12 etapas para o fechamento de um imóvel
Um negócio imobiliário é geralmente um exercício longo e estressante que envolve muitas etapas e formalidades processuais. O fechamento ocorre quando você assina os papéis que tornam a casa sua, mas antes que esse dia fatídico chegue, uma longa lista de coisas tem que acontecer. Este artigo descreve as 12 etapas que devem ser seguidas entre o momento em que sua oferta é aceita e quando você recebe as chaves de sua nova casa.
Principais vantagens
- Os negócios imobiliários geralmente são concluídos ao longo de algumas semanas e têm muitas partes móveis.
- Os negócios começam com a abertura de uma conta de garantia e terminam com uma análise final antes de assinar na linha pontilhada.
- A complexidade dos fechamentos de imóveis é um bom motivo para contratar um advogado para orientá-lo durante o processo.
- Os compradores que foram pré-aprovados para uma hipoteca geralmente conseguem fechar mais cedo.
Por que a pré-aprovação de hipotecas é uma boa ideia
A menos que você seja um comprador em dinheiro, é uma boa ideia pré-aprovação. Ter um pode tornar o processo mais rápido e dar a você mais poder de barganha ao negociar. Sinaliza ao vendedor que você tem um forte respaldo financeiro. Ele também oferece um bloqueio de taxa, o que significa que é mais provável que você garanta uma taxa de juros favorável.
Ser pré-aprovado para uma hipoteca também permite que você saiba o limite até o qual você pode ir para comprar um imóvel. Economiza tempo e esforço, permitindo que você pesquise apenas os imóveis que se ajustem ao seu orçamento.
Finalmente, a pré-aprovação da hipoteca lhe dá mais tempo para responder a uma possível discriminação. Suponha que você sinta que um credor potencial está discriminando você. Nesse caso, você pode buscar financiamento de outras fontes e entrar com uma ação judicial posteriormente. A pré-aprovação evita que um único credor tendencioso arruíne um bom negócio e atrase seus sonhos.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
Depois de encontrar a casa perfeita e um comprador aceitar sua oferta, as etapas a seguir são necessárias para fechar o negócio.
1. Abra uma conta de custódia
Umaconta de garantia é mantida por um terceiro em nome do comprador e do vendedor. A venda de uma casa envolve várias etapas realizadas ao longo de um período de semanas. Portanto, a melhor maneira de evitar que o vendedor ou o comprador sejam enganados é trazer um terceiro neutro. Este terceiro pode reter todo o dinheiro e documentos relacionados à transação até que tudo seja liquidado. Uma vez terminadas todas as formalidades processuais, o dinheiro e os documentos são transferidos da conta caucionada para o vendedor e comprador, garantindo assim uma transação segura.
2. Pesquisa de títulos e seguro
A pesquisa de títulos e o seguro de títulos proporcionam tranquilidade e proteção legal. Eles garantem que, quando você compra um imóvel, ninguém mais pode tentar reivindicá-lo mais tarde. Uma pesquisa de título é um exame de registros públicos para determinar e confirmar a propriedade legal de uma propriedade e descobrir quais reivindicações, se houver, existem sobre a propriedade. Se houver alguma reclamação, pode ser necessário resolvê-la antes que o comprador adquira a propriedade.
O seguro de título é um seguro de indenização que protege o titular contra perdas financeiras decorrentes de defeitos no título de uma propriedade. Ele protege os proprietários e credores de imóveis contra perdas ou danos decorrentes de ônus, gravames ou defeitos de propriedade.
3. Contrate um advogado
Embora a obtenção de assistência jurídica seja opcional, é sempre melhor obter uma opinião jurídica profissional sobre seus documentos de encerramento. O jargão complicado que eles contêm pode ser difícil de entender, mesmo para indivíduos com alto nível de escolaridade. Por uma taxa apropriada, a opinião de umadvogado imobiliário experientepode oferecer vários benefícios, incluindo dicas de quaisquer problemas potenciais na papelada.
Em alguns estados, pode ser necessário contratar um advogado para lidar com o fechamento. Verifique as leis do seu estado.
4. Negociar os custos de fechamento
Desde a abertura de uma conta de garantia até a contratação de um advogado imobiliário, todos os serviços e entidades envolvidos custam dinheiro. Esses custos podem se transformar em muito dinheiro se você não tomar cuidado. Por exemplo, inspeções residenciais e de pragas são cruciais para evitar que você compre uma propriedade com problemas ocultos – e caros. Mas muitos desses serviços se aproveitam da ignorância dos consumidores cobrando altas taxas. Mesmo as taxas para serviços de fechamento legítimos podem ser infladas.
As taxas de lixo são encargos que um credor impõe no fechamento de uma hipoteca, que muitas vezes são inesperados para o mutuário e não explicados claramente pelo credor. Essas taxas podem somar uma grande conta. revisão de avaliação, taxas auxiliares, taxas de processamento e taxas de liquidação.
Se você estiver disposto a se manifestar e defender sua posição, normalmente você pode reduzir ou eliminar as taxas de lixo eletrônico e outras cobranças antes de ir para o fechamento.
5. Conclua a inspeção residencial
Ainspeção física da casa é um passo necessário para descobrir quaisquer problemas potenciais com a propriedade e dar uma olhada em seus arredores. Se você encontrar um problema sério com a casa durante a inspeção, terá a oportunidade de desistir do negócio ou pedir ao vendedor para consertá-lo. Você também pode fazer com que o vendedor pague para que seja consertado (contanto que sua oferta de compra inclua umacontingência de inspeção residencial ).
6. Faça uma inspeção de pragas
A inspeção de pragas é separada da inspeção residencial. Envolve um especialista para garantir que sua casa não contenha insetos destruidores de madeira, como cupins ou formigas carpinteiras. As pragas podem ser devastadoras para propriedades feitas principalmente de material de madeira. Muitas empresas hipotecárias determinam que até mesmo os problemas menores de pragas sejam consertados antes de fechar o negócio.
Uma pequena infestação pode se espalhar e se tornar muito destrutiva e cara de se consertar. As pragas destruidoras de madeira podem ser eliminadas, mas você vai querer ter certeza de que o problema pode ser resolvido por uma taxa razoável. Melhor ainda, você pode conseguir que o vendedor pague e elimine as pragas antes de concluir a compra. As inspeções de pragas são legalmente exigidas em alguns estados e opcionais em outros.
7. Renegociar a oferta
Mesmo que sua oferta de compra já tenha sido aceita, você pode renegociar o preço para refletir o custo de quaisquer reparos necessários revelados pelas inspeções. Você também pode manter o mesmo preço de compra, mas tente fazer com que o vendedor pague pelos reparos. Mesmo se você estiver comprando a propriedade “no estado em que se encontra”, não há mal nenhum em perguntar. Você também pode desistir sem penalidades se for encontrado um grande problema que o vendedor não pode ou não quer consertar.
8. Trave sua taxa de juros
As taxas de juros, incluindo as oferecidas na hipoteca, podem ser voláteis e sujeitas a alterações. As taxas estão sujeitas a vários fatores, como região geográfica, tipo de propriedade, tipo de empréstimo solicitado e pontuação de crédito do requerente.
Se possível, é aconselhável travar antecipadamente a taxa de juros do empréstimo. Isso evita que você fique à mercê das flutuações do mercado, que podem fazer com que as taxas aumentem antes de finalizar a compra do seu imóvel. Mesmo um aumento na taxa de 0,25% pode aumentar significativamente seus pagamentos mensais e o tempo necessário para pagar a hipoteca.
9. Remova as contingências
Sua oferta imobiliária deve depender das seguintes cinco coisas:
- Obtenção de financiamento a uma taxa de juros que não exceda o que você pode pagar
- A inspeção residencial não revelou problemas importantes com a residência
- O vendedor divulgando totalmente quaisquer problemas conhecidos com a casa
- A inspeção de pragas não mostra nenhuma infestação importante ou danos à casa
- O vendedor conclui quaisquer reparos acordados
Essas contingências devem ser removidas por escrito até as datas específicas declaradas em sua oferta de compra, um processo conhecido como aprovação ativa. No entanto, em alguns contratos de compra, as contingências estão sujeitas à aprovação passiva (também conhecida como aprovação construtiva). Isso significa que eles serão considerados aprovados se você não protestar dentro dos prazos especificados. Os compradores devem entender o processo de aprovação e tomar as ações necessárias nas datas exigidas.
10. Atender aos requisitos de financiamento
Provavelmente, você depositou dinheiro sério quando assinou o contrato de compra. Ganhar dinheiro é um depósito feito a um vendedor que indica a boa fé, seriedade e interesse genuíno do comprador na transação imobiliária. Se o comprador desistir, o dinheiro sério vai para o vendedor como compensação. Se o vendedor desistir, o dinheiro é devolvido ao comprador.
Para concluir sua compra, você terá que depositar fundos adicionais em custódia. Como o dinheiro original do penhor é geralmente aplicado ao pagamento da entrada, é crucial providenciar os vários outros pagamentos exigidos antes de o negócio ser fechado. Não fazer isso pode levar ao cancelamento da venda, com o dinheiro sério indo para o vendedor. Além disso, você ainda pode ser cobrado pelos vários serviços que utilizou antes do fechamento do negócio.
11. Demonstração final
Uma das últimas etapas antes de assinar seus papéis de encerramento deve ser examinar a propriedade uma última vez. Você quer ter certeza de que nenhum dano ocorreu desde sua última inspeção residencial. Você também deve verificar se o vendedor concluiu as correções necessárias e não surgiram novos problemas. Finalmente, verifique se nada incluído no contrato de compra foi removido.
O fechamento de uma casa pode levar de uma semana a 60 dias, dependendo do tipo de imóvel e se você está pagando à vista ou financiando a compra.
12. Compreenda a papelada
A papelada é crítica para fechar um negócio imobiliário. Apesar de haver uma pilha de papéis repletos de termos jurídicos e jargões complexos, você deve ler tudo sozinho. Se você não entender alguma coisa, consulte um advogado imobiliário. Seu agente também será útil para entender qualquer linguagem jurídica complexa.
Embora você possa se sentir pressionado pelas pessoas que estão esperando que você assine seus papéis – como o notário ou o credor hipotecário – leia cada página com atenção, pois as letras miúdas podem ter um grande impacto nos próximos anos.
Em particular, certifique-se de que a taxa de juros está correta e que todos os outros termos acordados estão claramente mencionados. De forma mais geral, compare seus custos de fechamento com a estimativa de boa fé que você recebeu no início do processo. Conteste vigorosamente quaisquer taxas que você considere ilegítimas.
The Bottom Line
Embora possa parecer que o processo de fechamento é muito trabalhoso, vale a pena o tempo e o esforço para acertar em vez de se apressar e assinar um acordo que você não entende. Desconfie de qualquer pressão para fechar o negócio rapidamente. Os corretores imobiliários e outras entidades que estão ajudando você vão querer sua parte, mas não estarão por perto para se preocupar com os problemas que você pode enfrentar no longo prazo devido a um mau negócio.