22 Junho 2021 17:59

Custos finais

Quais são os custos de fechamento?

Os custos de fechamento são as despesas, além do preço do imóvel, que os compradores e vendedores geralmente incorrem para concluir uma transação imobiliária.

Os custos incorridos podem incluir taxas de originação de empréstimos, pontos de desconto, taxas de avaliação, pesquisas de títulos, seguro de títulos, pesquisas, impostos, taxas de registro de escrituras e cobranças de relatórios de crédito. Custos pré-pagos são aqueles que se repetem ao longo do tempo, como impostos sobre a propriedade e seguro residencial. O credor é obrigado por lei a declarar esses custos em um formulário de estimativa de empréstimo (anteriormente conhecido como estimativa de boa fé ou GFE) no prazo de três dias após o pedido de empréstimo à habitação. Presentes de capital ainda incorrem em custos de fechamento.

Principais vantagens

Os custos de fechamento são taxas e encargos devidos ao fechamento de uma transação imobiliária sobre o preço de compra do imóvel. Os vendedores também podem estar sujeitos a custos de fechamento.
Exemplos de custos de fechamento comuns incluem taxas relacionadas à origem e subscrição de uma hipoteca, comissões imobiliárias, impostos, seguro e arquivamento de registros.
Os custos de fechamento devem ser divulgados por lei aos compradores e vendedores e acordados antes que um negócio imobiliário possa ser concluído.

Compreendendo os custos de fechamento

Os custos de fechamento ocorrem quando o título da propriedade é transferido do vendedor para o comprador. O valor total em dólares dos custos de fechamento depende de onde a propriedade está sendo vendida e do valor da propriedade sendo atribuído.

Os compradores de casas geralmente pagam entre 2% a 5% do preço de compra, mas os custos de fechamento podem ser pagos pelo vendedor ou pelo comprador. Uma transação imobiliária é um processo um tanto complicado com muitos participantes envolvidos e várias partes móveis. Alguns estados (e alguns produtos de empréstimo) exigem certas inspeções além da inspeção necessária que você paga diretamente a um inspetor residencial de sua escolha. Depois, há os impostos de propriedade e de transferência, bem como a cobertura de seguro e várias taxas adicionais.

Os compradores de casas nos EUA pagam, em média, US $ 5.749 pelos custos de fechamento, de acordo com uma pesquisa de 2019 da ClosingCorp, uma empresa de dados especializada em custos de fechamento. A pesquisa encontrou os maiores custos médios de fechamento em partes do Nordeste, incluindo:

O Distrito de Columbia ($ 25.800)
Delaware ($ 13.273)
Nova York ($ 12.847)
Maryland ($ 11.876)
Pensilvânia ($ 10.076)

Washington é o único estado fora do Nordeste a cair entre os custos de fechamento mais altos (US $ 12.406). Os estados com os menores custos médios de fechamento incluem:

Indiana ($ 1.909)
Missouri ($ 2.063)
Dakota do Sul ($ 2.159)
Iowa ($ 1.194)
Kentucky ($ 2.276)

As leis exigem que os credores forneçam uma estimativa do empréstimo que revele os custos de fechamento da propriedade. De acordo com a Lei de Procedimentos de Liquidação de Imóveis (RESPA), os credores são obrigados por lei a fornecer essa estimativa, também conhecida como estimativa de empréstimo, no prazo de três dias após o credor receber o pedido de empréstimo do mutuário. Pelo menos três dias antes do fechamento, o credor também deve fornecer uma declaração de divulgação de fechamentodescrevendo todas as taxas de fechamento. As taxas listadas podem ter mudado em relação à estimativa do empréstimo.

Exemplos de custos de fechamento

As taxas de originação são taxas cobradas pelo banco para a criação de um empréstimo. A taxa normalmente equivale a 1% da hipoteca. O comprador pode adquirir pontos de desconto antecipadamente para reduzir a taxa de juros cobrada pelo banco. Embora o banco exija um relatório de crédito e um pedido de empréstimo, essas taxas são negociáveis e cobertas pelo banco. O seguro hipotecário privado é uma taxa adicional aplicada a qualquer compra com um pagamento inicial inferior a 20%.

O seguro de título protege o credor de reclamações contra a casa e protege o comprador de empreiteiros anteriores que fizeram reclamações contra a propriedade. Os credores geralmente exigem uma avaliação, que pode custar até US $ 400 na maioria das áreas. Os governos locais cobram taxas de registro e impostos para registrar a venda da propriedade. Esses impostos de transferência variam de estado para estado.

Todos os custos de fechamento serão discriminados na estimativa do empréstimo e na divulgação de fechamento. Aqui estão as taxas padrão que você pode esperar ver:

Taxa de inscrição

Esta é uma taxa cobrada pelo credor para processar seu pedido de hipoteca. Peça detalhes ao credor antes de solicitar uma hipoteca.

Honorário do advogado

Esta é uma taxa cobrada por um advogado imobiliário para preparar e revisar contratos e contratos de compra de casa. Nem todos os estados exigem um advogado para lidar com uma transação imobiliária.

Taxa de Fechamento

Isso também é conhecido como “taxa de garantia”, que é paga à parte que lida com o fechamento: a empresa de título, a empresa de garantia ou um advogado, dependendo da lei estadual.

Taxa de correio

Se você estiver assinando documentos em papel, essa taxa ajuda a agilizar o transporte. Se o fechamento for feito digitalmente, você pode não pagar essa taxa.

Taxa de relatório de crédito

Uma cobrança ($ 15 a $ 30) de um credor para obter seus relatórios de crédito das três principais agências de relatórios. Alguns credores podem não cobrar essa taxa porque obtêm um desconto das agências de relatórios.

Depósito de garantia

Alguns credores exigem que você deposite dois meses de impostos sobre a propriedade e pagamentos de seguro hipotecário no fechamento.

Prêmio de seguro hipotecário FHA

Os empréstimos da FHA exigem um prêmio de seguro hipotecário antecipado (UPMIP) de 1,75% do valor base do empréstimo a ser pago no fechamento (ou pode ser transferido para sua hipoteca). Há também um pagamento MIP anual pago mensalmente que pode variar de 0,45% a 1,05%, dependendo do prazo do seu empréstimo e do valor base.

Taxa de determinação e monitoramento de inundações

Esta é uma taxa cobrada de um inspetor de inundações certificado e determina se a propriedade está em uma zona de inundação, o que requer seguro contra inundações (separado da apólice de seguro do seu proprietário). Parte da taxa inclui observação contínua para monitorar mudanças no status de inundação da propriedade.

Taxa de transferência da associação de proprietários

Se você comprar um condomínio, casa geminada ou propriedade em um desenvolvimento planejado, deverá ingressar na associação de proprietários dessa comunidade. Esta é a taxa de transferência que cobre os custos de troca de propriedade, como documentos. Se o vendedor ou comprador paga a taxa pode ou não estar no contrato; você deve verificar com antecedência. O vendedor deve fornecer documentação mostrando os valores das taxas do HOA e uma cópia das demonstrações financeiras, avisos e atas do HOA.

Seguro de proprietário

Um credor geralmente exige o pagamento antecipado do prêmio de seguro do primeiro ano no fechamento.

Seguro de Título do Credor

Uma taxa antecipada e única paga à empresa de título protege o credor se surgir uma disputa de propriedade ou garantia que não foi encontrada na pesquisa de título.

Inspeção de tinta à base de chumbo

Esta é uma taxa paga a um inspetor certificado para determinar se a propriedade possui tintas perigosas à base de chumbo.

Pontos

Os pontos (ou “pontos de desconto”) referem-se a um pagamento antecipado opcional ao credor para reduzir a taxa de juros do seu empréstimo e, assim, diminuir o seu pagamento mensal. Um ponto equivale a 1% do valor do empréstimo. Em um ambiente de baixa taxa, isso pode não economizar muito dinheiro.

Seguro de Título do Proprietário

Esta política protege você no caso de alguém contestar a propriedade da sua casa. Geralmente é opcional, mas altamente recomendado por especialistas jurídicos.

Taxa de Originação

Essa cobrança cobre os custos administrativos do credor para processar sua taxa e é normalmente 1% do valor do empréstimo. Alguns credores não cobram taxas de originação, mas geralmente cobram uma taxa de juros mais alta para cobrir os custos.

Inspeção de pragas

Esta é uma taxa que cobre o custo de uma inspeção profissional de pragas para cupins, podridão seca ou outros danos relacionados a pragas. Alguns estados e alguns empréstimos garantidos pelo governo exigem a inspeção.

Cobranças de juros diários pré-pagos

Um pagamento para cobrir quaisquer juros de sua hipoteca será acumulado a partir da data de fechamento até a data do primeiro pagamento da hipoteca.

Seguro hipotecário privado (PMI)

Se seu pagamento for inferior a 20%, seu credor pode exigir o PMI. Pode ser necessário fazer o pagamento do PMI do primeiro mês no fechamento.

Taxa de avaliação de propriedade

Esta é uma taxa obrigatória paga a uma empresa profissional de avaliação de propriedades para avaliar o valor justo de mercado da casa, usado para determinar a relação entre o valor do empréstimo e o valor do empréstimo (LTV).

Contribuição predial

No fechamento, espere pagar todos os impostos sobre a propriedade devidos no prazo de 60 dias após a compra da casa.

Taxa de bloqueio de taxa

Uma taxa cobrada pelo credor para garantir a você uma taxa de juros específica por um período limitado, normalmente do momento em que você recebe uma pré-aprovação até o fechamento.

Taxa de gravação

Esta é uma taxa cobrada pelo cartório local, geralmente da cidade ou condado, para o registro de registros de terras públicas.

Taxa de pesquisa

Esta é uma taxa cobrada por uma empresa de topografia para verificar os limites da propriedade e cercas compartilhadas para confirmar os limites de uma propriedade.

Taxas de monitoramento tributário e pesquisa de status tributário

Estas são taxas de terceiros para manter o controle sobre seus pagamentos de impostos sobre a propriedade e notificar o seu credor sobre quaisquer problemas com seus pagamentos de impostos sobre a propriedade, como pagamentos atrasados ou falhados.

Taxa de pesquisa de título

As taxas de busca de títulos são taxas cobradas pela empresa de títulos para analisar registros de propriedade pública para quaisquer discrepâncias de propriedade. A empresa de título pesquisa os registros de escritura e garante que não existam disputas de propriedade ou gravames pendentes sobre a propriedade.

Imposto de Transferência

Este é um imposto cobrado para transferir o título do vendedor para o comprador.

Taxa de subscrição

Uma taxa de subscrição é cobrada pelo credor para subscrever seu empréstimo. A subscrição é o processo de pesquisa que verifica suas informações financeiras, renda, emprego e crédito para a aprovação final do empréstimo.

Taxa de financiamento VA

Se você for um mutuário do VA, essa taxa, cobrada como uma porcentagem do valor do empréstimo, ajuda a compensar os custos do programa de empréstimo para os contribuintes dos EUA. O valor da taxa de financiamento depende da classificação do serviço militar e do valor do empréstimo; a taxa pode ser paga no fechamento ou acumulada em sua hipoteca. Alguns militares estão isentos do pagamento da taxa.

Outra taxa significativa: comissões imobiliárias. Os compradores não pagam essa taxa; os vendedores fazem. Normalmente, a taxa de comissão é de 5% a 6% do preço de compra da casa e é dividida igualmente entre o corretor do vendedor e o corretor do comprador.

Como reduzir custos de fechamento

Pode parecer que você não pode pagar todas essas taxas além do pagamento inicial, despesas de mudança e reparos em sua nova casa. No entanto, existem maneiras de negociar essas taxas. Além disso, tente reduzir as taxas de lixo ou encargos supérfluos que um credor impõe no fechamento de uma hipoteca. Essas cobranças geralmente são inesperadas pelo mutuário e não são explicadas claramente pelo credor. Esse fator de surpresa pode levar à impressão de que essas taxas são excessivas e agregadas a outros custos legítimos de fechamento sem um bom motivo.

Comprar por aí

Isso se aplica a credores e serviços de terceiros, como apólices de seguro residencial e empresas de títulos. Muitos compradores de casas não percebem que podem economizar dinheiro significativo em custos de fechamento se compararem as taxas de credor para credor. Você não precisa usar a companhia de títulos, o inspetor de pragas ou o agente de seguros do proprietário que seu credor sugerir. Faça o dever de casa e você poderá economizar muito dinheiro com essas taxas.

Fechamento programado no final do mês

Uma data de fechamento próxima ou no final do mês ajuda a reduzir as taxas de juros diárias pré-pagas. Um credor pode executar este cenário para que você descubra quanto você pode economizar.

Peça ajuda ao vendedor

Você pode conseguir que um vendedor abaixe o preço de compra ou cubra uma parte (ou todos – se tiver sorte) de seus custos de fechamento. Isso é mais provável se o vendedor estiver motivado e a casa estiver no mercado há muito tempo com poucas ofertas. Em muitos mercados imobiliários em alta, no entanto, as condições favorecem os vendedores, então você pode obter resistência ou um “não” categoricamente se pedir a ajuda de um vendedor. Não custa perguntar.

Compare a estimativa do empréstimo e os formulários de divulgação de encerramento

Ao obter a estimativa inicial do empréstimo, analise-a com um pente fino. Se você não tiver certeza sobre o que uma taxa envolve ou por que está sendo cobrada, peça ao credor para esclarecer. Um credor que não consegue explicar uma taxa ou recua quando questionado deve receber uma bandeira vermelha.

Da mesma forma, se você notar novas taxas ou ver aumentos perceptíveis em taxas de fechamento específicas, peça ao seu credor para orientá-lo nos detalhes. Não é incomum que os custos de fechamento oscilem da pré-aprovação para o fechamento, mas grandes saltos ou acréscimos surpreendentes podem afetar sua capacidade de fechar.

Negociar taxas específicas do empréstimo

Se você suspeitar que um credor está adicionando taxas desnecessárias, conhecidas como “taxas de lixo”, ao seu empréstimo, fale. Peça ao credor para remover ou reduzir as taxas se notar duplicação. A comparação de preços pode ser sua aliada na redução dos custos de fechamento, bem como na busca por condições e taxas competitivas. Seja especialmente cauteloso com taxas excessivas de processamento e documentação.

Role os custos de fechamento em sua hipoteca

Em alguns casos, os credores se oferecerão para pagar seus custos de fechamento ou incluí-los no empréstimo como último recurso. Quando você rola os custos de fechamento do empréstimo, paga uma taxa de juros mais alta sobre a hipoteca.

Comissões imobiliárias

A comissão imobiliária é uma taxa significativa que os vendedores devem ao corretor no final da venda.

Considerações Especiais

As hipotecas sem custo de fechamento eliminam todas as taxas iniciais para o comprador no fechamento. Esses tipos de hipotecas são benéficos no curto prazo, mas provavelmente resultam em taxas de juros mais altas. Os custos de fechamento também podem ser incluídos na hipoteca total, o que significa que o comprador paga juros sobre os custos de fechamento ao longo do tempo. Portanto, embora as hipotecas sem custo de fechamento ajudem a reduzir o dispêndio de capital inicial, há ramificações financeiras de longo prazo a serem consideradas.

Observe que as doações de capital também incorrem em custos de fechamento.