primária no seu cálculo.
Fórmula CLTV e Cálculo
Para calcular o índice combinado de empréstimo / valor, divida os saldos principais agregados de todos os empréstimos pelo preço de compra da propriedade ou valor justo de mercado. O rácio CLTV é assim determinado dividindo a soma dos itens listados abaixo pelo menor entre o preço de venda do imóvel ou o valor de avaliação do imóvel.
- o valor do empréstimo original da primeira hipoteca
- a parte sacada (saldo principal em aberto) de uma linha de crédito de home equity ( HELOC )
- o saldo principal não pago de todos os financiamentos subordinados fechados, como uma segunda ou terceira hipoteca (com um empréstimo fechado, um mutuário retira todos os fundos no dia um e não pode fazer nenhuma alteração no plano de pagamento ou acessar qualquer pagamento pago principal assim que o empréstimo for fechado.)
Principais vantagens
- CLTV é semelhante ao LTV, mas inclui todas as hipotecas ou gravames e não apenas a primeira hipoteca.
- Os credores consideram o índice CLTV para determinar se o comprador de uma casa pode comprar uma casa.
- A bolha imobiliária de 2008-2009 ressaltou a importância de ficar de olho no índice CLTV.
O que mostra a relação CLTV
O índice combinado do valor do empréstimo (CLTV) é um cálculo usado por profissionais de hipotecas e empréstimos para índice dívida / receita e o índice empréstimo / valor padrão (LTV), para avaliar o risco de conceder um empréstimo a um tomador.
Muitos economistas atribuem os padrões CLTV relaxados à crise de execução hipotecária que assolou os Estados Unidos durante o final dos anos 2000, entre outros fatores. Começando na década de 1990 e especialmente durante o início e meados dos anos 2000, os compradores de casas freqüentemente contraíam uma segunda hipoteca no momento da compra em vez de fazer os pagamentos iniciais. Os credores ansiosos por não perder os negócios desses clientes para os concorrentes concordaram com esses termos, apesar do risco aumentado.
Antes da bolha imobiliária que se expandiu do final da década de 1990 até meados da década de 2000, a prática padrão era os compradores de casas fazerem adiantamentos totalizando pelo menos 20% do preço de compra. A maioria dos credores manteve os clientes dentro desses parâmetros limitando o LTV a 80%.
Quando a bolha começou a esquentar, muitas dessas mesmas empresas tomaram medidas para permitir que os clientes contornassem a redução de 20%. Alguns credores aumentaram os limites do LTV ou os eliminaram completamente, oferecendo hipotecas com 5% de entrada ou menos, enquanto outros mantiveram os requisitos do LTV em vigor, mas aumentaram os limites do CLTV, muitas vezes para 100%. Essa manobra permitiu que os clientes fizessem uma segunda hipoteca para financiar seus adiantamentos de 20%.
O pico de execuções hipotecárias iniciado em 2008 ressaltou por que o CLTV é importante. Ter pele no jogo, como um desembolso inicial de $ 100.000 em dinheiro para uma casa de $ 500.000, fornece ao proprietário um poderoso incentivo para manter o pagamento de sua hipoteca. Se o banco executar a hipoteca, ele não apenas perderá sua casa, mas também a pilha de dinheiro que pagou para fechar.
Exigir participação acionária na propriedade também protege os credores de uma queda nos preços dos imóveis. Se uma propriedade é avaliada em $ 500.000 e os ônus totais somam $ 400.000, a propriedade pode perder até 20% de seu valor sem que os detentores de garantia recebam um pequeno pagamento em um leilão de execução hipotecária.
Por que CLTV é importante
Alguns compradores de casas optam por reduzir o pagamento inicial recebendo várias hipotecas sobre uma propriedade, o que resulta em uma relação empréstimo-valor mais baixa para a hipoteca primária. Também por causa do índice LTV mais baixo, muitos compradores de casas evitam com sucesso o seguro hipotecário privado (PMI). Se é melhor obter uma segunda hipoteca ou incorrer no custo do PMI varia de pessoa para pessoa.
Consequentemente, como o segundo financiador assume mais risco, a taxa de juros de uma segunda hipoteca é normalmente mais alta do que a taxa de juros de uma primeira hipoteca. É aconselhável que os consumidores considerem as vantagens e desvantagens de aceitar vários empréstimos em uma propriedade. O exercício da devida diligência ajudará a garantir que o que é escolhido é a melhor opção para as circunstâncias dadas.
Loan-to-Value vs. CLTV
Loan-to-value (LTV) e CLTV são dois dos índices mais comuns usados durante o processo de subscrição de hipotecas. A maioria dos credores impõe limites máximos a ambos os valores, acima dos quais o potencial mutuário não é elegível para um empréstimo. O índice LTV considera apenas o saldo primário da hipoteca. Portanto, no exemplo acima, o índice LTV é de 50%, o resultado da divisão do saldo da hipoteca primária de $ 100.000 pelo valor da casa de $ 200.000.
A maioria dos credores impõe limites máximos de LTV de 80% porque a Fannie Mae e a Freddie Mac não compram hipotecas com taxas de LTV mais altas. Os mutuários com bons perfis de crédito podem contornar esse requisito, mas devem pagar o seguro hipotecário privado (PMI), desde que o saldo do empréstimo principal seja superior a 80% do valor da casa. O PMI protege o credor de perdas quando o valor de uma casa fica abaixo do saldo do empréstimo.
Os credores primários tendem a ser mais generosos com os requisitos de CLTV. Considerando o exemplo acima, no caso de uma execução hipotecária, o titular da hipoteca principal recebe seu dinheiro integralmente antes que o segundo titular da hipoteca receba qualquer coisa. Se o valor da propriedade cair para $ 125.000 antes do inadimplemento do tomador, o titular da garantia principal recebe o valor total devido ($ 100.000), enquanto o segundo titular da garantia recebe apenas os $ 25.000 restantes, apesar de ser devido $ 50.000. O titular da garantia principal assume menos risco no caso de valores de propriedade em declínio e, portanto, pode emprestar a um CLTV mais alto.
Exemplo de relação CLTV
Por exemplo, suponha que um indivíduo esteja comprando uma casa por $ 200.000. Para garantir a propriedade, ela deu um sinal de $ 50.000 e recebeu duas hipotecas de $ 100.000 (primária) e $ 50.000 (secundária). Sua relação empréstimo-valor combinado (CLTV) é, portanto, 75%: (($ 100.000 + $ 50.000) / $ 200.000).