Títulos lastreados em hipotecas comerciais (CMBS)
O que são títulos lastreados em hipotecas comerciais (CMBS)?
Os títulos lastreados em hipotecas comerciais (CMBS) são produtos de investimento de renda fixa lastreados em hipotecas sobre propriedades comerciais em vez de imóveis residenciais. O CMBS pode fornecer liquidez para investidores imobiliários e credores comerciais.
Como não há regras para padronizar as estruturas do CMBS, suas avaliações podem ser difíceis. Os títulos subjacentes do CMBS podem incluir uma série de hipotecas comerciais de vários termos, valores e tipos de propriedade – como residências multifamiliares e imóveis comerciais. O CMBS pode oferecer menos risco de pré-pagamento do que os títulos lastreados em hipotecas residenciais (RMBS), já que o prazo das hipotecas comerciais é geralmente fixo.
Principais vantagens
- Os CMBS são garantidos por hipotecas sobre propriedades comerciais, em vez de imóveis residenciais.
- Títulos lastreados em hipotecas comerciais são na forma de títulos, e os empréstimos subjacentes geralmente estão contidos em fundos fiduciários.
- Os empréstimos em um CMBS atuam como garantia – com o principal e os juros repassados aos investidores – em caso de inadimplência.
Como funcionam os títulos lastreados em hipotecas comerciais
Tal como acontece com as obrigações de dívida colateralizadas (CDO) e obrigações hipotecárias colateralizadas (CMO), os CMBS estão na forma de títulos. Os empréstimos hipotecários que formam um único título comercial lastreado em hipotecas atuam como garantia em caso de inadimplência, sendo o principal e os juros repassados aos investidores.
Os empréstimos normalmente estão contidos em um fundo fiduciário e são altamente diversificados em termos, tipos de propriedade e valores. Os empréstimos subjacentes securitizados em CMBS incluem empréstimos para propriedades como prédios e complexos de apartamentos, fábricas, hotéis, prédios de escritórios, parques de escritórios e shopping centers, geralmente dentro do mesmo fundo.
Um empréstimo hipotecário é tipicamente o que é considerado uma dívida sem direito de regresso – qualquer dívida do consumidor ou comercial garantida apenas por garantias. Em caso de inadimplência, o credor não pode apreender quaisquer bens do mutuário além da garantia.
Como os CMBS são veículos de investimento complexos, eles exigem uma ampla gama de participantes do mercado – incluindo investidores, um servicer primário, um servicer master, um servicer especial, um detentor de certificado direto, fiduciários e agências de classificação. Cada um desses jogadores desempenha uma função específica para garantir que o CMBS funcione corretamente.
O mercado CMBS representa aproximadamente 2% do mercado total de renda fixa dos Estados Unidos.
Tipos de CMBS
As hipotecas que garantem o CMBS são classificadas em tranches de acordo com seus níveis de risco de crédito, que normalmente são classificados de sênior – ou qualidade superior – para qualidade inferior. As tranches de mais alta qualidade receberão pagamentos de juros e principal e têm o menor risco associado. As tranches mais baixas oferecem taxas de juros mais altas, mas as tranches que assumem mais risco também absorvem a maior parte da perda potencial que pode ocorrer à medida que as tranches caem na classificação.
A tranche mais baixa em uma estrutura CMBS conterá os empréstimos mais arriscados – e possivelmente especulativos – da carteira. O processo de securitização envolvido no desenho da estrutura do CMBS é importante para bancos e investidores. Ele permite que os bancos emitam mais empréstimos no total e dá aos investidores acesso fácil a imóveis comerciais, ao mesmo tempo que lhes dá mais rendimento do que os títulos do governo tradicionais.
Os investidores devem compreender, entretanto, que no caso de inadimplência de um ou mais empréstimos em um CMBS, as tranches mais altas devem ser totalmente pagas, com juros, antes que as tranches inferiores recebam quaisquer recursos.
Críticas ao CMBS
Normalmente, apenas investidores muito ricos investem em CMBS porque não há muitas opções aqui para o investidor médio. É difícil encontrar fundos mútuos ou fundos negociados em bolsa (ETF) que invistam exclusivamente nesta classe de ativos, embora muitos fundos mútuos imobiliários invistam uma parte de suas carteiras em CMBS.
Requisitos para CMBS
Em dezembro de 2016, a Securities and Exchange Commission (SEC) e a novas regulamentações para mitigar alguns dos riscos do CMBS, criando requisitos de margem para transações de agências cobertas, incluindo obrigações hipotecárias garantidas.